Op deze pagina kan u gratis alle gepubliceerde nummers van het tijdschrift bekijken. U kan de werken sorteren volgens jaargang en achternaam van de auteur.
Verder kan u het archief doorzoeken op trefwoorden.
Opgelet! De nummers van de huidige jaargang worden pas enkele maanden na publicatie online beschikbaar gesteld.
Onder wetenschappelijke begeleiding van
Prof. Dr. H. Vandenberghe en F. Baudoncq
Inleiding
Een belangrijk product in onze samenleving is
‘informatie’, een belangrijke tegenspeler ‘privacy’. Terwijl wij
vooruitstreven naar een bureaucratische samenleving die
allesomvattend kennisneemt van feiten en van gegevens van de
burger, vecht het individu hardnekkig voor de geheimhouding van
zijn privé-leven en voor het recht op controle van de informatie
die over zijn persoon in de omloop is.
Reeds in 1980, waarschuwden Warren en Brandeis voor de
‘Entprivatisierung’ van de samenleving[1]. Wij kunnen enkel vaststellen dat hun
stelling waarheid is geworden.
Bij appartementseigendom wordt dit vraagstuk nog
pregnanter door de combinatie van privé-eigendom met
mede-eigendom[2]. De
privé-sfeer gaat als het ware hand in hand met de openbare sfeer,
aangezien de appartementseigenaar in een gemeenschap is
geïntegreerd.
Deze uiteenzetting probeert de verschillende problemen
die er kunnen rijzen ten aanzien van de appartementseigenaar en
zijn recht op privacy op een rijtje te zetten. Dat deze
uiteenzetting niet allesomvattend is, hoeft geen betoog. Toch
worden de meest essentiële punten aangeraakt en wordt, zo goed als
mogelijk, een antwoord geformuleerd op de problematieken die verder
besproken zullen worden.
1. het grondrecht op privacy.
Dit deel probeert een algemeen inzicht te geven in het
‘grondrecht op privacy’. Waar gepast zal reeds een voorsmaakje
gegeven worden met betrekking tot de specifieke problematiek in
appartementsgebouwen.
1.1. Begrip privacy.
Het begrip ‘privacy’ als zodanig is voor het eerst
gebruikt in de Amerikaanse literatuur. Algemeen worden Warren en
Brandeis beschouwd als de grondleggers van het recht op
privacy[3]. In een artikel
dat verscheen in de Harvard Law Review in 1980, komen zij in het
geweer tegen de toenemende publiciteit in de roddelpers over
privé-aangelegenheden van publieke personen. Vanuit deze invalshoek
beschrijven ze het recht op privacy als een natuurrecht, gesteund
op het recht van immuniteit van éénieder. Om het met hun woorden te
zeggen: “everybody has the right to be let alone”[4]. Deze algemene
omschrijving dient nog steeds als grondslag voor het huidige
privacybegrip.
Nochtans wordt heden ten dage geen éénduidige
terminologie gehanteerd. De rechter spreekt meestal over ‘privacy’
en ‘persoonlijke levenssfeer’, doch worden ook veel andere
begrippen gebruikt: privé-leven, privé-sfeer… Aan de verschillen
tussen deze begrippen dient echter niet te veel aandacht besteed te
worden, gezien dit geen verschil in rechtsgevolgen
oplevert[5].
Wat de inhoud van het begrip betreft, kan ook geen
éénduidige betekenis vastgesteld worden. De weinige wetgeving die
spreekt over het privé-leven (vb. Art. 17 IVBPR; Art. 8 EVRM; Art.
22 GW) verwijst wel naar een verbod van inmenging in het
privé-leven, maar geeft geen definitie van het begrip. In de
rechtsleer is al evenmin een aanvaarde allesomvattende beschrijving
van het begrip terug te vinden. De meeste auteurs beperken zich tot
een opsomming van een aantal elementen die tot het privé-leven
behoren. Zo spreekt de Heer Vandenberghe van: het liefdesleven,
huwelijk en echtscheiding, vriendschap, ziekte, godsdienst en
ontspanningsactiviteiten[6].
Doch uit de steeds maar groeiende lijst, blijkt het onmogelijk om
een limitatieve opsomming te geven. Bijgevolg valt de vraag of iets
al dan niet tot iemands privé-leven behoort, binnen de vrije
beoordelingsbevoegdheid van de rechter.
Meteen is duidelijk dat deze uiteenzetting geen weergave
zal zijn van vaststaande gegevens, doch veeleer een poging om
doorheen de wirwar van wetgeving, rechtsleer en rechtspraak enkele
rode draden te vinden.
1.2. Het grondrecht op eerbiediging van het
privé-leven.
1.2.1. Begrip grondrecht.
Men spreekt gemakkelijk over grondrechten, rechten van
de mens… Het definiëren van wat zo’n grondrecht nu in feite is,
blijkt echter niet zo eenvoudig. Rimanque en Peeters stellen het
zo: “het begrip grondrechten omvat ten minste de verzameling van
persoonlijke subjectieve rechten die erkend en gewaarborgd worden
in de juridische instrumenten die de hoogste rang bekleden in de
hiërarchie der normen, met name in de Grondwet en in internationale
verdragen.”[7]
Als we deze definitie nu toepassen, dan moet éénieder
een grondrecht op eerbiediging van zijn privé-leven hebben,
aangezien dit subjectief recht erkend wordt in de Grondwet (Art. 22
GW) en in internationale verdragen (Art. 8 EVRM; Art. 17
IVBPR).
1.2.2. Recht op eerbiediging van het
privé-leven.
Hoewel éénieder een grondrecht op eerbiediging van zijn
privé-leven heeft, zoals hierboven bepaald, heeft de Belgische
wetgever nog steeds geen algemene wetgeving op de bescherming van
de privacy uitgewerkt. Ook de wet van 12 december 1992 tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de
verwerking van persoonsgegevens[8] bevat geen algemene bescherming van de
privacy. De burger moet zich dus beroepen op de waarborgen in de
Grondwet en in tal van internationale verdragen, waarvan het
Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens het belangrijkste
is.
Art. 22,1 Grondwet bepaalt:“Ieder heeft recht op
eerbiediging van zijn privé-leven en zijn gezinsleven, behoudens in
de gevallen en onder de voorwaarden door de wet bepaald.” De
Belgische Grondwet erkent dus op een algemene wijze het recht op
eerbiediging van privé- en gezinsleven. De bescherming is
daarenboven niet afhankelijk van een wet, decreet of ordonnantie
die de voorwaarden voor de uitoefening ervan dient vast te leggen.
Het recht bestaat ontegensprekelijk en heeft een eigen inhoud.
Bijgevolg heeft Art. 22 Grondwet onmiddellijke werking[9].
Art. 8,1 EVRM bepaalt:“Eenieder heeft recht op
eerbiediging van zijn privé-leven, zijn gezinsleven, zijn huis en
zijn briefwisseling.” In beginsel zijn verdragen slechts bindend
ten aanzien van die staten die ze ondertekend hebben. De staten
moeten dan de aangegane verbintenissen in hun rechtsorde
concretiseren. Toch wordt aangenomen dat het Europees Verdrag voor
de Rechten van de Mens directe werking heeft in de interne
rechtsorde en dat burgers zich rechtstreeks voor hun nationale
rechter kunnen beroepen op de ‘self-executive’ bepalingen van het
EVRM, wat wil zeggen dat de bepalingen voldoende duidelijk en
volledig moeten zijn en dat de toepassing ervan geen verdere
maatregelen vereist. Art. 8,1 EVRM - in zoverre het aan de staat
het verbod oplegt zich te mengen in het privé-leven van individuen
- is er zo één en zodoende primeert Art. 8,1 EVRM op ermee
strijdige wetgeving[10].
1.3. Privaatrechtelijke werking van het
grondrecht.
Art. 22 GW en Art. 8,1 EVRM verbieden de inmenging in
iemands privé-leven. De vraag kan evenwel gesteld worden voor wie
dit verbod geldt.
Oorspronkelijk, in de 19e eeuw, zagen de juristen de
grondrechten als rechten van de burgers tegenover de staat[11]. De burger
kan dus zonder veel problemen zijn grondrecht op privacy laten
gelden en inroepen tegen de overheid. Art 8,2 EVRM bepaalt immers
zelf dat geen inmenging van enig openbaar gezag is toegestaan
behoudens wanneer bepaalde voorwaarden voldaan zijn.
De vraag rijst nu of de burger dit grondrecht ook kan
inroepen tegen andere private personen, bijvoorbeeld de syndicus.
Dit is het vraagstuk met betrekking tot de horizontale werking van
grondrechten, in tegenstelling tot de verticale relatie burger –
overheid. Het lijkt evenwel logisch deze vraag positief te
beantwoorden. Het zou toch paradoxaal zijn dat private personen de
grondrechten van andere burgers mogen schenden, terwijl de overheid
dat niet mag?[12] Om die
reden wordt de horizontale werking van de grondrechten dan ook
algemeen aanvaard in de rechtsleer[13] en rechtspraak[14].
Iedereen kan zich dus beroepen op het grondrecht van
eerbiediging van zijn privé-leven tegen de overheid en tegen
private personen. De problematiek inzake privacy in het
appartementsrecht, zal enkel de horizontale werking van het
grondrecht belichten.
1.4. Beperkingen aan het recht op privacy.
Het recht op privacy is geen onbegrensd recht[15]. Beperkingen
kunnen op dit recht gesteld worden.
1.4.1. Toelaatbaarheid van een inmenging van het
openbaar gezag.
Uit de lezing van Art 8,2 EVRM, blijkt dat een inmenging
door de overheid geoorloofd is indien (i) de inmenging bij wet is
voorzien, (ii) deze inmenging nodig is in een democratische
samenleving en (iii) dat deze inmenging een wettig doel voor ogen
heeft.
Op deze drie vereisten wordt iets dieper ingegaan en
telkens wordt de vraag gesteld wat de betekenis van deze vereisten
is voor de horizontale werking van de grondrechten, wat voor ons in
casu het belangrijkst is.
a. prescribed by law
De eis dat de beperking bij wet moet voorzien zijn,
heeft in de jurisprudentie van het Hof voor de Rechten van de Mens
een nadere uitwerking gekregen.
Aanvankelijk werd onder de ‘wet’, wet in materiële zin
verstaan. Van dit uitgangspunt is men inmiddels ver verwijderd
geraakt. Zelfs ongeschreven recht kan een voldoende rechtsgrond
bieden[16]. Een groot
belang komt hierbij toe aan de interpretatie van de wet door
rechtscolleges. Dat de beperkingen bij wet moeten voorzien zijn, is
dus niet gebaseerd op het legaliteitsbeginsel, maar is in brede zin
georiënteerd op het beginsel van de ‘rule of law’. In verband
daarmee is het accent duidelijk komen te liggen op de toetsing van
de nationale wet aan ‘inhoudelijke’ maatstaven[17]. Centraal
staan de vereisten van ‘accessability’ en ‘foreseeability’,
toegankelijkheid en voorzienbaarheid[18].
De voorwaarde dat een beperking bij ‘wet’ moet voorzien
zijn, blijkt in bepaalde opzichten ook in horizontale verhoudingen
te kunnen gelden. Dan moet deze voorwaarde evenwel heel ruim
uitgelegd worden, wat echter niet onverenigbaar is met de
jurisprudentie van het Hof. De vereisten van toegankelijkheid en
voorzienbaarheid kunnen namelijk in het privaatrecht een zekere
toepassing vinden.
Bij de invulling van de toegankelijkheidsvereiste kan
aangesloten worden bij de, in het privaatrecht geldende,
informatie- en onderzoeksverplichtingen[19]. Afgezien van het feit dat
beperkingen van rechten kenbaar kunnen zijn uit een contract, zou
ervan uitgegaan kunnen worden dat partijen op dit punt een
informatieplicht hebben. Is deze plicht niet in acht genomen, dan
kan het zijn dat de beperking onrechtmatig is. Anderzijds mag van
diegene die aan de beperking onderworpen wordt, in bepaalde
omstandigheden, verwacht worden dat hij op onderzoek gaat om van
eventueel beperkende maatregelen kennis te nemen. Uiteraard moet de
betreffende informatie dan wel toegankelijk zijn.
Ook toepassing van de voorzienbaarheidsvereiste is niet
onmogelijk. In abstracto kan men in horizontale rechtsbetrekkingen
reeds uit het toepasselijke contract, tot op zekere hoogte,
voorzien welke beperkingen eruit voortvloeien. Als een persoon een
appartement koopt, kan hij bijvoorbeeld in zekere mate voorzien dat
er beperkingen van zijn eigendomsrecht, met betrekking tot de
gemeenschappelijke gedeelten, zullen blijken uit het reglement van
mede-eigendom.
b. necessary in a democratic society
Het Hof hanteert ter zake drie criteria:
1/ voor de beperking moet een dwingende sociale behoefte
bestaan[20]
2/ de beperking moet evenredig zijn met het nagestreefde
doel[21] en
3/ de redenen die de staat voor de beperking opgeeft,
moeten relevant en toereikend zijn in het licht van de genoemde
doelcriterea[22]. (cfr.
infra) Bij het bepalen in dit verband van wat ‘necessary’ is,
speelt de zogenaamde ‘margin of appreciation’-doctrine[23]. Dit wil
zeggen dat de staten een zekere beoordelingsvrijheid wordt
gegund[24]. Van deze
theorie is voor het eerst gebruik expliciet gemaakt in de
zogenaamde ‘landloperijzaak’ en dit bij de beoordeling van een
klacht gebaseerd op Artikel 8 EVRM[25].
De vraag die gesteld kan worden, is of de
noodzakelijkheidvereiste ook kan gelden in horizontale
betrekkingen[26]? Enerzijds
lijkt dit niet het geval. In een privaatrechtelijke verhouding kan
niet geëist worden dat de beperkingen die aan het grondrecht gelegd
worden, moeten beantwoorden aan een dwingende maatschappelijke
behoefte. Kenmerkend is namelijk dat particulieren geen
maatschappelijke belangen behartigen, maar integendeel hun eigen
belang nastreven. Anderzijds kan de evenredigheidseis wel
toepassing vinden in horizontale rechtsbetrekkingen. Het is
namelijk niet ongeoorloofd te eisen van burgers dat ze alleen
grondrechten van andere burgers mogen beperken als dit een geschikt
middel is om het beoogde doel te bereiken en voorts dat dit middel
en doel in een redelijke verhouding staan. De toepassing van deze
eisen zal een grote rol spelen in het gebruik van camera’s om de
veiligheid te waarborgen in een appartementsgebouw.
c. legitimate aim
In het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens zijn
allerlei doelcriteria opgenomen: openbare veiligheid, bescherming
van de openbare orde…
Blijkens deze opsomming kunnen de rechten uit het EVRM
in de meeste gevallen alleen beperkt worden ten behoeve van
publieke belangen. Zo beschouwend lijken deze criteria dus niet
geschreven voor horizontale rechtsbetrekkingen.
Evenwel is het doelcriterium ‘de bescherming van de
rechten en vrijheden van anderen’ voldoende ruim om toepassing te
krijgen in privaatrechtelijke verhoudingen[27]. Zo kunnen grondrechten afgewogen
worden tegen privaatrechtelijke belangen. Op voorhand lijkt het
evenwel niet gegeven te bepalen welke specifieke privaatrechtelijke
belangen beperkingen van grondrechten kunnen rechtvaardigen. Deze
specificatie zal door de rechter moeten geschieden.
Besluitend kunnen we de vraag stellen hoe een rechter nu
te werk moet gaan in verband met beperkingen die in een
privaatrechtelijke verhouding worden opgelegd. Gaat men uit van de
restrictieve interpretatie van de beperkingsclausules van het EVRM,
dan lijkt het niet verstandig om deze in privaatrechtelijke
verhoudingen te beschouwen als een exclusief
beoordelingskader[28]. Evenwel is hierboven aangetoond dat
de rechter bij zijn beoordeling rekening kan houden met bepaalde
beperkingscriterea van het Hof.
1.4.2. Toelaatbaarheid van een inmenging door een
particulier.
Volgens sommigen is een inmenging in het privé-leven
door particulieren enkel wettig voor zover zij door een wet wordt
toegelaten of op een uitdrukkelijke en specifieke toestemming
steunt[29]. Deze
strekking verabsoluteert als het ware de hierboven beschreven
vereiste ‘prescribed by law’ om een inmenging te
rechtvaardigen.
Anderen zijn van oordeel dat wanneer een algemeen
aanvaarde praktijk bestaat of een doorslaggevend wettig belang
voorhanden is, er moet gestreefd worden naar verzoening en
evenwicht van de tegenstrijdige rechten en dat het recht op privacy
eventueel moet wijken[30]. Bijgevolg hechten deze auteurs meer
belang aan de vereiste ‘necessary in a democratic society’, waar de
proportionaliteitstoets van groot belang is.
Beide meningen lopen in feite niet ver uit
elkaar[31]:algemeen
wordt aanvaard dat een persoon die zich begeeft in een situatie
waarbij het onvermijdelijk is dat zijn recht op privacy in botsing
komt met de legitieme belangen van een derde, daardoor
noodzakelijkerwijze instemt met een zekere beperking van zijn recht
op privacy.
1.5. Sancties bij de schending van het recht op
privacy.
Volledigheidshalve wordt uiteengezet wat de eventuele
sancties zijn bij een schending van het recht op privacy[32]. Triviaal is
deze uiteenzetting echter niet voor onze problematiek.
Sommige aspecten van het recht op privacy worden
strafrechtelijk beschermd tegen schendingen door private personen.
Het recht op fysieke integriteit wordt bijvoorbeeld beschermd via
Art. 392 e.v. Sw.
Wat van groter belang is, is de burger die aansprakelijk
gesteld kan worden op basis van de artikelen 1382 en 1383 B.W. voor
de schending van de privacy van een andere burger. Bewezen zal
moeten worden ofwel de overtreding van een rechtsnorm (vb. Art. 8
EVRM), ofwel het niet in acht nemen van de algemene
zorgvuldigheidsplicht. Daarnaast moet ook de geleden schade
aangetoond worden. De schade kan van materiële of van morele aard
zijn. Tot slot moet het causaal verband tussen fout en schade
vaststaan. Wanneer deze drie voorwaarden vervuld zijn, dan zal er
schadeloosstelling gebeuren. Bij voorkeur in natura, maar aangezien
dit veelal niet mogelijk is, zal een schadevergoeding moeten
voldoen.
2. Ruimtelijke privacy. Het binnentreden in de
privé-gedeelten.
2.1. Problematiek.
De ruimtelijke privacy behandelt het vraagstuk in
hoeverre iemand toegang kan krijgen tot de privatieve gedeelten van
de appartementseigenaar. Absoluut gesteld kan de bewoner van een
appartement namelijk in de beslotenheid van zijn woning aanspraak
maken op het recht op eerbiediging van zijn privé-leven (Art. 22
GW; Art. 8 EVRM; Art. 14 IVBPR) en op de onschendbaarheid van de
woning (Art. 15 GW). In de praktijk evenwel, moet de bewoner
allerlei beperkingen op zijn grondrechten ervaren. In hoeverre deze
beperkingen legitiem kunnen zijn, is de hamvraag. Deze
uiteenzetting probeert daarop een antwoord te geven.
Een allereerste vorm van beperkingen die de bewoner van
een appartement kan ervaren, is de toegang die hij gevraagd wordt
te verlenen aan stielmannen om werken te laten uitvoeren - waartoe
beslist door de algemene vergadering - die ook de privatieve
gedeelten beslaan. Een voorbeeld kan enige duidelijkheid scheppen.
In een vonnis van het Vredegerecht Nieuwpoort was volgend feit aan
de orde[33]:uit de
processen-verbaal van de algemene vergadering bleek dat deze
besloten had de gevel van een appartementsgebouw te renoveren. In
uitvoering van deze beslissing had de algemene vergadering onder
meer de vervanging van de vensters bevolen. De eigenaar van één van
de appartementen voerde aan dat de beslissing van de algemene
vergadering ongeldig was, gezien de vensters privatieve gedeelten
zijn. De algemene vergadering kan op grond van Art. 577-7 §1, 1°, b
B.W. namelijk enkel beslissingen nemen betreffende de
gemeenschappelijke gedeelten. In hoeverre de stelling van de eiser
gegrond is, zal later besproken worden.
Ten tweede stelt zich het vraagstuk in verband met de
toegang die de syndicus heeft tot de privatieve gedeelten,
aangezien hij als algemeen bewaarnemer de sleutels heeft van elk
appartement. Natuurlijk kan de syndicus zichzelf onbelemmerd
toegang verlenen tot de gemeenschappelijke delen van het gebouw om
zijn taak uit te oefenen. Ter zake heeft hij zelfs soms meer
rechten dan de appartementsbewoners zelf. Zo bepaalt de
vrederechter uit Overijse[34] dat het feit dat de basisakte
gemeenschappelijke delen voorziet, niet noodzakelijkerwijze
impliceert dat alle mede-eigenaars vrije toegang hebben tot een
gemeenschappelijke kelder. Het feit dat de syndicus de sleutel
heeft van dat gedeelte en dat deze sleutels dagelijks beschikbaar
zijn, is voldoende om aan de vereiste van toegankelijkheid te
voldoen. In de privatieve gedeelten hebben de appartementsbewoners
echter meer rechten dan de syndicus en bijgevolg eindigt het recht
van onbelemmerde toegang aan de voordeur van het appartement van
elke mede-eigenaar[35].
Meestal zal echter in het reglement van mede-eigendom
een clausule opgenomen worden die stelt dat ‘de eigenaars van het
appartement de syndicus bestendig toegang verlenen tot hun kavel.’
Het staat vast dat deze clausule hun recht op privacy kan schaden.
De vraag is dan ten eerste of zo’n clausule geldig is en zo ja, of
het betreden van de privatieve gedeelten aldus aan geen enkele
bijkomende voorwaarde moet voldoen. Het is evenwel ook mogelijk dat
zo’n clausule niet geredigeerd is. Hoe ver gaat dan het
betredingsrecht van de syndicus? Kan de bewoner dan systematisch de
toegang weigeren aan de syndicus zich beroepende op zijn recht op
privacy? Stel dat de bewoner dat inderdaad doet: kan de syndicus
dan toch het privatief betreden als de eigenaar afwezig is om zijn
taak van algemeen bewaarnemer uit te voeren? Allemaal vragen uit de
praktijk die een antwoord verdienen. Daartoe deze uiteenzetting die
alles op een rijtje probeert te zetten.
2.2. Werken uit te voeren in de privatieve
gedeelten waartoe de algemene vergadering beslist heeft.
2.2.1. Rechtmatigheid van de beslissing van de
algemene vergadering tot het uitvoeren van werken die ook de
privatieve gedeelten beslaan.
a. Recht
Duidelijk is dat de mede-eigenaar in zijn privatieve
gedeelten het genot mag hebben van alle voordelen die aan zijn
eigendom verbonden zijn. Het principe van Art. 544 B.W. is
toepasselijk. Bijgevolg mag elke mede-eigenaar alle werken van
‘interne’ verfraaiing laten uitvoeren op voorwaarde dat hij
andermans eigendom niet aantast en dat deze werken de normale
ongemakken uit nabuurschap niet overstijgen[36]. Elke mede-eigenaar kan dus
vanzelfsprekend zijn appartement schilderen naar zijn smaak, een
badkamer installeren, schilderijen ophangen…
b. Grenzen
Niettemin is het aan de wetgever om inzake gebouwen,
onderworpen aan het statuut van mede-eigendom, duidelijk grenzen te
stellen aan dit recht. Dit is het voorwerp van Art. 577-2 §5 B.W.
Volgens het Cassatiearrest van 22 mei 1975[37] is dit beginsel van toepassing op
alle gevallen van mede-eigendom, zowel de gewone als de gedwongen
mede-eigendom. Het appartementsrecht dat een vorm van gedwongen
mede-eigendom is, is dus onderworpen aan dit principe dat stelt dat
elke mede-eigenaar van een onverdeeld goed het goed mag bewonen
overeenkomstig zijn bestemming en in de mate dat zulks verenigbaar
is met de rechten van de andere deelgenoten. Het is de
feitenrechter die soeverein zal oordelen welke nu de bestemming is
van de gemeenschappelijke zaak.
In de rechtspraak is men dan ook tot het besluit
gekomen, verregaander dan de letter van de wet, dat de
mede-eigenaars in het uitvoeren van de privatieve werken ‘de
harmonie van het gebouw’ niet mogen aantasten[38]. In feite is het de algemene
vergadering die oordeelt of de werken al dan niet het karakter van
het gebouw aantasten.
Wat betreft de notie ‘algehele harmonie’, moet
vastgesteld worden dat deze notie zich gemakkelijk uitbreidt tot
het esthetische aspect van de werken. Duidelijk is dat conflicten
kunnen rijzen, want over smaken en kleuren valt niet te twisten.
Het is dan ook aan de rechtbank om te beslechten. Zo behandelde het
Vredegerecht 3e kanton Brugge een vordering van de algemene
vergadering die ertoe strekte een zilverkleurige spiegelfilm
aangebracht door de bewoners op de ruiten van hun appartement te
verwijderen, opdat deze spiegelfilm niet conform de stijl van het
gebouw zou zijn[39]. De vrederechter antwoordt kort:
“Goede smaak is relatief. Een goede smaak is inderdaad beter dan
een slechte smaak, maar een slechte smaak is dan weer beter dan
helemaal geen smaak. Voor ons volstaat het dat iets stijl heeft,
niet een stijl.” Volgens de vrederechter blijkt dan ook uit niets
dat deze spiegelfilm geen stijl zou hebben. De vrederechter
argumenteert verder: “Evenmin zijn de aangebrachte wijzigingen voor
ons van die aard dat zij de harmonie van het gebouw schaden, tenzij
men onder gebouw zou verstaan: enkele bewoners van dit gebouw…” In
de gegeven omstandigheden verklaart de vrederechter de vordering
van de algemene vergadering ongegrond.
We kunnen niet anders dan dergelijke rechtspraak
aanmoedigen, want het ontbreken van een dergelijke limiet door een
rechterlijk controleorgaan, zou ons kunnen doen vrezen voor
misbruiken van de meerderheid van de mede-eigenaars, handelend uit
motieven die totaal niets te maken hebben met het esthetisch
karakter van het gebouw. Ook op een ander vlak kan de algemene
vergadering misbruik maken, met name door te beslissen werken te
laten uitvoeren die ook de privatieve gedeelten
beslaan.
In het reeds geciteerde vonnis van het Vredegerecht
Nieuwpoort de dato 18 april 1995[40], wordt deze problematiek behandeld.
De vrederechter argumenteert: “Terecht laat verweerder gelden dat
de vensters als dusdanig privatief zijn. Anderdeels echter zijn die
vensters aanwezig in en maken zij deel uit van een groter
gemeenschappelijk geheel, zijnde de gevel, waardoor zij een
constructief en esthetisch belang vertonen die het privatieve
overstijgt. Dit belang primeert, omwille van het speciaal regime
van mede-eigendom, het beschikkingsrecht van de mede-eigenaar over
zijn privatief, in die mate dat de algemene vergadering ter
vrijwaring of realisatie van dat belang een beslissing kan nemen in
afwijking van dat beschikkingsrecht. Zodanige beslissing moet op
regelmatige wijze, wat wil zeggen conform de voorschriften van de
basisakte, genomen worden.” In casu was de beslissing van de
algemene vergadering regelmatig genomen, zoals bleek uit de
processen-verbaal. Volgens de vrederechter was de opportuniteit van
de renovatiewerken bewezen. De vrederechter oordeelde dan ook dat
er geen sprake was van misbruik van de meerderheid bij de
beslissing over het privatief deel.
Het is duidelijk dat de algemene vergadering regelmatig
tot een besluit kan komen in verband met werken die ook de
privatieve gedeelten beslaan, indien de algemene vergadering een
belang kan aanvoeren dat het belang van de mede-eigenaar in solo
overstijgt. Deze toetsing is niets anders dan de
proportionaliteitstoets, waarbij het gewicht van het ene belang
doorweegt op het andere. Volgens Art. 6 EVRM kan de overheid enkel
een beperking opleggen op de privacy als ze een wettig belang
aantonen. Hierboven is reeds aangetoond dat in privaatrechtelijke
verhoudingen niet gemakkelijk kan sprake zijn van een wettig
belang. Wel kan een ander belang spelen, zoals in casu het
constructief en esthetisch belang. Als het gewicht en de aard van
zo een belang vaststaat, is een inmenging geoorloofd en dan moeten
de werken aan de privatieve gedeelten geduld worden.
2.2.2. Wettelijke bescherming van de minderheid in
de algemene vergadering.
a. Probleemstelling
In de vorige paragraaf is duidelijk gemaakt dat de
algemene vergadering rechtmatig beslissingen kan nemen in verband
met werken die de privatieve gedeelten beslaan. Vast staat
daarenboven dat een beslissing in de algemene vergadering over het
algemeen genomen wordt bij meerderheid, en niet bij unanimiteit.
Hoe worden dan deze personen, die contra stemmen en het niet eens
zijn met de meerderheid, beschermd? Te meer ze achteraf de
beslissing van de algemene vergadering moeten ondergaan en dat deze
beslissing voor hen een inbreuk op hun privacy betekent, namelijk
toegang verlenen aan stielmannen om werken aan de privatieve
gedeelten te laten uitvoeren.
Het probleem dat zich in feite stelt, is in hoeverre
hier sprake kan zijn van instemming van het individu. Zoals reeds
hierboven gesteld, is het van belang te weten of een persoon
instemt met de inmenging in zijn privé-leven. Deze instemming kan
namelijk de onrechtmatigheid van een inmenging door een particulier
teniet doen.
Voor het individu is zijn privacy in het geding, maar de
wederpartij zal als verweer inroepen dat de meerderheid van de
betrokkenen met de privacyaantastende maatregel heeft ingestemd. De
vraag is of laatstgenoemde omstandigheid zwaarder dient te wegen
dan de bezwaren van één individu. Door de rechter moet in elk geval
kritisch geargumenteerd worden. Tekenend in dit verband is een
Nederlands arrest van het Hof ‘s-Gravenhage[41]. Een conflict was aan de orde tussen
een woningbouwvereniging en één van haar huursters over de
plaatsing van een brandgang. De meerderheid van de betrokken
inwoners had ingestemd met de plaatsing van deze brandgang. Toch
oordeelde het Hof dat dit niet het recht gaf aan de
woningbouwvereniging om een deel van het bewoonde van de betrokkene
te ontnemen tot het plaatsen van die brandgang, hoe democratisch
ook het meerderheidsbesluit tot stand gekomen was. Het Hof bracht
echter een nuance aan in zijn uitspraak door te overwegen dat uit
de statuten van de woningbouwvereniging niet was af te leiden dat
de huurster gehouden was in onderhavig geval de wensen van de
meerderheid te volgen. Deze overweging suggereert dat in geval de
statuten daaromtrent wel iets hadden geregeld, de bezwaren van
individuele huurders mogelijkerwijze hadden moeten wijken. Dit
arrest toont nochtans duidelijk dat de rechtspraak niet zomaar een
meerderheidsbesluit moet aannemen, maar ook moet rekening houden
met de minderheid. Hoe ver de Belgische rechter gaat in dergelijke
toetsing, zal later blijken.
Vooreerst dient echter onderzocht te worden of de
wetgever zelf reeds met dergelijke problematiek rekening heeft
gehouden en dus bij het bepalen van het quorum tot het bekomen van
een meerderheidsbesluit van de algemene vergadering, de
minderheidspositie heeft beschermd. Vast staat dat de hoegrootheid
van het quorum afhankelijk is van het soort werk, waartoe besloten
wordt door de algemene vergadering. Daaromtrent dus eerst enige
duidelijkheid.
b. Soorten werken en het quorum daaraan
verbonden.
De Belgische wet is niet zonder meer duidelijk in het
vereiste quorum tot het nemen van een besluit in verband met uit te
voeren werken. Toch kunnen we na enig denkwerk komen tot volgend
resultaat[42]:
1/ Onderhouds- en kleine verfraaiingwerken zullen
meestal behoren tot de statutaire bevoegdheden van de algemene
vergadering. Deze materies worden beslecht met een volstrekte
meerderheid. (Art. 577-6 §6 B.W.)
2/ Investeringsbeslissingen zoals het vervangen van een
versleten en verouderde verwarmingsinstallatie, het renoveren van
gemeenschappelijke lokalen, wijzigingen aan de buitenkant van het
gebouw (gevels, raamwerk, dak, terrassen), moeten genomen worden
met een gekwalificeerde meerderheid van drie vierden. (Art. 577-7
§1, 1°, b B.W.)
3/ Heropbouw van het onroerend goed in geval van
gedeeltelijke vernietiging: een gekwalificeerde meerderheid van
vier vijfden is vereist. (Art. 577-7 §1, 2°, c B.W.) Deze
meerderheid is ook vereist bij de verbouwing of sloping van een
gemeenschappelijk gedeelte. (Art. 577-7 §1, 2°, e
B.W.)
4/ Unanimiteit is vereist bij de heropbouw van een
onroerend goed in geval van volledige vernietiging. (Art. 577-7 §3
B.W.)
Of door het opleggen van deze quorums, de wetgever de
minderheidspositie in de algemene vergadering voldoende beschermd,
wordt in het volgende punt nagegaan. Daarin wordt vooral aandacht
geschonken aan de categorie van de investeringsbeslissingen omdat
daar het meest problemen rijzen.
c. De facto wettelijke bescherming van de
minderheid in de algemene vergadering?
Het essentiële principe, dat ook blijkt uit de opsomming
hierboven, is dat meestal beslist wordt bij meerderheid van stemmen
en niet bij unanimiteit. Dit principe probeert natuurlijk te
vermijden dat een minderheid wenselijke en te rechtvaardigen werken
kan verhinderen en zo de algemene vergadering lam legt[43]. Langs de
andere kant moet dan des te meer voorzichtigheid geboden worden
tegen eventuele misbruiken van de meerderheid. De vraag die zich
stelt, is in welke mate de wetgever deze voorzichtigheid
biedt?
De stemming op zich is het essentiële moment in de
beslissing om werken te laten uitvoeren, aangezien de stemming de
collectieve wil van de mede-eigenaars zal uitdrukken. In feite is
het echter meestal een meerderheid en geen unanimiteit van stemmen
die de beslissingsmacht heeft. De wet geeft daarbij uitdrukking aan
het idee dat het de meerderheid is die de ideale opinie
bezit[44].
Toch is de wet iets genuanceerder, in die zin dat de wet
rekening houdt met de belangrijkheid van de werken. De meerderheid,
vereist om te kunnen beslissen over een bepaald werk, hangt af van
de belangrijkheid en de nuttigheid van het werk. De wetgever voert
in casu de proportionaliteitstest uit: hoe ingrijpender het werk is
op financieel vlak en op het vlak van de schending van de privacy,
hoe groter de meederheidsvereiste wordt.
De werken waar het meest problemen bij zullen rijzen,
zijn de investeringswerken. Onderhouds- en herstellingswerken
moeten gebeuren, zodat daarover meestal geen betwistingen bestaan.
De beslissing tot gedeeltelijke of volledige heropbouw vereist een
heel grote meerderheid. Misbruik van deze meerderheid zal dus bijna
nooit vastgesteld kunnen worden. Daarentegen rijzen wel problemen
in verband met investeringswerken. De reeds hierboven aangehaalde
arresten bewijzen ook dat het telkens over dergelijke werken gaat:
wijzigingen in het raamwerk, plaatsen van een brandgang… Het is dus
nodig na te gaan of de wetgever hier wel voldoende maatregelen
heeft genomen tot bescherming van de minderheid. Daartoe wordt
vergeleken met het Franse recht inzake[45].
In het Franse recht is voor dergelijke werken een
dubbele meerderheid vereist (Art. 26 Loi du 10 juillet
1965)[46]:een
meerderheid van leden van de algemene vergadering en een
meerderheid van drie vierden van de stemmen. Wat betreft de
meerderheid van leden van de algemene vergadering, gaat het om een
meerderheid in aantal. Het is van geen belang hoeveel aandelen de
mede-eigenaar heeft: hij wordt als één lid van de algemene
vergadering beschouwd, ook al heeft hij meerdere appartementen.
Deze meerderheid probeert de kleine mede-eigenaars te beschermen
tegen de grote. Hun aantal zou namelijk een limiet kunnen stellen
aan de beslissingsmacht van de kleinere mede-eigenaars. Daarenboven
wordt vereist dat de mede-eigenaars die bovenstaande meerderheid
vormen, drie vierden van de stemmen verzamelen om regelmatig te
kunnen beslissen tot het uitvoeren van een
investeringswerk.
Als we nu de Belgische wet op dat vlak onder de loep
nemen, kunnen we vaststellen dat de wetgever nog iets strenger is
opgetreden. Art. 577-6 §3 B.W. vereist namelijk een
aanwezigheidsquorum dat, zoals in Frankrijk, enkel bereikt wordt
indien meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig is.
Daarenboven moeten zij echter nog eens de helft van de aandelen in
de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. De filosofie van deze wet
is dat een algemene vergadering de incarnatie moet zijn van de wil
van de meerderheid van de mede-eigenaars. Wanneer het gros onder
hen verstek laat gaan, is de algemene vergadering onvoldoende
gemandateerd om in naam van iedereen beslissingen te nemen. Is de
meerderheid van de aandelen niet vertegenwoordigd, dan kan de
minderheid niet voor hun rekening handelen[47]. Op het eerste zicht komt de
Belgische wetgever dus zeker toe aan de bescherming van alle
mede-eigenaars. Niets is echter minder waar.
De Belgische wetgever laat namelijk toe dat indien het
door de wet gestelde aanwezigheidsquorum niet gehaald wordt, de
inlassing van een tweede algemene vergadering na het verstrijken
van ten minste 15 dagen een oplossing biedt. Deze tweede algemene
vergadering zal dan beraadslagen ongeacht het aantal aanwezigen of
vertegenwoordigde leden en ongeacht de aandelen van mede-eigendom
die op hun naam gesteld zijn. (Art. 577-6 §3, lid 2 B.W.) Deze
regeling wil voorkomen dat de algemene vergadering lam gelegd
wordt[48], maar de
Franse rechtsleer wijst er terecht op dat zo’n oplossing de
minderheidspositie niet beschermt[49]. De Belgische wetgever heeft in casu
een sterk bekritiseerbare regeling uitgewerkt. Hoe kan het
aanwezigheidsquorum nog voorzien in de bescherming van minderheden
indien 15 dagen later dat aanwezigheidsquorum totaal geen vereiste
meer is? De Franse wetgever is in dat opzicht veel strenger en
oordeelt dat indien de dubbele meerderheid niet bereikt is in de
algemene vergadering, geen enkele nieuwe vergadering daarover kan
stemmen in liberalere omstandigheden[50].
Het stemquorum van de Belgische wetgever komt volledig
overeen met dat van de Franse wetgever. Ook hebben ze dezelfde twee
beperkingen op het stemrecht ingevoerd. Men stemt namelijk niet per
appartement, maar per aandeel. Hier kan het gevaar rijzen dat de
eigenaar die een meerderheidspositie van aandelen bezit, een
absolute beslissingsmacht op de algemene vergadering
verkrijgt[51]. Daarom
bepalen Art. 577-6 §5, lid 2 B.W. en Art. 22,2 Loi du 10 juillet
1965 dat niemand aan de stemming kan deelnemen voor een groter
aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere
mede-eigenaars beschikken. Een tweede beperking is dat de syndicus
niet als lasthebber van een mede-eigenaar kan tussenkomen op de
algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht als hij zelf
mede-eigenaar is, in die hoedanigheid deel te nemen aan de
beraadslagingen van de algemene vergadering. Bijgevolg komt men tot
het bizarre resultaat dat er twee categorieën van mede-eigenaars
zijn: zij die voor zichzelf kunnen stemmen en aangesteld kunnen
worden als lasthebber (Art. 577-6 §5, lid 1 B.W.) en diegene die
niet als lasthebber kan aangesteld worden omdat hij syndicus is
(Art. 577-6 §5, lid 3 B.W.). De achtergrond daarvan is, dat men de
syndicus wil beschermen tegen zichzelf, alsook tegen
belangenconflicten waarvan hijzelf en anderen het slachtoffer
kunnen zijn. Door lasthebber te zijn van verschillende
mede-eigenaars, zou de syndicus in die hoedanigheid machtiger
kunnen worden dan de lastgever en dat heeft men ten koste wat kost
willen voorkomen[52].
Als besluit kan gesteld worden dat de Belgische wetgever
in grote mate rekening heeft gehouden met de vereiste bescherming
van de minderheden, maar daarbij één grote steek heeft laten
vallen: de mogelijkheid tot het inlassen van een tweede algemene
vergadering zonder aanwezigheidsquorum.
2.2.3. Rechtsvorderingen van de mede-eigenaar:
gerechtelijke bescherming van minderheden.
Uit het reeds geciteerde vonnis van het Hof
’s-Gravenhage[53] blijkt dat
alhoewel een beslissing van de algemene vergadering regelmatig en
democratisch tot stand gekomen is, deze beslissing toch nog
aangevochten kan worden. Dat geldt ook zo in de Belgische
rechtsorde. Het komt bijgevolg toe aan de rechtspraak de
minderheden te beschermen en eventuele machtsmisbruiken te
voorkomen.
Luidens Art. 577-9 §2 B.W., kan iedere mede-eigenaar aan
de rechter vragen onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige
beslissingen van de algemene vergadering te vernietigen of te
wijzigen. Deze vordering moet ingesteld worden binnen de drie
maanden na de kennisname van deze beslissing door de
belanghebbenden. Dit rechtsmiddel vormt een noodzakelijke waarborg
voor de bescherming van individuele rechten, zoals het recht op
privacy, binnen organen die belast zijn met het collectief
belang[54].
Een beslissing is onregelmatig wanneer de door de wet,
de statuten of de reglementen voorgeschreven vormen niet worden
nageleefd. Dit is in onze problematiek niet meer van belang
aangezien we met de hypothese zitten dat de beslissing regelmatig
en democratisch genomen is. Bedrieglijk is de beslissing die met
kunstgrepen tot stand is gekomen of niet waarachtig is.
Onrechtmatig is dan de beslissing die de gelijkheid onder de
mede-eigenaars miskent, zodat één of meer mede-eigenaars benadeeld
worden.
Terugkerende op het geschil neergelegd voor het
Nederlandse Hof ’s-Gravenhage[55]. Dit geschil zou ook bij ons kunnen
beslecht worden, op grond van het feit dan, dat de beslissing van
de bouwonderneming onrechtmatig is: de beslissing ontneemt namelijk
een deel van het bewoonde van de betrokkene om de brandgang te
kunnen plaatsen, terwijl de andere inwoners dit nadeel niet moeten
ondergaan. Deze stelling wordt bevestigd in een geschil voor het
Hof van Beroep te Brussel[56]. Ook daar stond vast dat de
beslissing van de algemene vergadering regelmatig genomen was. Het
Hof overwoog echter: “Attendu que la décision de la majorité
léserait les droits de la minorité d’une manière injustifiable,
inconsidérée ou disproportionnée, par rapport aux avantages qu’en
retireraient les majoritaires.” Het Hof stelde dat de beslissing
van de algemene vergadering een rechtsmisbruik inhield, wat
neerkomt op de onrechtmatigheid van de beslissing.
We kunnen besluiten dat het uiteindelijk aan de rechter
toekomt om eventuele misbruiken van meerderheden vast te stellen en
zo de minderheden te beschermen. Het is echter niet altijd mogelijk
om zo’n misbruik vast te stellen en in dat geval zal de betrokkene
de beslissing moeten ondergaan, zelfs al houdt deze beslissing voor
hem een schending in van zijn privé-leven.
2.2.4. Gevolgen indien de vordering van de
mede-eigenaar ongegrond verklaard wordt.
Eerst dient nog even duidelijk gemaakt te worden dat
door het instellen van een vordering bij de rechtbank tegen de
beslissing van de algemene vergadering, de mede-eigenaar de toegang
kan weigeren aan de stielmannen tot zijn privatieve deel[57]. De syndicus
zou in dat kader dan ook best voorzichtig handelen en het begin van
de uitvoering van de werken uitstellen tot datum van uitspraak.
Indien namelijk de mede-eigenaar gelijk krijgt en de werken reeds
begonnen waren, kan geëist worden het goed terug in zijn
oorspronkelijke staat te herstellen.
Indien echter de vordering van de mede-eigenaar niet
ingewilligd wordt, kan deze veroordeeld worden tot het betalen van
een schadevergoeding omdat hij de uitvoering van de werken
ongerechtvaardigd belemmerd heeft[58]. Daarenboven moet de betrokkene de
toegang verlenen aan de stielmannen tot zijn privatieve delen. Eén
maal de beslissing van de algemene vergadering definitief is, en
dus niet het voorwerp is geweest van een vordering binnen de drie
maanden of indien zo’n vordering is afgewezen, dan is deze
verbindend voor alle mede-eigenaars, ook ten aanzien van deze die
tegen gestemd hebben[59]. De mede-eigenaars moeten dan de
uitvoering van de werken dulden, ook in hun privatieve gedeelten,
wat een belangrijke inmenging uitmaakt op hun privé-leven, opgelegd
uit noodzaak van het behartigen van het collectief
belang.
Indien ondanks alles de syndicus nog tegenkanting
ondervindt van een bewoner, kan hij voor de rechter in kort geding
een bevelschrift vorderen waarbij de mede-eigenaar verplicht wordt
de werken te laten uitvoeren[60]. Eventueel zal de syndicus bijgestaan
moeten worden door een politieagent die zorgt dat het
‘noodzakelijke’ geschiedt. In geval van dringende noodzakelijkheid
mag deze maatregel zelfs op éénzijdig verzoekschrift gevorderd
worden.
Een vonnis van het vredegerecht te Veurne[61] heeft
daarenboven bepaald dat een mede-eigenaar die voor de uitvoering
van werken de toegang tot zijn privatief ontzegt, terwijl tot
uitvoering van die werken door de algemene vergadering definitief
is beslist, in rechte gedwongen kan worden, onder de verbeurte van
een dwangsom per dag vertraging in de verhindering, toegang te
verlenen.
2.2.5. Besluit.
Een mede-eigenaar die zich aangetast voelt in zijn recht
op privacy omdat hij werken in zijn privatief moet laten uitvoeren
door derden, kan naar de rechtbank stappen en proberen de
beslissing van de algemene vergadering aan te vechten op grond van
onregelmatigheid, bedrieglijkheid of onrechtmatigheid. Indien
echter de vordering afgewezen wordt, moet de mede-eigenaar de
aantasting van zijn privé-leven ondergaan en de werken in zijn
privatief laten uitvoeren. De werken waartoe beslist door de
algemene vergadering worden dan immers geacht van een belang te
zijn die het belang van de mede-eigenaar in solu
overstijgt.
2.3. Toegang tot het privatief door de syndicus als
algemeen bewaarnemer.
Zoals reeds aangestipt, is in het reglement van
mede-eigendom meestal een clausule opgenomen die bepaalt dat de
syndicus bestendig toegang heeft tot de privatieve gedeelten van
het appartement in de uitoefening van het toezicht op de
gemeenschappelijke zaken, van de naleving van het reglement van
mede-eigendom, van de beslissingen van de algemene vergadering en
van het huishoudelijk reglement. Soms is zo’n clausule evenwel niet
geredigeerd. De vragen die ter zake rijzen zijn verschillend,
zodanig dat deze twee situaties apart behandeld worden. Hierbij
wordt vergeleken met het huurrecht opdat daar een duidelijker beeld
gegeven wordt van het betredingsrecht.
2.3.1. Toegang tot de privatieve gedeelten in het
algemeen.
a. Recht op rustig huurgenot
De belangrijkste techniek in het huurrecht waarop de
huurder een beroep kan doen om de uitoefening van zijn
grondrechten, bijvoorbeeld het recht op privacy, tegen de
verhuurder te laten gelden, is de op de verhuurder rustende
verplichting tot het verschaffen van vrijwaring voor eigen
daad[62]. (Art. 1719,
3° B.W.)
De verhuurder is namelijk gehouden, door het aangaan van
een huurcontract, de huurder het rustig genot van de verhuurde goed
te doen hebben. (Art. 1709 B.W.) In de problematiek van het recht
op toegang is de vrijwaring voor eigen daad van belang. De
verhuurder zelf moet zich onthouden van elke daad die de huurder
zou kunnen storen in het rustig genot van de gehuurde woning, zoals
dit bestond op het ogenblik van het afsluiten van het
contract[63]. De wet zelf
geeft nergens een algemene bepaling van die persoonlijke waarborg.
Bijgevolg moeten we terugvallen op de rechtspraak en rechtsleer. Er
bestaat evenwel ter zake een grote consensus.
Er kan gesteld worden dat de verhuurder niet op gelijk
welk een ogenblik, zonder voorafgaande verwittiging of zonder
toestemming, de verhuurde woning mag binnenvallen. Zoniet maakt hij
zich schuldig aan een stoornis[64]. Nochtans mag de verhuurder wegens
wettige redenen het verhuurde goed betreden. Bijvoorbeeld om zich
ervan te vergewissen dat er geen dringende herstellingen nodig zijn
(Art. 1724 B.W.), om na te gaan of de bestemming van het verhuurde
goed geëerbiedigd wordt (Art. 1728, 1° B.W.)… Dit recht van toegang
kent evenwel ook zijn limieten.
Zo bepaalt de rechtbank van Gent[65] dat een eigenaar-verhuurder die zijn
huis wil verkopen niet het recht heeft om van zijn huurder te eisen
zoveel keer per week, op die dagen en op die uren als de verhuurder
zelf bepaalt, de personen die het huis willen bezichtigen binnen te
laten. De verhuurder kan best in overleg met de huurder de uren en
dagen bepalen, zodat ter zake een overeenkomst kan bereikt worden.
Als de verhuurder zelf de dagen en de uren bepaalt, legt hij een te
grote last op de huurder. Die moet met name verdragen dat vreemden
alle uithoeken van zijn huis komen inspecteren. Het gehele reilen
en zeilen van een huishouden wordt zo compleet blootgelegd. Als je
dan als verhuurder handelt zonder rekening te houden met de wensen
van de huurder, ervaart de huurder een verstoring van zijn rustig
huurgenot. Meer zelfs, het betekent een inbreuk op zijn privé-leven
en op de onschendbaarheid van de woning.
Tekenend is ook de beslissing van de vrederechter van
Verviers[66]. Een schets
van de feiten: een verhuurder laat pandbeslag leggen op de goederen
die het verhuurde goed stofferen. Nochtans waren op de datum van
het beslag geen achterstallige huurgelden verschuldigd. De
verhuurder wilde enkel de verhuis van sommige meubelen tegengaan op
grond van Art. 1752 B.W. De vrederechter stelde de verhuurder in
het ongelijk, bepalende dat er inderdaad een recht was op beslag
van de verhuurder, maar dat dit recht beperkt was tot de waarde om
de huurgelden te kunnen recupereren. Aangezien vastgesteld kon
worden dat nog een gehele wijnkelder en een resem aan medisch
materiaal aanwezig was in het gehuurde goed, oordeelde de rechtbank
dat het arbitrair instellen van de beslagprocedure, misbruik van
recht inhield. De huurders werden gestoord in hun rustig
huurgenot.
Samenvattend kan dus gesteld worden dat de verhuurder
niet om het even wanneer, zonder toestemming of verwittiging, het
verhuurde goed mag binnengaan, zelfs als hij daartoe een wettige
reden heeft[67]. Deze
verplichting geldt echter in de verhouding verhuurder-huurder. De
verhouding syndicus-medeëigenaar is niet dezelfde. Toch kan een
gelijkend antwoord gegeven worden.
b. Betredingsrecht van de syndicus
De verhouding verhuurder-huurder wijkt niet zo ver af
van de verhouding syndicus-medeëigenaar. In het huurrecht is de
verhuurder de algemene bewaarnemer, in het appartementsrecht de
syndicus. Zoals de verhuurder de sleutel heeft van elk verhuurd
goed, heeft de syndicus de sleutel van elk appartement. De
verhuurder moet de huurder het rustig huurgenot verschaffen. Meer
nog, soms kan een verstoring van het rustig huurgenot, een inbreuk
op het privé-leven van de huurder betekenen. Ook de syndicus moet
dit recht van privacy respecteren in zekere mate. Enkel de
wettelijke motieven waarop de syndicus zich kan beroepen, zijn veel
beperkter dan deze van de verhuurder, zoals later zal blijken. Dit
niet meegeteld, zijn de situaties best vergelijkbaar en bijgevolg
zal het hierboven uiteengezette discours in zekere mate
toepasselijk zijn op het appartementsrecht in de relatie
syndicus-medeëigenaar.
Als we de rode draad geschetst in het huurrecht
doortrekken in het appartementsrecht, komen we tot het besluit dat
de syndicus zichzelf enkel toegang kan verlenen tot het privatief
indien hij de toestemming heeft gekregen van de mede-eigenaar of
indien hij deze verwittigd heeft en daartegen geen protest is
gerezen. Als de syndicus deze uitdrukkelijke of stilzwijgende
toestemming niet heeft kunnen verkrijgen, bijvoorbeeld wegens
afwezigheid van de mede-eigenaar, kan de syndicus enkel het
privatief betreden zich beroepende op een wettige reden. In
principe geldt de vereiste van toestemming of voorafgaande
verwittiging nog steeds, maar in de praktijk is dit evenwel
onmogelijk.
De wettige reden van de syndicus komt namelijk neer op
een noodsituatie en bijgevolg is een voorafgaande verwittiging
meestal niet mogelijk. Wettelijk gezien kan de syndicus op basis
van Art. 577-8 §4, 4° alle bewarende maatregelen treffen. Uit de
memorie van toelichting[68] blijkt dat deze bevoegdheid verband
houdt met de uitvoering van werken die dringend nodig zijn voor het
behoud van het onroerend goed of voor het onderhoud van de
gemeenschappelijke gedeelten. Als voorbeelden kunnen we onder meer
aanreiken: brand aan een deel van het privatief waardoor de
syndicus tot behoud van het onroerend goed toegang moet hebben tot
dit privatieve gedeelte, een waterleidingsbreuk in een
privé-gedeelte die het gehele onroerend goed onder water kan
zetten…
Als de mede-eigenaar aanwezig is, kan hij zijn
toestemming geven. Indien hij afwezig is, is deze mogelijkheid er
niet. Achteraf zullen evenwel geen problemen rijzen indien vast
komt te staan dat de syndicus het privatief enkel betreden heeft
tot behoud van het onroerend goed. Aangezien toestemming en
voorafgaande verwittiging niet mogelijk zijn, moet een andere
vereiste gesteld worden. De syndicus zal een verslag over zijn
binnentreden moeten overmaken aan de eigenaar binnen een korte
termijn[69].
c. Weigering van de mede-eigenaar om toegang te
verlenen
De vraag kan zich stellen of de mede-eigenaar, zich
beroepende op het recht op privacy, zijn toestemming kan weigeren
tot het verlenen van toegang aan de syndicus. Aangenomen wordt dat
de mede-eigenaar die weigert de syndicus, die zijn recht op
redelijkerwijze uitvoert, binnen te laten, onrechtmatig
handelt[70]. De syndicus
kan zich tenslotte beroepen op een wettige reden, wat in casu
noodzakelijk een noodsituatie uitmaakt. Wat hier gebeurt, is niets
anders dan een belangenafweging en redelijkerwijze weegt het wettig
belang van de syndicus zwaarder door dan de persoonlijke belangen
van de mede-eigenaar.
In de praktijk kan de syndicus echter niets doen, indien
hij geconfronteerd wordt met een ongerechtvaardigde weigering van
de mede-eigenaar. De syndicus beschikt immers bij tegenwerking niet
over functionele dwangmiddelen, zoals die aan gerechtsdeurwaarders
(uitvoerend beslag op een roerend goed: Art. 1504 Ger. W.) en aan
notarissen (uitvoerend beslag op onroerend goed: Art. 1580 Ger. W.)
verleend worden[71]. De syndicus moet de weigering
ondergaan. Indien echter achteraf bijvoorbeeld het onroerend goed
geheel of gedeeltelijk afbrandt en vaststaat dat dit te wijten is
aan de weigering van de mede-eigenaar, zal deze aansprakelijk
gesteld worden en zal hij alle schade moeten vergoeden, ook deze
aan de kavels van de andere mede-eigenaars.
Als de mede-eigenaar echter rechtmatig zijn toestemming
weigert, bijvoorbeeld omdat de syndicus wil binnentreden om de
ramen open te zetten tot verluchting, ligt de situatie helemaal
anders. De syndicus kan en mag niet binnentreden. Indien de
syndicus in weerwil van het uitdrukkelijk verbod van de
mede-eigenaar, het appartement binnengaat als de mede-eigenaar
afwezig is, kan hem zelfs een strafrechterlijke vervolging te
wachten staan. Het Hof van Cassatie heeft op 15 oktober
1986[72] gesteld dat
“door het appartement of het huis binnen te gaan tegen de wil in
van de bewoner ervan, de beklaagde een onrechtmatig gebruik heeft
gemaakt van de sleutel die rechtmatig in zijn bezit was” en dat
bijgevolg door de beklaagde huisvredebreuk is gepleegd met behulp
van valse sleutels in de woning van verweerster. (Art. 439 Sw.) Op
13 maart 1990[73] heeft het
Hof van Cassatie nog eens bevestigd dat huisvredebreuk met behulp
van valse sleutels kan vastgesteld worden indien het een sleutel
betreft die rechtmatig in het bezit was van beklaagde, mits evenwel
duidelijk vaststaat dat de sleutels gebruikt zijn tegen de wil in
van de eigenaar
2.3.2. Toegang tot het privatief in het bijzonder:
clausule in het reglement van mede-eigendom die betredingsrecht
geeft aan de syndicus.
a. Algemeen
De algemene lijn in de rechtspraak is dat éénieder met
het privacybelang van zijn wederpartij moet rekening houden. Het
spiegelbeeld van deze lijn is de houding die de burger ten aanzien
van zijn eigen privacy inneemt. Uit de zorg die iemand ten aanzien
van zijn eigen privacy betracht, kan vaak afgeleid worden in
hoeverre hij prijs stelt op de bescherming ervan[74]. Het eigen
gedrag is dus medebepalend voor de rechtmatigheid van het handelen
van de wederpartij. In casu heeft de betrokkene in feite
uitdrukkelijk met een beperking op zijn privacy ingestemd. De
toestemming aldus gegeven is niets anders dan de uitdrukking van de
wilsautonomie, die aan een individu het recht verleent om binnen
bepaalde grenzen vrij en naar eigen goeddunken rechtsverhoudingen
in het leven te roepen en daarvan de inhoud zelf te
bepalen[75]. Omdat dit
vaak gebeurt via overeenkomsten, worden wilsautonomie en
contractvrijheid vaak geïdentificeerd.
De vraag kan natuurlijk gesteld worden of het individu
in een overeenkomst rechtsgeldig aantastingen van zijn privé-leven
kan toestaan. Maar zelfs wanneer de overeenkomst als geoorloofd
moet aanschouwd worden, blijft de principiële onaantastbaarheid van
de persoonlijkheidsrechten zijn tol eisen. Tot op het ogenblik van
de uitvoering van de overeenkomst, behoudt de betrokkene het recht
om op zijn toestemming terug te komen en zich achter zijn recht op
privacy te verschuilen[76]. Aldus kan een aanwezige
mede-eigenaar, die via een clausule in de overeenkomst het recht
heeft gegeven aan de syndicus om zijn privatief te betreden, steeds
weigeren de syndicus binnen te laten. Die weigering moet evenwel,
zoals reeds hierboven gesteld, rechtmatig zijn.
De vraag is echter of de syndicus onbelemmerd en
willekeurig, mits zo’n clausule, de privatieve gedeelten mag
binnengaan als de bewoner afwezig is. De algemene lijn in de
rechtspraak is dat aan contractsvrijheid slechts relatieve
betekenis wordt toegekend[77]. De rechter blijkt geneigd om, tot op
zekere hoogte, los van hetgeen partijen zijn overeengekomen te
beoordelen of de privacy op onaanvaardbare wijze wordt
aangetast.
b. Geldigheid van de clausule
De moeilijkheid tot het beoordelen van deze vraag, ligt
hem in het feit dat de clausule op veel mogelijke wijzen
geredigeerd kan zijn. Wordt toegang verleend aan de syndicustout court of worden bepaalde voorwaarden gesteld? In beide
gevallen zal de oplossing van het probleem anders
liggen.
Vergelijken we even met het huurrecht. In een vonnis van
het vredegerecht van St.-Gilles-lez-Bruxelles[78] wordt bepaald dat “door zich het
recht voor te behouden de lokalen naar goeddunken te betreden, de
verhuurder het rustig en normaal genot belet.” De geldigheid van
een beding in het huurcontract die de verhuurder het recht geeft om
het gehuurde goed naar goeddunken te betreden, kan dus terecht in
twijfel getrokken worden wegens de permanente dreigende
genotstoornis die op de huurder weegt[79]. Sommige auteurs denken er evenwel
anders over en stellen dat zo’n beding geldig is, mits men evenwel
geen enkele misbruik van dat recht maakt. M. La Haye en J.
Vankerckhove gaan zelfs nog verder[80]:volgens hen zou de verhuurder zelfs
dit recht hebben bij afwezigheid van dergelijk beding in het
huurcontract. Zij stellen dat volgens de gebruiken, de verhuurder
recht heeft op het betreden van het gehuurde goed, elke twee of
drie niet-rustdagen, twee uren per dag. Deze stelling is echter
zeer betwistbaar.
Gezien de reeds aangetoonde vergelijkbare situatie,
kunnen we stellen dat een clausule die bepaalt dat de syndicus de
privatieve gedeelten naar goeddunken mag betreden, ongeldig is. Ten
aanzien van een clausule die bepaalt dat “de syndicus met het oog
op het toezicht op de gemeenschappelijke zaak en op de naleving van
het reglement van mede-eigendom, van de beslissingen van de
algemene vergadering en van het huishoudelijk reglement, bestendig
toegang heeft tot de kavels van de eigenaars”, kan evenwel de
ongeldigheid niet zomaar vastgesteld worden.
Om de geldigheid van deze clausule die een contractuele
beperking van het grondrecht op privacy inhoudt na te gaan, kunnen
we het best het relevantie- en het proportionaliteitscriterium
toepassen[81]. Met
relevantiecriterium wordt bedoeld dat de beperking van een
grondrecht in het reglement van mede-eigendom relevant moet zijn
voor het doel dat met deze overeenkomst wordt nagestreefd. Aan deze
vereiste is in casu voldaan, gezien het recht van toegang verleend
wordt tot het vervullen van de taak van de syndicus van algemeen
bewaarnemer en van juridisch beheerder van het gebouw (=naleven van
de beslissingen)[82]. De taak van algemeen bewaarnemer is
wettelijk bepaald, namelijk in Art. 577-8 §4, 4° B.W, terwijl de
taak van juridisch beheer een prestatie is die over het algemeen
van de syndicus verwacht wordt.
Indien aan het eerste criterium is voldaan, zal men ook
nuttig een beroep moeten kunnen doen op het
proportionaliteitscriterium, opdat de clausule zou geldig zijn. Met
het tweede criterium wordt bedoeld dat er een zekere
proportionaliteit moet bestaan tussen het nagestreefde doel en de
daartoe aangewende middelen, en geen wanverhouding. De inbreuk op
het recht van privacy is in casu proportioneel ten aanzien van het
hierboven bepaalde doel. De syndicus kan namelijk op geen enkele
andere manier zijn taken van algemeen bewaarnemer en van juridisch
beheerder van het gebouw uitoefenen. Betredingsrecht in de
privatieve delen is een noodzakelijkheid. De geldigheid van
dergelijke clausule kan dus aangenomen worden. De vraag die zich nu
stelt is of de rechter absolute werking zal toekennen aan deze
geldige contractuele overeenkomst.
c. Bijkomende vereisten
Zoals reeds gezegd, is de algemene lijn in de
rechtspraak dat een rechter slechts relatieve werking toekent aan
contractuele overeenkomsten. De rechter zal bijgevolg beoordelen of
de privacy op aanvaardbare wijze wordt aangetast. Deze beoordeling
gebeurt hoofdzakelijk op basis van het beginsel van de
tenuitvoerlegging ter goeder trouw van overeenkomsten[83]. (Art. 1134,
3 B.W.) Aannemelijk is dan dat alhoewel het recht om het privatief
te betreden contractueel is bepaald, de syndicus hiertoe een
gewettigd motief moet hebben[84]. Daarenboven moet het betredingsrecht
uitgeoefend worden op redelijke wijze, wat inhoudt dat de syndicus
een goed zal betreden met eerbiediging van het privé-leven van de
bewoner ervan[85]. In
praktijk zal dit erop neerkomen dat de syndicus een verslag van
zijn binnentreden binnen een korte termijn zal overmaken aan de
mede-eigenaar[86].
2.3.3. Besluit.
Met of zonder contractuele machtiging, uiteindelijk is
de verplichting van de syndicus, ingeval de bewoner afwezig is,
dezelfde en kan de syndicus zichzelf niet onbelemmerd toegang
verlenen tot de privatieve kavels. Telkens is een wettige reden
vereist, wat in de praktijk neerkomt op het voorhanden zijn van een
noodsituatie. Daarenboven is een verslag achteraf van het
binnentreden gewenst.
3. visuele privacy. Cameratoezicht in de
gemeenschappelijke gedeelten.
3.1. Problematiek.
In onze dagelijkse samenleving wordt in toenemende
mate gebruik gemaakt van camera’s. Bijvoorbeeld: camera’s in het
bedrijfsleven tot het uitoefenen van toezicht op de
personeelsleden, onbemande politiecamera’s ter bevordering van de
veiligheid… De vraag die zich echter stelt is of het plaatsen van
camera’s zomaar kan, gelet op het grondrecht van privacy en van de
bescherming van de persoonlijke levenssfeer van
éénieder.
Ook de syndicus van een appartementsgebouw zal willen
overschakelen op het gebruik van camera’s als beveiliging tegen
opzettelijke of onopzettelijke beschadigingen en als middel tegen
diefstal[87]. Als algemeen
bewaarnemer, wordt de syndicus namelijk geconfronteerd met
beschadigingen aan het gebouw. Het is niet moeilijk je voor te
stellen dat de hal van een appartement het slachtoffer kan worden
van vandalenstreken, zoals het spuiten van graffiti. Ook
onopzettelijke beschadigingen kunnen voorkomen. Neem nu
bijvoorbeeld dat in het verhuizen een bepaalde muur serieus
beschadigd wordt. Hoewel deze beschadigingen niet opzettelijk zijn
aangebracht, kan de schuldige ervan zijn verantwoordelijkheid niet
ontlopen. Bijgevolg is het noodzakelijk de verantwoordelijke te
kunnen aanwijzen, zoniet zal de gehele vereniging van
mede-eigenaars moeten opdraaien voor de schade. Beschadigingen zijn
één ding, diefstal een ander. Camerabewaking kan dan ook als
preventief middel aangewend worden om dieven af te
schrikken.
Om al deze problemen op te lossen, zal graag een beroep
gedaan worden op camera’s die een afschrikkend effect hebben en die
de verantwoordelijke van een bepaald feit kunnen registreren. De
vraag is aan welke voorwaarden allemaal moet voldaan zijn opdat
camerabewaking geoorloofd zou zijn.
3.1. Algemene regels inzake cameratoezicht.
3.1.1. Inleiding.
Aan literatuur over door techniek gedomineerde
samenlevingen, waarin mensen onderworpen worden aan voortdurende
automatische observatie en controle, ontbreekt het niet[88]. Zoveel is
duidelijk: niemand wil zo’n wereld. Of beter: zij die ze willen,
zwijgen. Toch lijkt die wereld eraan te komen: hoe men het ook
draait of keert, camera’s zijn een vertrouwd onderdeel van de
huidige samenleving geworden.
Tegenover ieders recht op privacy en dus het recht om
niet ‘bespioneerd’ te worden, gelden immers andere belangen, zoals
controle, efficiëntie, veiligheid…[89] We krijgen een belangenconfrontatie
en het lijkt erop dat het vooral onze morele sensibiliteit is die
bepaalt welk belang we moeten kiezen. Maar moet er echt gekozen
worden? Is het noodzakelijkerwijze: voor controle en tegen privacy
(of omgekeerd)?
Rechtszekerheid dient gecreëerd te worden en bijgevolg
moet het recht bemiddelend optreden door de conflicterende belangen
af te wegen in het licht van de fundamentele regels met betrekking
tot de privacy. Bedoeld worden de internationaal aanvaarde
basisbeginselen van persoonsgegevensbescherming, zoals die
uiteindelijk afgezwakt zijn opgenomen in de Belgische Wet van 8
december 1992[90] tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de
verwerking van persoonsgegevens (vanaf nu: Wet verwerking
persoonsgegevens)[91].
Eén ding kan al duidelijk gesteld worden: aangezien
toezicht door videocamera’s niet strafrechtelijk verboden is en
zelfs toelaatbaar is onder bepaalde omstandigheden, zal de wetgever
moeten preciseren welke deze omstandigheden zijn.
3.1.2. Notie privé-leven.
Het concept privé-leven wordt nog eens vanuit een ander
oogpunt bekeken om duidelijk te maken in welke zin cameratoezicht
een inbreuk betekent op het recht op privacy. Daartoe is het
noodzakelijk het concept privé-leven op te splitsen in zijn drie
componenten[92]:(i) de
fysieke integriteit van het individu, zoals het bedrijven van de
liefde[93], (ii) de
vertrouwelijkheid van bepaalde persoonlijke gegevens, waarvan het
individu kan weigeren dat ze publiek gemaakt worden en (iii)
éénieders recht geen inbreuk van zijn fysieke en morele integriteit
te moeten ondergaan en het recht op een vrije ontplooiing van zijn
persoonlijkheid.
Het toezicht van individuen door middel van apparatuur
die een beeld opvangt en dat beeld vervolgens registreert, betekent
een inmenging in het privé-leven. Het belang van het hierboven
voorgestelde onderscheid tussen de drie aspecten van het
privé-leven, is dat zij toelaat in te zien dat cameratoezicht op
twee verschillende wijzen het privé-leven bedreigt[94]:
1/ Wanneer dit toezicht heimelijk gebeurt, leidt het tot
het verzamelen van informatie betreffende handelingen en
gedragingen die de gefilmde misschien niet had willen verspreid
zien. Het tweede aspect van het privé-leven is hier aan de
orde.
2/ Wanneer de camerabewaking gekend is door de gefilmde,
verplicht dat toezicht hem ertoe bepaalde handelingen of
gedragingen aan te nemen, min of meer verschillend van de
handelingen en gedragingen die hij zou stellen bij afwezigheid van
dit toezicht. Het betreft hier het derde aspect van het
privé-leven, waardoor het individu niet meer vrij tot de
ontplooiing van zijn persoonlijkheid kan komen.
Bekijken we nu dat videotoezicht in het licht van de
Belgische wetgeving, dan moeten we vaststellen dat de Belgische
wetgever in tegenstelling tot andere landen geen algemene bepaling
heeft die het gebruik van videocamera’s expliciet regelt. De Franse
wetgever voerde reeds in 1970 een strafbepaling in die heimelijk
filmen in private plaatsen bestraft. Art. 368 Code Pénal
luidt:“Sera puni (…) quiconque aura volontairement atteint à
l’intimité de la vie privée d’autrui: 1. En écoutant, en registrant
ou transmettant au moyen d’un appareil quelconque des paroles
prononcées dans un lieu privé par une personne, sans le
consentement de celle-ci 2. En fixant ou transmettant, au
moyen d’un appareil quelconque, l’image d’une personne se trouvant
dans un lieu privé, sans son consentement. Lorsque les actes
énoncés au présent article auront été accomplis au cours d’une
réunion au vu et au su de ses participants, le consentement de
ceux-ci sera présumé.” In het Belgische strafwetboek vinden we
echter geen zo’n bepaling. Wel is Art. 314bis Sw. ingevoerd bij wet
van 30 juni 1994, maar deze bepaling betreft enkel het afluisteren
van telecommunicatie. Van cameragebruik is geen
sprake.
Dat wil natuurlijk niet zeggen dat het recht elk gebruik
van cameratoezicht zal tolereren. Art. 22 GW en Art. 8 EVRM
garanderen namelijk een recht op bescherming van het privé-leven.
Daarenboven is er de Wet verwerking persoonsgegevens, die beoogt
een vertaling te zijn in het interne recht van de internationale
basisbeginselen van persoonsgegevensbescherming.
Het Belgische regime met betrekking tot cameratoezicht
is een resultaat van verschillende juridische instrumenten. De Wet
verwerking persoonsgegevens creëert een particulier regime, waarvan
het toepassingsgebied beperkt blijft tot de hypothese van
cameratoezicht met opname van beelden op een videocassette of
soortgelijke[95]. De Hert
leest de wet echter ruimer en stelt dat ook systemen zonder opname
binnen het toepassingsgebied van de Wet verwerking persoonsgegevens
vallen[96]. Bijgevolg
valt volgens De Hert de camera die verbonden is met de deurbel en
die registreert wie voor de deur staat maar niets opneemt, ook
onder de Wet verwerking persoonsgegevens. Mijns inziens is deze
interpretatie te ruim. De hypothese van het cameratoezicht zonder
opname op cassette, wordt wel onderworpen aan de gemeenrechtelijke
regels van de bescherming van het privé-leven. Dit is echter een
wettelijke lacune, gezien buiten de toepassing vallende van de Wet
verwerking persoonsgegevens, de vereiste van legaliteit neergelegd
in Art. 8 §2 EVRM, niet kan vervuld worden[97].
3.1.3. Het particulier regime van de Wet verwerking
persoonsgegevens.
a. Definities en toepassingsgebied
Gegevens zijn in de eerste plaats tekens (taal), maar
ook geuren, beelden en geluiden kunnen gegevens uitmaken[98]. Indien zij
daarenboven betrekking hebben op één of meerdere natuurlijke
personen die geïdentificeerd zijn of kunnen worden, maken het
persoonsgegevens uit[99]. Door de gedragingen die het individu
stelt voor het oog van de camera, maakt het individu informatie
over aan diegene die het beeld ontvangt, en deze kan het opnemen of
ordenen om later te consulteren. Deze informatie betreft
persoonsgegevens ofwel omdat het individu identificeerbaar is,
ingeval van opname van een menigte, ofwel omdat de camera één
specifiek individu volgt.
Wanneer kan er nu sprake zijn van een ‘verwerking’ van
persoonsgegevens? Krachtens advies nr. 14/95 van 7 juni
1995[100] van de
commissie voor de persoonlijke levenssfeer is er verwerking van
beelden zodra de beelden niet alleen worden opgenomen en
onmiddellijk weergegeven, maar ook worden bewaard. De wet van 11
december 1998[101], heeft daar echter verandering in
gebracht. De bewaring van de opgenomen gegevens is geen
noodzakelijke meer voor de toepassing van de wet: de Wet verwerking
persoonsgegevens is van toepassing vanaf het moment dat beelden
gefilmd worden[102], wat wel een opname
veronderstelt[103].
Het systeem van videotoezicht valt dus onder de Wet
verwerking persoonsgegevens onder twee belangrijke
reserves[104]:
1/ De wet verwerking persoongegevens heeft betrekking op
de ‘geautomatiseerde verwerking’ van persoonsgegevens of het
‘houden van een manueel bestand’. De wet heeft dus geen betrekking
op het ‘houden van dossiers’ waarin de gegevens niet gestructureerd
worden en waardoor systematische raadpleging onmogelijk is[105].
2/ De wet verwerking persoonsgegevens is ook niet van
toepassing, zoals reeds gesteld, als er helemaal geen opname is,
maar enkel een camera gebruikt wordt om bepaalde plaatsen vanuit
een bepaald punt, die er geografisch van verwijderd is, onder
toezicht te houden.
Nu we weten dat cameratoezicht binnen het
toepassingsgebied van de Wet verwerking persoonsgegevens valt,
moeten we nagaan welke principes nageleefd moeten worden opdat
camerabewaking geoorloofd zou zijn.
b. Informatieplicht
Krachtens Art. 9 Wet verwerking persoonsgegevens, moet
de natuurlijke persoon bij wie gegevens verkregen worden, met het
oog op de verwerking ervan, op de hoogte gesteld worden van een
aantal elementen. Dit artikel bepaalt echter niet op welke wijze
deze informatie verstrekt moet worden. Advies nr. 34/1999 stelt dat
de eigenaar van een videosysteem verplicht is dit systeem op een of
andere wijze aan te kondigen. Het uithangen, in de buurt van het
opnametoestel, van een leesbaar bericht dat de vereiste
informatie-elementen bevat, volstaat om aan deze elementen te
voldoen[106].
Wat de inhoud betreft, slaat de informatieplicht op de
naam en het adres van de verantwoordelijke voor de verwerking of
diens vertegenwoordiger, op de finaliteit van de verwerking, op het
bestaan van het recht op toegang en verbetering van de betrokkene,
op de ontvangers of de categorieën van ontvangers van de gegevens.
De informatie betreffende de beoogde finaliteit moet op een gepaste
en voldoende duidelijke en gedetailleerde wijze aangebracht
worden.
c. Eerbiediging van het finaliteitsbeginsel
Art. 4 Wet verwerking persoonsgegevens bepaalt dat de
verwerking moet plaatsvinden voor duidelijk omschreven en
gerechtvaardigde doeleinden. De bepaling van de finaliteit vormt
een essentieel element voor de bescherming van personen. Zij zal
rechtstreeks gevolgen hebben voor de toepassingsmodaliteiten van de
wet. Bovendien laat zij toe verwerkingen te identificeren die niet
binnen het toepassingsgebied van de wet vallen (vb. Art 3 §2 Wet
verwerking persoonsgegevens: verwerken van beelden uitsluitend voor
privé-gebruik).
Eens uit het bepalen van de finaliteit van de verwerking
volgt dat de wet van toepassing is, zal de verantwoordelijke van de
verwerking zich ervan moeten vergewissen dat de verschillende
voorwaarden uit Art. 4 Wet verwerking persoonsgegevens en specifiek
het wettelijk karakter van de finaliteit geëerbiedigd wordt. Dit
wettig karakter kan voortvloeien uit verschillende, in Art. 5 Wet
verwerking persoonsgegevens opgesomde, mogelijkheden. De syndicus
van een appartement zal er bijvoorbeeld moeten voor zorgen dat hij
van alle mede-eigenaars hun ondubbelzinnige toestemming
heeft[107]. In
praktijk wordt tot het plaatsen van camera’s echter beslist bij
meerderheid via de algemene vergadering en van uitdrukkelijk
instemming van alle mede-eigenaars is aldus geen sprake. De
vrijwaring van een vitaal belang zal bijgevolg moeten aangevoerd
worden[108], zoals de
‘bescherming van goederen en personen’. Camera’s worden namelijk
geïnstalleerd tot voorkomen van diefstal en
vandalisme.
Ook mogen de beelden niet verwerkt worden op een wijze
die onverenigbaar is met de doeleinden. De gegevens mogen enkel
gebruikt worden in het kader van de aangegeven finaliteit. Een
onverenigbaarheid zou bijvoorbeeld ontstaan wanneer een systeem van
videotoezicht, waarvan de aangekondigde finaliteit de preventie van
diefstal in een appartementsgebouw is, gebruikt wordt om te
controleren of de bewoners van het gebouw de deur van de
gezamenlijke hal op slot doen[109].
De wettigheid van de verwerking van de beelden moet
beoordeeld worden op grond van het proportionaliteitsbeginsel: de
wettige belangen van de bewerker van de verwerking dienen afgewogen
te worden tegen het recht op persoonlijke levenssfeer van de
opgenomen persoon[110]. In het kader van videotoezicht in
appartementsgebouwen, moet dus de proportionaliteit afgewogen
worden van het belang van ‘de bescherming van goederen en personen’
tegenover de persoonlijke levenssfeer van iedere mede-eigenaar.
Indien het een camera betreft in de hal van het appartementsgebouw,
die een voor het publiek toegankelijke ruimte uitmaakt, zal de
beoordeling minder strikt zijn dan indien de camera geplaatst
worden in de gemeenschappelijke delen die niet voor het publiek
toegankelijk zijn. Aangezien in casu ook sprake kan zijn van een
zekere instemming van de betrokkenen, zal er waarschijnlijk toch
geen probleem rijzen. Van belang is ook of de verantwoordelijke
voor de verwerking de gegevens al dan niet bewaart. Betreft het
cameratoezicht in een appartementsgebouw, dan zullen de
geregistreerde beelden geen maanden mogen bewaard worden, gezien
het doel ‘preventie tegen diefstal’. Indien één maal vast komt te
staan dat er geen misdrijf is gepleegd, is het doel verwezenlijkt
en vervalt het recht om de opname nog verder te bewaren. In ieder
geval moeten we dus van ‘een gepast en noodzakelijk middel’ kunnen
spreken om het nagestreefde doel te bereiken.
Daarenboven moet de camerabewaking een subsidiair middel
blijven om dit doel te bereiken[111]. Een systeem van videotoezicht zal
onontbeerlijk moeten blijken om het nagestreefde doel te bereiken.
Dat kan maar het geval zijn indien de andere maatregelen, die een
mindere inbreuk uitmaken op de persoonlijke levenssfeer, in
voorkomend geval onvoldoende blijken te zijn. In dit kader zal het
installeren van camera’s in niet voor het publiek toegankelijk
plaatsen minder vlug aangenomen worden. Het zou bijvoorbeeld
voldoende kunnen zijn een camera te plaatsen in de hal van het
gebouw gezien de dief noodzakelijkerwijze de haldeur moet passeren
om binnen te dringen. Registratie zal daar reeds kunnen geschieden.
De gemeenschappelijke ruimtes die niet voor het publiek
toegankelijk zijn, kunnen dan evengoed beschermd worden met een
alarmsysteem, een versterkte vergrendeling van de deuren…[112] Een andere
beoordeling is natuurlijk noodzakelijk indien het
appartementsgebouw garages en/of een dakterras bezit. Dan kan niet
meer verondersteld worden dat de dief sowieso de hal van het
appartement zal doorkruisen. Hij heeft ook andere toegangswegen.
Het gebruik van camera’s in de gemeenschappelijke, niet voor het
publiek toegankelijke, delen zal dan gemakkelijker toegelaten
worden, doch ook niet zonder meer.
Art. 4 Wet verwerking persoonsgegevens bepaalt namelijk
dat de verwerkte beelden toereikend, ter zake dienend en niet
overmatig mogen zijn. De opname moet dus plaatsgrijpen op zulke
wijze dat overbodige beelden niet opgenomen worden. Zo zullen de
camera’s geplaatst in de gemeenschappelijke, niet voor het publiek
toegankelijke, delen de ingang van de privatieve kavels niet mogen
filmen[113]. Indien een
camera aldus zou gericht zijn, dan zou het reilen en zeilen van één
mede-eigenaar geviseerd worden en dat is niet noodzakelijk voor de
verwezenlijking van het nagestreefde doel.
d. Bewaarduur van de beelden
De risico’s op schending van de persoonlijke levenssfeer
zijn des te aanzienlijker indien de bewaarduur van de gegevens lang
is. Volgens Art. 4 §1, 5° Wet verwerking persoonsgegevens mogen de
gegevens niet langer bewaard worden dan voor de verwezenlijking van
de doeleinden waarvoor ze worden verkregen of verwerkt,
noodzakelijk is. In de hypothese van de finaliteit ‘bescherming van
goederen en personen’, kan aangenomen worden dat indien geen enkel
misdrijf vastgesteld wordt, de beelden niet langer dan een dag
mogen bewaard worden, alvorens uitgewist te worden[114].
e. Aangifte van de verwerking
De verwerking van persoonsgegevens onder de vorm van
beelden, moet voorafgaandelijk bij de Commissie voor de
persoonlijke levenssfeer aangegeven worden. Het past op te merken
dat krachtens Art. 17 Wet verwerking persoonsgegevens per
finaliteit van verwerking aangifte moet gedaan worden, niet per
camera.
f. Conclusie
De ingebruikname van een systeem van videotoezicht moet
bovengenoemde beginselen eerbiedigen. Grévy[115] wijst er echter terecht op dat
camera’s veel gevaarlijker zijn dan de louter visuele controle door
toezichthoudende personen. Videobewaking is per definitie een
technologie van wantrouwen. Een camera registreert alles, vergeet
niets en kan niet vergeleken worden met het onmiddellijk karakter
van de menselijke bewaking waarbij bemiddeling mogelijk is. Zelfs
al worden videocamera’s aangekondigd, dan nog is volgens Grévy hun
verenigbaarheid met de eisen van noodzakelijkheid, legitimiteit en
proportionaliteit twijfelachtig. Naar hun aard zijn camera’s
excessieve instrumenten en disproportioneel ten aanzien van het
doel. Zo’n zienswijze is echter onhanteerbaar in de praktijk,
zoniet moet het gebruik van camera’s gewoon verboden worden.
Niettemin moet dit inzicht in ons achterhoofd spelen bij de
beoordeling van de beginselen hierboven geschetst.
3.1.4. Het algemeen regime van het recht op
bescherming van het privé-leven.
De beginselen, hierboven neergezet, zijn van belang
omdat ze, zoals reeds gezegd, in grote mate de uitwerking zijn van
de gemeenrechtelijke regels van de bescherming van het privé-leven.
In deze paragraaf wordt nog eens duidelijk gesteld op welke manier
de Wet verwerking persoonsgegevens toepassing geeft aan de
beginselen van Art. 8 EVRM.
a. Het finaliteitsbeginsel:
een inmenging op het recht op privacy is enkel
verantwoord indien dit geschiedt met het oog op het nastreven van
legitieme doeleinden. Zoals reeds gesteld, is het doelcriterium ‘de
bescherming van de rechten en vrijheden van anderen’ voldoende ruim
om toepassing te krijgen in privaatrechtelijke verhoudingen. De
vooropgestelde finaliteit, in het kader van cameratoezicht in
appartementsgebouwen, van ‘bescherming van goederen en personen’
probeert bij deze de rechten en vrijheden van alle mede-eigenaars
te beschermen.
b. Noodzaak in een democratische samenleving
Deze kan opgesplitst worden in drie delen:
- de relevantietoets (elke privacybeperkende maatregel
moet relevant of geschikt zijn om het gerechtvaardigde belang
veilig te stellen)
- een evenredigheidstoets (elke maatregel moet evenredig
zijn ten aanzien van het nagestreefde doel) en
- de proportionaliteitstoets (de inmenging in het
privé-leven moet in verhouding staan met het nagestreefde
doeleinde).
Deze drie toetsingscriteria vinden we terug in de
vereisten van Art. 5 Wet verwerking persoonsgegevens[116]:het doel
van de verwerking van de persoonsgegevens moet een aanzienlijk
belang hebben tegenover de beperking die opgelegd wordt op het
privé-leven; deze inmenging moet beperkt blijven tot een minimum;
en een zekere proportionaliteit moet gehandhaafd worden tussen het
doel en de inmenging.
c. Legaliteitsbeginsel:
de privacybeperkende maatregel zal gesteund worden via
de Wet verwerking persoonsgegevens. Het beginsel vereist echter ook
dat er ‘transparantie’ is ten aanzien van de betrokkene[117]. Daartoe is
in het kader van de Wet verwerking persoonsgegevens een
verplichting neergelegd in Art. 14. Aangifte van verwerking moet
gedaan worden bij de Commissie voor persoonlijke levenssfeer
zodanig dat gecontroleerd kan worden of de verplichting van
informatie aan de betrokkene (Art. 9 Wet verwerking
persoonsgegevens) nageleefd wordt.
3.1.5. Besluit .
De actuele stand van het Belgische recht inzake
videotoezicht is niet conform de Europese Conventie van de Rechten
van de Mens[118].
Inderdaad, buiten de hypothese dat de Wet verwerking
persoonsgegevens van toepassing is, gebeurt videotoezicht zonder
enige wettelijke basis. A fortiori wordt de vereiste van legaliteit
in Art. 8 EVRM niet nageleefd. In afwezigheid van een wettelijke
basis in het interne recht, is een systeem van videotoezicht, hoe
proportioneel ook en met een wettig doel, een inbreuk op het recht
op het privé-leven. Deze wettelijke lacune moet opgevuld worden.
Twee aanpassingen zijn nodig.
Langs de ene kant moet er, zoals in Frankrijk, een
algemene strafrechtelijke bepaling ingevoerd worden. Langs de
andere kant, moet het toepassingsgebied van de Wet verwerking
persoonsgegevens uitgebreid worden. Totdat deze aanpassingen niet
gebeurd zijn, kan elke persoon, buiten de toepassing van de Wet
verwerking persoonsgegevens vallende, een veroordeling vorderen van
de Belgische Staat.
In ons geval van cameragebruik in appartementsgebouwen,
vormt er zich echter geen probleem, gezien de Wet verwerking
persoonsgegevens van toepassing is en alle vereisten van Art. 8
EVRM daarin weer te vinden zijn.
4. informationele privacy. Opslag van
persoonsgegevens door de syndicus.
4.1. Problematiek.
Heel wat organisaties bewaren in hun computers de meest
uiteenlopende identificerende gegevens over personen. Dit heeft tot
gevolg dat men bijvoorbeeld weet hoeveel schulden u hebt, hoeveel u
in een bepaalde maand uitgaf aan kleding… Het is vanzelfsprekend
dat niet iedereen in die mate een ‘bekende’ Vlaming wil
zijn.
Nochtans zal ook een mede-eigenaar, bewoner… moeten
verdragen dat de syndicus over hen gegevens opslaat. De syndicus
moet bijvoorbeeld de personen die het gebouw bewonen krachtens een
zakelijk of persoonlijk recht, zonder stemrecht te hebben in de
algemene vergadering, in kennis stellen van de beslissingen van de
algemene vergadering. (Art. 577-10 §4, 2° B.W.) Bijgevolg zal de
syndicus nood hebben aan de adressen van deze personen. Verder kan
de syndicus er ook toe gebracht worden om naburige eigenaars in
gebreke te stellen, bijvoorbeeld wegens schade door
waterinsijpeling.
Syndicaal beheer noodzaakt de syndicus er dus toe om
gegevens over diverse natuurlijke personen, gaande van
mede-eigenaars over huurders tot buren, te verwerken[119]. Het
verwerken van die gegevens heeft echter een keerzijde: hoe meer
verwerkt wordt, des te groter het gevaar dat de persoonlijke
levenssfeer geschonden wordt[120]. Sinds 1 september 1993 dienen de
syndici daarbij rekening te houden met de Wet verwerking
Persoonsgegevens.
In deze bijdrage gaan we na welke maatregelen de
syndicus moet nemen om in overeenstemming te zijn met de Wet
verwerking persoonsgegevens. Daarna bekijken we welke acties de
benadeelde ter beschikking staan indien de syndicus niet binnen de
grenzen gebleven is van de wetsbepalingen.
4.2. Syndicus en de verwerking van
persoonsgegevens.
4.2.1. Toepasselijkheid van de Wet verwerking
persoonsgegevens.
Dat de gegevens die de syndicus verwerkt persoonsgegevens
zijn, kan geen twijfel leiden[121]. Zo moet de syndicus onder meer de
gegevens verwerken van en over de mede-eigenaars, de personen die
het gebouw bewonen krachtens een persoonlijk of zakelijk recht
zonder stemrecht te hebben in de algemene vergadering, de
huisbewaarder, de personeelsleden van de onderhoudsfirma… Deze
gegevens hebben betrekking op natuurlijke personen die
geïdentificeerd zijn of kunnen worden.
Met ‘verwerking’ wordt zowel de geautomatiseerde
verwerking bedoeld als het houden van een manueel bestand. Een
onderscheid tussen beide soorten verwerking is noodzakelijk gezien
niet alle wettelijke bepalingen van toepassing zijn op het houden
van een manueel bestand. Zo geldt de verplichting tot aangifte bij
de Commissie voor de bescherming van de persoonlijke levenssfeer
(verder aangeduid als Privacycommissie) enkel voor geautomatiseerde
verwerkingen[122]. Het is duidelijk dat de meeste
syndici de vooruitgang van de technologie tot zich zullen maken en
hun syndicaal beheer met behulp van geautomatiseerde middelen en
technieken, zoals Pc’s en specifieke softwareprogramma’s, zullen
voeren.
Wel dient opgemerkt te worden dat de begrippen
‘verwerking’ en ‘finaliteit’ synoniemen zijn in het stelsel van de
Wet verwerking persoonsgegevens. Uit de adviezen van de
Privacycommissie blijkt namelijk dat een reeks bewerkingen als één
verwerking worden beschouwd wanneer ze als een samenhangend geheel
met één gemeenschappelijk doel worden uitgevoerd. Eén verwerking is
dus één finaliteit, zoals één finaliteit altijd één verwerking
veronderstelt[123]. De syndicus heeft het beheer van
een gebouw of een groep van gebouwen als essentiële taak. De
syndicus ontleent zijn bevoegdheden echter niet enkel aan zijn
wettelijke taakomschrijving of aan zijn hoedanigheid van lasthebber
van de vereniging van mede-eigenaars. Ook rechtsfiguren, zoals
bewaargeving of aanneming, kunnen hem bevoegdheden toekennen. Er
kan dus, naargelang het onderscheiden doeleinde, gesproken worden
van één of meerdere verwerkingen.
Eens we weten dat de wet van toepassing is, moet
uitgemaakt worden wie de houder van het bestand is. Uit het verslag
van de Senaat kan worden afgeleid dat diegene die besluit gegevens
met een bepaald doel te verwerken, de houder is van het
bestand[124]. Voor het
syndicaal beheer is het logisch dat de syndicus de houder is van
het bestand. Wanneer hij zich hiervoor laat bijstaan, blijft hij
als enige verantwoordelijk voor de naleving van de wettelijke
bepalingen. De syndicus als houder van het bestand is dus
onderworpen aan de Wet verwerking persoonsgegevens.
4.2.2. Algemeen overzicht van de wettelijke
verplichtingen.
Dit overzicht houdt in feite een korte herhaling in van
wat reeds in het vorige deel is verwoord. In de volgende paragraaf
gaan we dan na wat dat nu allemaal moet betekenen voor de
syndicus.
1/ Elke houder van een bestand moet op basis van Art. 2
Wet verwerking persoonsgegevens de persoonlijke levenssfeer van de
betrokkene eerbiedigen.
2/ Essentieel is de naleving van het
finaliteitsbeginsel. Persoonsgegevens mogen slechts verwerkt worden
voor duidelijk omschreven en wettige doeleinden. Die
persoonsgegevens mogen dan ook slechts gebruikt worden op een wijze
die verenigbaar is met die doeleinden.
3/ Voor de zogenaamde bijzondere categorieën van
persoonsgegevens, dit zijn de gevoelige, medische en gerechtelijke
persoonsgegevens, geldt een principieel verbod van verwerking. Een
syndicus moet echter tot het vervullen van zijn taak dergelijke
gegevens niet verwerken.
4/ De houder van het bestand moet:
- Kennis geven aan de betrokkene zowel naar aanleiding
van de verzameling bij de betrokkene, als bij eerste registratie
van de verwerking.
- De verwerkte gegevens meedelen aan de
betrokkene.
- De verwerkte gegevens verbeteren op vraag van de
betrokkene.
4.2.3. Wettelijke verplichtingen ten aanzien van de
syndicus.
a. Doeleinden en verwerkingen van de syndicus
Essentieel in het stelsel van de Wet verwerking
persoonsgegevens, is het finaliteitsbeginsel. ( Art. 4 §1, 2° WVP)
De syndicus moet bepalen hoeveel doeleinden en bijgevolg hoeveel
verwerkingen er zijn. Dit is een belangrijke maar ook moeilijke
opgave. Belangrijk omdat alle andere modaliteiten van de verwerking
er steeds aan getoetst zullen worden. Moeilijk omdat de houder van
het bestand voor een keuzemogelijkheid staat waarbij hij de gulden
middenweg dient te zoeken[125]. Ofwel formuleert men namelijk de
doeleinden op een heel concrete manier, wat voordelig is omdat men
dan een echt criterium heeft waaraan men alle andere modaliteiten
van verwerking kan toetsen. Het nadeel is echter dat dit het
gebruik van de verwerking aanzienlijk kan beperken. Verzameling,
registratie, verwerking en gebruik van gegevens worden steeds
getoetst aan de geformuleerde doeleinden en bijgevolg zullen deze
bij de minste verandering moeten aangepast worden, wat telkens een
wijziging van de aangifte met zich meebrengt. Ofwel formuleert men
de doestelling heel ruim, waardoor van een echt toetsingscriterium
geen sprake meer kan zijn. Voordelig is het in die zin dat de
houder van het bestand over een grote vrijheid zal beschikken van
verzameling, registratie, gebruik en verwerking van gegevens. De
gegronde vrees is er echter dat de gegevens al vlug als niet
toereikend en niet ter zake dienend zullen worden
bestempeld.
Om het aantal verwerkingen en dus het aantal
finaliteiten te bepalen, moeten we kijken naar de activiteiten van
de syndicus. Een aanzet daartoe vinden we in de acht wettelijke
bevoegdheden van de syndicus, neergelegd in Art. 577-8 §4 B.W. Op
basis van dit overzicht kan men algemeen stellen dat de wettelijke
taken van de syndicus zich situeren op drie niveaus:
boekhoudkundig, administratief en technisch beheer[126]. Daarnaast
worden in het reglement van mede-eigendom meestal bijkomende
opdrachten opgelegd aan de syndicus zoals het aanwerven van
onderhoudspersoneel. Zelfs conventionele opdrachten zijn mogelijk.
Stel dat er bijvoorbeeld overtollige parkeerplaatsen in het
appartementsgebouw zijn. De syndicus kan opdracht gegeven worden
deze te verhuren.
Voor al deze taken moet de syndicus de gegevens van
verschillende natuurlijke personen verwerken. Spreken van één
enkele verwerking, het syndicaal beheer, zou al te simplistisch
zijn. Wel kunnen we zoals reeds gesteld spreken van drie
verwerkingen: boekhoudkundig, administratief en technisch beheer
uitgaande van de wettelijke opdrachten. Inzake de bijkomende
opdrachten, zullen de meeste ondergebracht kunnen worden onder deze
drie verwerkingen. Voor de syndicus die beroep doet op medewerkers,
bijvoorbeeld onderhoudspersoneel, zal er sprake zijn van een
bijkomende verwerking ‘personeelsbeheer’[127]. Dit is echter volledig afhankelijk
van de concrete toestand.
Eens deze doeleinden geformuleerd, moet de syndicus
zorgen dat de gegevens die hij verzamelt en opslaat, toereikend,
ter zake dienend en niet overmatig zijn in het licht van die
doeleinden. Het gebruik van de gegevens moet daarenboven beperkt
blijven tot het vooropgestelde doel. Een aantal belangrijke
verplichtingen zijn opgenomen in Art. 16 Wet verwerking
persoonsgegevens. Zo moet de houder van een bestand de toegang tot
de gegevens beperken tot deze personen die uit hoofde van hun taak
of voor de behoefte van de dienst daartoe gerechtigd zijn; toezien
of deze personen binnen hun autorisaties blijven; toezien dat de
mededeling enkel geschiedt aan categorieën van gerechtigde
personen. De bevoegdheid van de syndicus om persoonsgegevens te
verwerken kan kortom omschreven worden als een doelgebonden
bevoegdheid. In dit kader kunnen we twee problematieken behandelen,
namelijk wat bij opvolging van de syndicus en wat met het meedelen
van adressenlijsten aan alle mede-eigenaars. De vraag die zich zal
stellen is in welke mate we van een rechtmatig gebruik kunnen
blijven spreken.
Laten we het eerste geval onder de loep nemen. Het is
duidelijk dat de mogelijkheid bestaat dat een syndicus opgevolgd
wordt, alleen al bijvoorbeeld omdat de algemene vergadering de
syndicus ontslaan heeft op basis van Art. 577-8 §6 B.W. De vraag
die zich dan stelt is of de opvolgende syndicus zomaar alle
gegevens, opgeslagen en verzameld door de vorige syndicus, mag
overnemen. De syndicus dient zich namelijk te onthouden van elk
gebruik van persoonsgegevens voor doeleinden die niet verenigbaar
zijn met zijn taak of opdracht. Het overnemen van een bestand van
een professionele voorganger kan echter niet als een inbreuk op
Art. 4 en 16 Wet verwerking persoonsgegevens worden gezien. Wel
kan, volgens de Privacycommissie, dergelijke overdracht van
persoonsgegevens als een mededeling aan een derde beschouwd worden
en dan moeten des te meer de passende waarborgen genomen worden tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer van de
betrokkene[128]. Als
passende waarborg dient vooral de verplichting te worden gerekend
tot voorafgaande en duidelijke informatie naar de geregistreerde
persoon toe door de opvolger van de syndicus. (Art. 9 Wet
verwerking persoonsgegevens) Deze informatieplicht behandelen we
verder nog uitvoeriger.
De tweede problematiek is het meedelen van
adressenlijsten aan alle mede-eigenaars. Het kan namelijk van
belang zijn om te weten als eigenaar wie je ‘buur’ is, bijvoorbeeld
tot het instellen van een vordering tot ‘burenhinder’ (Art. 544
B.W.). De syndicus kan gemakkelijk deze adressen bezorgen. De vraag
stelt zich natuurlijk of de syndicus dit zomaar mag doen.
Belangrijk te vermelden in dit kader is dat de Privacycommissie de
mening deelt, overeenkomstig met wat hierover werd gesteld tijdens
de parlementaire voorbereidingen van de wet[129], dat de gegevens van naam en adres
minstens dezelfde bescherming moeten toekomen als andere
persoonsgegevens, in weerwil van andere stellingen die opgaan en
die menen dat de naam en het adres neutraal zijn en dus niet onder
de ‘persoonlijke levenssfeer’ vallen. Gelet op een eerdere
stellingname van de Privacycommissie in een gelijkaardig
geval[130], kan worden
opgemerkt dat een open mededeling aan alle mede-eigenaars een
aanzienlijk risico met zich meebrengt tot misbruik, wat wil zeggen
afwending van het oorspronkelijk doel, van de gegevens. Dergelijke
mededeling zou dus enkel toegestaan kunnen worden mits voorafgaande
en specifieke schriftelijke toestemming van elke mede-eigenaar
afzonderlijk. Het laten stemmen van dit punt door de algemene
vergadering is echter niet voldoende om te kunnen spreken van een
instemming in de zin van Art. 1 §8 Wet verwerking
persoonsgegevens[131].
b. Kennisgevings- en informatieplicht
Uitgaande van het beginsel dat elke natuurlijke persoon
van en over wie gegevens worden verwerkt hiervan op de hoogte moet
zijn, heeft de wetgever een dubbele kennisgevingsplicht
opgelegd[132]. Om deze
verplichting kracht bij te zetten, is de naleving ervan onderworpen
aan strafrechtelijke sancties.
Art. 9 §1 Wet verwerking persoonsgegevens legt een
kennisgevingsplicht op wanneer men bij de betrokkene zelf
rechtstreeks gegevens verzamelt met het oog op de verwerking ervan.
De verzameling van gegevens met de bedoeling ze op te nemen in een
manueel dossier valt niet onder Art. 9 §1 Wet verwerking
persoonsgegevens, gezien dan geen sprake is van een ‘verwerking’.
De mee te delen inlichtingen worden opgesomd in hetzelfde artikel.
De Privacycommissie stelt daarenboven dat de kennisgeving dient te
geschieden op een manier die proportioneel is aan de wijze van
inzameling[133]. Zo zal
bij een schriftelijke enquête de informatie moeten worden verstrekt
via een tekst op het enquêteformulier en niet
mondeling.
Voor de gevallen waarbij men de gegevens op een andere
manier bekomt, legt Art. 9 §2 Wet verwerking persoonsgegevens een
kennisgeving op bij eerst registratie van die gegevens of bij
eerste mededeling van de gegevens, wanneer de mededeling van de
gegevens aan een derde wordt overwogen. De mee te delen
inlichtingen zijn dezelfde. Deze kennisgevingsplicht is evenwel
niet absoluut, aangezien de wet zelf een aantal uitzonderingen
voorziet waarbij vrijstelling van kennisgeving gegeven
wordt.
Voor zijn activiteiten verwerkt de syndicus
persoonsgegevens over onder meer de mede-eigenaars, de buren, de
personeelsleden… Hoe moet de syndicus nu in de praktijk toekomen
aan de wettelijke kennisgevingsplicht? In de meeste gevallen zal de
syndicus rechtstreeks gegevens verzamelen bij de mede-eigenaars.
Gegevens over bijvoorbeeld de huurders zal hij nu eens
rechtstreeks, dan weer onrechtstreeks via de
verhuurder-medeëigenaar bekomen. In elk van deze gevallen moet hij
de betrokkene informeren. Hoe kan of moet hij dit doen[134]?
(i) Bij verzameling bij de betrokkene zelf: de meest voor de
hand liggende oplossing is dat in het reglement van mede-eigendom
een clausule opgenomen wordt waarin gesteld wordt dat alle
betrokkenen, mede-eigenaars en huurders, de toestemming verlenen
tot het verwerken van hun gegevens door de syndicus in het kader
van zijn opdrachten van syndicaal beheer. Verder zal dan vermeld
worden dat de Wet verwerking persoonsgegevens hen een recht van
verbetering en inzage toekent, alsook de mogelijkheid om het
openbaar register van geautomatiseerde verwerkingen te raadplegen.
Voor de anderen bij wie de syndicus rechtstreeks gegevens
verzamelt, bijvoorbeeld bij de personeelsleden, kan het voldoende
zijn om in het schrijven van de syndicus een privacyclausule op te
nemen. Voorbeeld hiervan: “Uw persoonsgegevens worden door [ naam,
voornaam, adres en in voorkomend geval: maatschappelijke zetel van
de syndicus ] verwerkt. Ze zullen uitsluitend worden gebruikt voor
taken en opdrachten van boekhoudkundig, technisch en administratief
syndicaal beheer. De Wet verwerking persoonsgegevens kent u een
recht van inzage en verbetering toe, alsmede de mogelijkheid om het
openbaar register van geautomatiseerde verwerkingen te
raadplegen.”
(ii) Bij eerste registratie: zoals aangegeven is kennisgeving
bij eerste registratie niet absoluut. De syndicus dient dus eerst
na te gaan of hij wel tot kennisgeving is verplicht. Stel
bijvoorbeeld dat de syndicus de gegevens van de huurder verkrijgt
via de verhuurder-medeëigenaar:kennisgeving is dan verplicht. In
het eerste schrijven aan de betrokkene-huurder in het kader van
zijn syndicaal beheer, kan de syndicus het best bovenstaande
privacyclausule opnemen.
c. De rechten van de betrokkene
Enkel de natuurlijke persoon heeft recht mededeling te
krijgen van de gegevens die over hem verwerkt worden en kan, indien
nodig, de verbetering ervan vragen. Om aan dit recht tegemoet te
komen, werden de verplichtingen van de syndicus in het vorige punt
uiteen gezet. Drie bemerkingen moeten nog gemaakt
worden:
- Bij een verzoek tot inzage mogen enkel de gegevens die
in een verwerking werden opgenomen, worden meegedeeld. Gegevens uit
een manueel dossier vallen niet onder deze
verplichting.
- Aan de verzoekers mogen geen gegevens meegedeeld
worden die betrekking hebben op natuurlijke personen, andere dan
henzelf.
- De verplichting van Art. 12 §3 Wet verwerking
persoonsgegevens moet door de syndicus nageleefd worden. Daartoe
moet de syndicus de identiteit van de bestemmelingen van deze
mededeling twaalf maanden bijhouden.
d. Toegangs- en mededelingsbeperking
Vooreerst de toegangsbeperking. De wetgever stelt in
Art. 16 §2, 2° Wet verwerking persoonsgegevens dat de toegang tot
de persoonsgegevens beperkt moet blijven tot diegene die de
gegevens nodig hebben uit hoofde van hun taak of voor de behoefte
van hun dienst. Dit houdt in dat de syndicus die een beroep doet op
medewerkers voor het uitoefenen van het syndicaal beheer, zal
moeten bepalen wie tot welke gegevens toegang mag hebben. Deze
personen moeten ook voorgelicht worden op het vlak van de
bescherming van de persoonsgegevens. (Art. 16 §2, 3°
WVP)
Daarmee samenhangend, kunnen we spreken van een
‘mededelingsbeperking’: een houder van een bestand mag zomaar niet
te pas en te onpas zijn verzamelde persoonsgegevens meedelen aan
derden. Zoniet zou hij buiten zijn doelgebonden bevoegdheid treden.
In casu houdt dit in dat de syndicus de door hem verzamelde
persoonsgegevens exclusief moet gebruiken in functie van het beheer
van het gebouw, met uitsluiting van alle andere doeleinden. Zoals
reeds hierboven gesteld kan, volgens de Privacycommissie, het
zomaar prijsgeven van persoonsgegevens over mede-eigenaars onder
mede-eigenaars al niet. De prijsgave van deze gegevens aan derden
zal a fortiori niet geoorloofd zijn. Het is nochtans denkbaar dat
een syndicus onzorgvuldig met het recht op privacy omgaat[135] en
bijvoorbeeld aan de gerechtsdeurwaarder de reële verblijfssituatie
van een mede-eigenaar meedeelt. Het is echter zeker de taak niet
van de syndicus om derden zomaar adressen door te spelen. Deze taak
is uitsluitend weggelegd voor de burgerlijke stand.
4.2.4. Besluit.
We kunnen besluiten dat de mede-eigenaar moet verdragen
dat de syndicus over hem persoonsgegevens opslaat. Daartegen kan de
mede-eigenaar niets ondernemen. De syndicus moet er zich echter
voor hoeden binnen de grenzen van zijn doelgebonden bevoegdheid te
blijven. Hij moet de opgeslagen en verzamelde gegevens gebruiken op
een wijze die verenigbaar is met de doeleinden en mag bijgevolg de
gegevens niet zomaar aan derden meedelen. De belangenafweging moet
dan ook met uiterste voorzichtigheid gebeuren, te meer de
mede-eigenaar verplicht is zijn persoonsgegevens aan de syndicus
mee te delen. Zo overweegt de vrederechter van Leuven[136] dat een
syndicus die rechtstreeks aan de betrokkene een lijst met gevraagde
persoonsgegevens overhandigt, teneinde zich in de mogelijkheid te
voorzien zijn taak uit te oefenen, kan eisen dat deze gegevens aan
hem worden meegedeeld. Wel dient vast te staan dat deze lijst
normale informatie bevat, welke inderdaad nuttig en noodzakelijk is
voor het uitoefenen van de taak van syndicus. De vrederechter stelt
dan ook dat de gegevens binnen de 15 dagen na de uitspraak van het
vonnis moeten overgemaakt worden aan de syndicus, en dit onder de
verbeurte van een dwangsom van vijfhonderd frank per dag
vertraging.
4.3. Acties van de betrokkene wegens schending van
de persoonlijke levenssfeer.
4.3.1. Problematiek.
Het is al duidelijk dat de informationele privacy,
waartoe de syndicus uit hoofde van zijn functie toegang heeft, een
heel cruciaal gegeven is. Zo weet de syndicus wie de eigenaar is
van een appartement (fysieke of rechtspersoon), tegen welke prijs
en onder welke status (leeftijd, geslacht, ras, nationaliteit,
burgerlijke stand…). Daarenboven geraakt de syndicus op de hoogte
van de financiële toestand van de eigenaars (kennisname procedure
collectieve schuldenregeling, roerend of onroerend beslag…). Al
deze persoonsgegevens moet de syndicus met de grootste
omzichtigheid verwerken en bewaren.
In de praktijk moet nochtans vastgesteld worden dat de
syndicus vaak onzorgvuldig met de privacy omgaat en soms zelfs
doelbewust informatie prijsgeeft, al is het maar om die ene
mede-eigenaar te schenden[137]. De betrokkene moet echter zo’n
nalatigheid niet dulden en kan ten aanzien van de syndicus
optreden. Dit hoofdstuk probeert de mogelijkheden van de ‘geschade
persoon’ op een rijtje te zetten. Daarbij dient een onderscheid
gemaakt te worden tussen de professionele syndicus en de
niet-professionele syndicus.
4.3.2. Ten aanzien van de professionele
syndicus.
Een professionele syndicus kan beschouwd worden als een
vastgoedmakelaar. Art. 3 K.B. van 6 september 1993[138] bepaalt
namelijk dat het syndicschap van onroerende goederen in
mede-eigendom, onder de bescherming valt van de beroepstitel en van
de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar.
Art. 5 §1, 4° van datzelfde K.B. bepaalt dat de
titularis van het gereglementeerde beroep van vastgoedmakelaar zich
moet houden aan het beroepsgeheim. Dit beroepsgeheim is uiteraard
uitsluitend deontologisch van aard. Men kan immers voor een
vastgoedmakelaar niet door middel van een Reglement van
plichtenleer, goedgekeurd bij K.B., een strafrechtelijk
gesanctioneerd misdrijf invoeren. Krachtens het legaliteitsbeginsel
‘nullum crimen sine lege’, kan enkel de wet gedragingen strafbaar
stellen. Bijgevolg is het geformuleerde ‘beroepsgeheim’ een
‘tuchtrechtelijk gesanctioneerd beroepsgeheim’ en kan het niet
ingeroepen worden voor de strafrechter. Als conclusie kan gesteld
worden dat de vastgoedmakelaar niet onderworpen is aan een
strafrechtelijk beteugeld beroepsgeheim, wel aan een
discretieplicht. Het beroepsgeheim dient namelijk als de
verplichting tot beroepsdiscretie opgevat te worden[139].
Deze discretieplicht van de vastgoedmakelaar slaat op
alle feiten, gegevens, meningen en oordelen die de opdrachtgever
aan de makelaar toevertrouwd heeft. Zo ook moet de syndicus alle
persoonsgegevens in verband met de mede-eigenaars zorgvuldig
bewaren. Ervan uitgaande dat ‘kennis, macht is’, kan de syndicus de
mede-eigenaar schaden wanneer hij gevoelige informatie over de
mede-eigenaar, zoals zijn financiële toestand en
gezinssamenstelling, prijsgeeft. De syndicus die bijvoorbeeld
onthult dat de verkopers-medeëigenaars in echtscheiding zijn, kan
de kandidaat-kopers aanzetten om een laag bod te doen, wetende dat
het koppel het geld vlug nodig heeft. Bijgevolg benadeelt de
syndicus deze mede-eigenaars.
Een dergelijk benadeelde mede-eigenaar kan stappen
ondernemen en het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars[140] verzoeken
disciplinair op te treden tegen de syndicus. Wel dient duidelijk
gesteld te worden dat de bescherming van de persoonlijke
levenssfeer en de regeling van het beroepsgeheim op bepaalde
vlakken opmerkelijk verschillen[141]. Het belangrijkste verschil is dat
het bewaren van het beroepsgeheim beperkt is tot communicatie van
gegevens, terwijl ook als gegevens niet aan derden meegedeeld
worden, men te maken kan hebben met de schending van de
persoonlijke levenssfeer. De persoonlijke levenssfeer wordt
bijvoorbeeld geschonden als de syndicus geen recht van verbetering
toekent aan de betrokkene, terwijl dat helemaal geen communicatie
van gegevens inhoudt. Een mede-eigenaar die daarmee geconfronteerd
wordt, kan wel een klacht indienen bij de
Privacycommissie.
4.3.3. Ten aanzien van de niet-professionele
syndicus.
Een niet-professionele syndicus heeft evenmin de
vrijgeleide om het even welke gevoelige persoonsgegevens over een
bepaalde mede-eigenaar naar buiten te brengen. Een benadeelde
mede-eigenaar kan dan een vordering instellen bij de burgerlijke
rechtbank op basis van Art. 1382 B.W en schadevergoeding
eisen[142]. Ook hier
dient de opmerking gemaakt te worden dat indien het geen
communicatie betreft van gegevens aan derden, de benadeelde een
klacht kan indienen bij de Privacycommissie.
Algemeen besluit.
Na deze uiteenzetting kunnen we besluiten dat ten
aanzien van de privatieve kavels, de syndicus een absoluut
betredingsverbod heeft. Zonder toestemming van de mede-eigenaar,
mag de syndicus de drempel van het privatieve gedeelte niet
overschrijden, noch binnentreden. Als de mede-eigenaar onrechtmatig
de toegang weigert te verlenen aan de syndicus, kan de syndicus
niets ondernemen. Indien daardoor echter schade ontstaat aan het
gehele gebouw, zal de mede-eigenaar aansprakelijk kunnen gesteld
worden voor de gehele schade.
Iets anders is het natuurlijk als de mede-eigenaar
afwezig is en zijn instemming niet kan geven. Dan moet besloten
worden dat de syndicus het privatief enkel mag betreden mits het
voorhanden zijn van een noodsituatie. Daarenboven zal de syndicus
achteraf aan de mede-eigenaar een verslag moeten overhandigen van
zijn binnentreden.
Enige nuancering dient gemaakt te worden ten aanzien van
de werken die ook de privatieve gedeelten beslaan, daartoe beslist
door de algemene vergadering. Indien de algemene vergadering wettig
tot een besluit is gekomen, dient de mede-eigenaar wel toegang te
verlenen aan de werklieden in zijn privatieve kavel. Dit is echter
de enige uitzondering.
Ten aanzien van het fysieke verkeer dat zich afspeelt in
de gemeenschappelijke delen, moet daarentegen enige tolerantie
geboden worden. Daar moet aanvaard worden dat de syndicus bij het
uitvoeren van zijn taken de bewoners in zekere mate ‘controleert’.
Wel moet de syndicus binnen zijn doelgebonden bevoegdheid blijven,
wat wil zeggen beperkt tot het behoud en beheer van het gebouw.
(Art. 577-5 §3 B.W.) Bij het plaatsen van een systeem van
cameratoezicht rijzen dan ook niet veel problemen. De
mede-eigenaars zullen daarenboven meestal hun instemming verlenen
aangezien ze hun eigen veiligheid willen
bewerkstelligen.
Het meest tere punt is echter de informationele privacy
waartoe de syndicus uit hoofde van zijn functie toegang heeft. De
syndicus heeft toegang tot gevoelige gegevens en moet deze met de
grootste omzichtigheid verwerken en bewaren. In de praktijk blijkt
echter dat de syndicus deze omzichtigheid niet al te nauw neemt.
Nochtans kan maar één conclusie getrokken worden voor de syndicus:
hij moet ‘horen, zien en zwijgen’.
[1] S.D. WARREN en L.D. BRANDEIS, “The
right to privacy”, Harvard Law Review, 4, 1890-91, 193-220.
[2] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, T.App. 2000, afl. 3, 5.
[3] L.F.M. VERHEY, Horizontale werking van
grondrechten, in het bijzonder van het recht op privacy, Zwolle,
W.E.J. Tjeenk Willink, 1992, 192.
[6] H. VANDENBERGHE, “Bescherming van het
privé-leven en recht op informatie via de massamedia”, R.W.
1969-70, 1462.
[7] K. RIMANQUE en P. PEETERS, “De
toepasselijkheid van grondrechten in de betrekkingen tussen private
personen. Algemene probleemstelling”, in K. RIMANQUE (ed.), De
toepasselijkheid van grondrechten in private verhoudingen,
Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1982, 5.
[8] Wet van 8 december 1992 tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de
verwerking van persoonsgegevens, B.S. 18 maart 1993.
[9] H. CLAUWAERT, “Het grondrecht op
privacy”, Arbbl. 1997, afl. 27, 10.
[10] Cass. 6 maart 1986, Arr. Cass.
1985-86, 937; Cass. 10 mei 1985, Arr. Cass. 1984-85, 1230.
[20] Dit criterium wordt niet altijd en
consequent door het Hof gehanteerd.
[21] Over deze voorwaarde: K. RIMANQUE,
“Noodzakelijkheid in een democratische samenleving:een begrenzing
van beperkingen aan grondrechten”, in X. (ed.), Liber Amicorum
Frédéric Dumon, Antwerpen, Kluwer rechtswetenschappen, 1983, deel
II, 1220.
[22] Hof Mensenrechten, arrest Richard
Handyside / Verenigd Koninkrijk van 7 december 1976, Publ. Eur.
Court H.R., Serie A, vol. 24, par. 48-50.
[24] Toepassing: in de zaak Klass stelt
het Hof dat het haar rol niet is om uit te maken wat het beste
beleid is inzake de strijd tegen de misdaad en het terrorisme; Hof
Mensenrechten, arrest Klass / Duitsland van 6 september 1978, Publ.
Eur. Court H.R., Serie A, vol. 28, par. 49.
[25] Hof Mensenrechten, arrest De Wilde,
Oomst en Versyp / België van 18 November 1970, 18 juni 1971 en 10
maart 1972, Publ. Eur. Court H.R., Serie A, vol. 12, par. 93.
[47] R. TIMMERMANS, Het nieuwe
appartementsrecht, 152.
[48] Wetsontwerp tot wijziging en
aanvulling van de bepalingen van het burgerlijk wetboek betreffende
de mede-eigendom, Parl. St. Kamer 1990-91, nr.1765/1, p. 9, in
fine.
[50] F. GIVORD en C. GIVERDON, La
copropriété, Paris, Dalloz, 1987, 463.
[51] R. TIMMERMANS, Het nieuwe
appartementsrecht, 154.
[52] Ontwerp van wet tot wijziging en
aanvulling van de bepalingen van het burgerlijk wetboek betreffende
de medeëigendom, Parl. St. Senaat 1993-94, nr. 712/2, 86.
[53] Hof ‘s-Gravenhage 15 oktober 1981,
N.J. 1982, 454.
[54] Wetsontwerp tot wijziging en
aanvulling van de bepalingen van het burgerlijk wetboek betreffende
de mede-eigendom, Parl. St. Kamer 1990-91, nr.1765/1, p. 27,
al.7.
[55] Hof ‘s-Gravenhage 15 oktober 1981,
N.J. 1982, 454.
[60] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 2.
[61] Vred. Veurne 21 oktober 1999, T. App.
2000, afl. 1, 8-10.
[62] A. VAN OEVELEN, De horizontale
werking van het recht op behoorlijke huisvesting in het Belgische
huurrecht. Het grondrecht op wonen, Antwerpen, Maklu, 1995,
120.
[63] H. DE PAGE, Traité élémentaire de
droit civil belge, IV, Brussel, Bruylandt, 1972, p. 622, nr.
605.
[64] D. MEULEMANS, Een onroerend goed
huren en verhuren, Leuven, Acco, 1996, 267-268.
[65] Rb. Gent 27 februari 1865, B.J. 1865,
334-335.
[66] Vred. Verviers 26 januari 1960, Jur.
Liège 1959-60, 215-216.
[68] Wetsontwerp tot wijziging en
aanvulling van de bepalingen van het burgerlijk wetboek betreffende
de mede-eigendom, Parl. St. Kamer 1990-91, nr.1765/1, p. 25,
al.3.
[69] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 2.
[70] Vgl. M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE,
“Le louage de choses, I, Les baux en général” in Les Novelles,
corpus juris belgici. Droit civil VI-1, Brussel, Larcier, 2000,
449.
[71] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 2.
[72] Cass. 15 oktober 1986, Arr. Cass.
1986-87, 188-193.
[73] Cass. 13 maart 1990, Arr. Cass.
1989-90, 913-915.
[78] Vred. St.-Gilles-lez-Bruxelles 8
december 1980, T. Vred. 1982, 162-163, bevestigd door Brussel 24
februari 1982, T. Vred. 1985, nr. 33.
[79] B. LOUVEAUX, Le droit du bail. Régime
général, Brussel, De Boeck-Wesemael, 1993, p. 168, nr. 281.
[80] M. LA HAYE en J. VANKERCKHOVE, l.c.,
448-449 en 489-491.
[81] K. RIMANQUE, De toepasselijkheid van
grondrechten in private verhoudingen, 100.
[82] R. TIMMERMANS, Het nieuwe
appartementsrecht, 173-178.
[83] Vgl. A. VAN OEVELEN, o.c., 121; K.
RIMANQUE, De toepasselijkheid van grondrechten in private
verhoudingen, 125-126.
[84] Vgl. A. VAN OEVELEN, o.c., 120; R.
TIMMERMANS, “Het grondrecht op privacy in flatgebouwen”, l.c.,
2.
[85] K. RIMANQUE, De toepasselijkheid van
grondrechten in private verhoudingen, 111.
[86] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 2.
[87] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 2.
[88] P. DE HERT en S. GUTWIRTH, “Camera’s
en de noodzakelijke ontgroening van de privacywet”, R.W. 1994-95,
105.
[89] P. DE HERT, “De wet van 8 december
1992 en de aanwending van camerasystemen en zwarte lijsten in het
bedrijfsleven”, in L. VAN OUTRIVE en F. HUTSEBAUT (ed.), Private
bewaking en opsporing en de grondrechten van de mens, Brussel,
Politeia, 1995, 77.
[90] Wet van 8 december 1992 tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de
verwerking van persoonsgegevens, B.S. 18 maart 1993.
[100] Advies nr. 14/95 van 7 juni 1995
aangaande de toepasselijkheid van de wet van 8 december 1992 tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de
verwerking van persoonsgegevens op beeldopnamen, en de gevolgen
ervan, onuitg., opgenomen in www.privacy.fgov.be.
[101] Wet van 11 december 1998 tot
omzetting van de richtlijn 95/46/EG van 24 oktober 1995 van het
Europese Parlement en de Raad betreffende de bescherming van
natuurlijke personen in verband met de verwerking van
persoonsgegevens en betreffende het vrij verkeer van die gegevens,
B.S. 3 februari 1999.
[102] P. DE HERT, “Videotoezicht onder
controle”, Juristenkrant 2000, afl. 5, 4.
[103] Advies nr. 34/1999 van 13 december
1999, betreffende de verwerking van beelden, in het bijzonder
verricht door middel van systemen van videotoezicht, Vigiles 2000,
afl. 2, 62.
[105] Advies Raad van State, Parl. St.
Kamer 1990-91, nr. 1610/1, 52; Advies de dato 12 mei 1992
betreffende het wetsontwerp tot bescherming van de persoonlijke
levenssfeer ten opzichte van de verwerking van persoonsgegevens,
Parl. St. Kamer 1991-92, nr. 413/12, 79.
[106] Advies nr. 34/1999 van 13 december
1999, betreffende de verwerking van beelden, in het bijzonder
verricht door middel van systemen van videotoezicht, Vigiles 2000,
afl. 2, 63.
[107] Artikel 5, a Wet verwerking
persoonsgegevens.
[108] Artikel 5, d Wet verwerking
persoonsgegevens.
[109] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 2-3.
[110] Advies nr. 34/1999 van 13 december
1999, betreffende de verwerking van beelden, in het bijzonder
verricht door middel van systemen van videotoezicht, Vigiles 2000,
afl. 2, 64.
[112] E. VICHROVA, “Surveillance
électronique d’accès aux immeubles”, Informations rapides de la
copropriété 2001, afl. 466, 26-28.
[113] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 3.
[114] Advies nr. 34/1999 van 13 december
1999, betreffende de verwerking van beelden, in het bijzonder
verricht door middel van systemen van videotoezicht, Vigiles 2000,
afl. 2, 66.
[115] M. GRÉVY, “Vidéosurveillance dans
l’entreprise: un mode moral de contrôle des salariés?”, Droit
Social 1995, afl. 4, p. 329.
[116] O. DE SCHUTTER, “La
vidéosurveillance et le droit au respect de la vie privée“, Journ.
Proc. 1996, afl. 297, 10.
[123] J. DUMORTIER, “Verplichtingen van de
houder van het bestand” in J. DUMORTIER en F. ROBBEN (ed.),
Persoonsgegevens en privacybescherming. Commentaar op de wet tot
bescherming van de persoonlijke levenssfeer, Brugge, Die Keure,
1995, 68.
[124] Ontwerp van wet tot bescherming van
de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van
persoonsgegevens , Parl. St. Senaat 1991-92, nr. 445/2, 52.
[125] E. MEYSMANS, “De praktische
uitvoering van de privacywet in de onderneming”, C.J. 1994,
71.
[126] R. TIMMERMANS, Het nieuwe
appartementsrecht, 175-176.
[127] D. DE BOT, “De syndicus en de
verwerking van (persoons)gegevens”, T.App. 1998, afl. 2, 6.
[128] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 4.
[129] Ontwerp van wet tot bescherming van
de persoonlijke levenssfeer ten opzichte van de verwerking van
persoonsgegevens, Parl. St. Senaat 1991-92, nr. 445/10, 2-3.
[130] Aanbeveling nr. 1/1995 van 18 juli
1995 houdende publicatie van adressenlijsten door
publiciteitsfirma’s, onuitg., opgenomen in
www.privacy.fgov.be.
[131] R. TIMMERMANS, “Het grondrecht op
privacy in flatgebouwen”, l.c., 4-5.
[132] D. DE BOT, “De syndicus en de
verwerking van (persoons)gegevens”, T.App. 1998, afl. 2, 6.
