Zaken- en contractenrecht voor het notariaat

Prof. M.E. STORME

meester in het notariaat KU Leuven


Deze informatie betreft het academiejaar 2010-2011 en wordt niet meer bijgewerkt tenzij waar aangegeven

B-KUL-C757

Doelstellingen
De meer theoretische tegenhanger van "Opstellen van akten" in hetzelfde vakgebied. De rechtsfiguren worden hier dan ook veeleer systematisch behandeld dan per soort akte.

Begintermen

Inhoud
Het ene deel betreft de eigendomsoverdracht in het algemeen. Deze wordt verticaal besproken, d.w.z. niet per soort overeenkomst, maar globaal over alle titels van verkrijging heen. Andere wijzen van verkrijging alsmede de verdeling komen summier aan bod. Het andere deel behandelt specifieke rechtsfiguren zoals de verschillende vormen van mede-eigendom, consumentenbescherming, lastgeving en vertegenwoordiging, erfpacht, opstal en vruchtgebruik, en bijzondere bedingen bij koop-verkoop.

Examenvorm
Schriftelijk open boek.

Studiemateriaal :

zie op http://www.storme.be/zakenrecht.html

- verkoopcompromis in de vorm van verkoop- en aankoopbelofte: http://storme.be/gekruisteoptie.pdf

- 2 modellen van basisakte en reglement mede-eigendom, een mét VME en een zonder VME (opt-out): http://storme.be/Basisakte1.pdf en http://storme.be/Basisakte2.pdf

Voorbeelden van examenvragen uit het verleden:

I.

Casus

De handelsvennootschap A is eigenaar van een gebouwd onroerend goed X en heeft een overeenkomst gesloten met B, waarbij B een voorkooprecht krijgt indien A het goed zou verkopen.

A sluit een overeenkomst met C, waarbij het goed wordt verkocht aan C.

B hoort hiervan en schrijft aan A dat ze haar voorkooprecht wil uitoefenen en maant A aan de verkoop te verlijden. 

Deelvragen 1-4

Variante 1. C was niet op de hoogte van het voorkooprecht.

- wat kan B. doen om te beletten dat C het goed daadwerkelijk verkrijgt ?

- welke mogelijkheden heeft B. indien zij het goed uiteindelijk niet verkrijgt ?

Overloop de verschillende mogelijkheden en leg uit waarom ze al dan niet helpen.

Variante 2. C was op de hoogte van het voorkooprecht.

Wat verandert dit aan de rechtsgevolgen of mogelijkheden ?

Variante 3. A schenkt het goed aan C. Wat verandert dit ?

Variante 4. A gaat failliet vooraleer de overdrachtsakte notarieel verleden wordt. Wat verandert dit aan de zaak ?

II.

Casus

Grondeigenaar G verleent in een overeenkomst met bouwpromotor B aan B een recht van opstal op zijn grond en een volmacht om de grond voor een bepaald bedrag te verkopen. B maakt reclame voor te bouwen appartementen. G en B verlijden samen een basisakte.

B sluit een onderhandse verkoopovereenkomst voor een appartement met A. Het aandeel in de grond en opstalrecht wordt door B vervolgens krachtens een authentieke volmacht van G bij notariële akte verkocht aan A op 1-8-2008. Op dezelfde datum wordt een hypotheek verleend door A aan C. Voorlopige keuring vindt plaats op 1-2-2009 en definitieve op 1-2-2010. A schenkt het appartement aan D op 1-4-2010.

Twee andere appartementen zijn nog niet verkocht.

Een vierde appartement is bestemd voor G in ruil voor het opstalrecht.

Vragen

a) Stel dat G de overeenkomst met B kan vernietigen wegens dwaling. Welke rechtsgevolgen heeft dit ? Bespreek dit stap voor stap voor de opeenvolgende rechtsverhoudingen.

b) In 2012 komen zware gebreken in de bouw aan het licht. Schets de rechten en aansprakelijkheden van de betrokken partijen die volgen uit die zware gebreken.

c) Stel dat B failliet gaat vooraleer de appartementen zijn afgewerkt. Wat zijn de rechten van de andere partijen? Wat kan  de curator doen met de appartementen ?

III.

Casus

A verkoopt een woning aan het samenwonend koppel B en C (verkoop verleden en overgeschreven). B en C betalen elk de helft en nemen in de aankoopovereenkomst een aanwasbeding op ten gunste van de langstlevende. Er worden geen uitdrukkelijke beëindigingsgronden overeengekomen. B en C hebben ongeveer dezelfde leeftijd.

B en C gaan uit elkaar. Vervolgens verkoopt B “zijn helft” van de eigendom aan D. De geeft kennis hiervan aan C en vraagt de verdeling van de mede-eigendom. Dan overlijdt B.

Vraag:

1. Wie heeft welke rechten op de woning, te bespreken wat betreft C, D en de erfgenamen van B ?

2. Welke nadere bedingen in de aankoopvereenkomst annex aanwasbeding zou U aan B en C geadviseerd hebben ?