jura falconis, jg 34, 1997-1998, nr 4, p. 503-548
Wettelijk kader en probleem van kwalificatie bij multi-eigendom
Een rechtsvergelijkende verkenning met Frankrijk
Gunther Schenk
Onder wetenschappelijke begeleiding van Prof. Dr. H. Vandenberghe
I. Timesharing: een kennismaking met een recente vakantieformule
A. Een fenomeen en zijn definitie: een moeilijke relatie
Lange tijd ontbrak elke vorm van wettelijke definitie aangaande timesharing...
Ten gevolge van dit gegeven wist men -juridisch gesproken- eigenlijk niet zo goed hoe dit relatief nieuwe fenomeen te omschrijven viel, wat aanleiding gaf tot een ganse waaier(1) van juridische begrippen (multi-eigendom, vakantiebezit, clublidmaatschap, copropriété dans le temps, pluripropriété, multipropriété, multi-jouissance, propriété spatio-temporelle, temps partagé,...) omspannen door één verzamelnaam(2): timesharing. Deze 'genusterm', gebruikt naar analogie van de computerterminologie(3), wordt heden ten dage bijna automatisch geassocieerd met de immobiliënsector, hoewel ook roerende goederen(4) (bv. plezierboot) in aanmerking kunnen komen. Enkel onroerende goederen vormen het voorwerp van dit werk.
Onder welke vorm timesharing zich ook aanbiedt, steeds wordt haar robotfoto door vier determinanten omlijnd(5):
a) de koper verwerft eigendom (juridische of economische(6))
b) in die zin dat de gebruiksbevoegdheid
c) hem slechts tijdens een beperkte periode toekomt
d) tijdens dewelke hij bovendien recht heeft op medegenot van de algemene voorzieningen (faciliteiten, beheer en administratie,...) behorend tot het goed.
De kostenspreiding in de tijd, in die zin dat de meest interessante periode de hoogste bijdrage betaalt, lijkt mij een wezenlijk kenmerk(7) te zijn veeleer van multi-eigendom (ingekleurd door het begrip (mede-) eigendom) dan van timesharing. Dit argument vindt steun in het verschillend kostenconcept dat bijvoorbeeld in België en Frankrijk wordt gehanteerd (cf. infra). Omwille van het element 'beperkte periode' situeert timesharing zich op het terrein van de tweede woningen en heeft het geen uitstaans met het begrip 'hoofdverblijfplaats'.
Praktisch gezien wordt een gebruikseenheid overgedragen aan een aantal particulieren tezamen: elke gerechtigde heeft het exclusieve genot gedurende een vooraf bepaalde periode van elk jaar (bv. X de maand augustus, Y september, enz.(8)). De meeste definities uit de rechtsleer zijn verdienstelijk, maar refereren naar de term 'juridische eigendom' waardoor deze rechtsleer onmiddellijk haar voorkeur aangeeft voor de constructie als mede-eigendom.(9) Om niet vooruit te lopen op de inhoud van mijn studie verkies ik de eerder neutrale definitie van VAN DE VELDE(10): "Timesharing is de rechtssituatie waarbij verschillende personen achtereenvolgens gedurende een telkens weerkerende welbepaalde periode van het jaar het genot of gebruik hebben van een goed". Het is wenselijker de door de Franse en Europese wetgever gegeven definities (in 1986 respectievelijk 1994) te bespreken bij de behandeling(11) van deze onderscheiden regimes.
B. Geschiedenis en ontwikkeling: Amerikanen schrijven met Franse ideeën een succesverhaal
Op het einde van de jaren '60 maakte de 'Société des Grands Travaux de Marseille' in de Franse Alpen (sportressort Super Dévoluy) voor het eerst gebruik van het concept 'multipropriété'.(12) In Europa kende het fenomeen echter aanvankelijk weinig succes... tot Amerikaanse projectontwikkelaars er een der grootste succesverhalen van de toeristische industrie mee schreven. Immers, in de vroege jaren '70 beleeft de Amerikaanse immobiliënmarkt -als gevolg van de ontdekking van het fenomeen 'vrije tijd'(13)- een ware explosie in de verkoop van zomerverblijven. Het aanbod volgt gretig de vraag: projectontwikkelaars trekken de ene woning na de andere op met de bedoeling ze als zomerverblijf te kunnen verkopen. Door de oliecrisis van '74 wordt een vakantiewoning in volle eigendom plots veel te duur; de markt klapt in elkaar, vakantiehuizen staan leeg...
Amerika importeert het Franse gedachtengoed: via speciale marketingtechnieken slaagt men erin eenzelfde woning -voor alle weken van het jaar opnieuw- te verkopen. Het vooruitzicht om z'n vakantie jaar in jaar uit gedurende dezelfde periode op dezelfde plaats te moeten doorbrengen, is weinig aanlokkelijk. Vakantieruilorganisaties (zoals bv. RCI) verhielpen aan dit euvel: door zijn lidmaatschap kan de timeshare-gebruiker participeren aan een wereldwijd netwerk van ressorts. Een succesverhaal wordt geschreven...
Amerikaanse verkopers zakken af naar Europa en brengen hier 'hun' producten aan de man(14), de cirkel is rond. In België namen timeshare-projecten -o.a. wegens klimatologische omstandigheden- nimmer een hoge vlucht, al zijn er wel enkele voorbeelden(15) te vinden.
C. Evaluatie van timesharing: voor- en nadelen op een rijtje(16)
Voor de koper levert timesharing ongetwijfeld een reeks voordelen op. Daar het fenomeen gepresenteerd wordt als een alternatief voor het kopen of huren van een vakantiewoning, is het opportuun vooreerst een vergelijking met deze figuren te maken.
Multi-eigendom blijkt interessanter dan het kopen van een onroerend goed in volle eigendom om de volgende redenen.
Ten eerste liggen de investeringskosten bij multi-eigendom gevoelig lager daar men niet betaalt voor de tijd van een ander. Men koopt enkel zijn periode wat de formule financieel aantrekkelijker maakt.
Vervolgens hoeft de eigenaar zich geen zorgen te maken over zijn goed (hij moet niet geregeld komen kijken wat hinderlijk kan zijn als men bv. in een ander land woont). Een beheerder (meestal een vereniging of een vennootschap) onderhoudt het timeshare-ressort in z'n ruimste aspecten (poetsen, het vervangen van kapotte en versleten voorwerpen, het maken van inventarissen, het houden van toezicht,...).
Bovendien zijn de kosten van het beheer gespreid over alle eigenaars wat een daling van de individuele onderhoudskosten impliceert.
Ten slotte staat timesharing voor variatie en flexibiliteit. Als men lid is van een ruilbeurs, is men niet steeds aan hetzelfde plekje gebonden, maar participeert men aan een wereldwijd netwerk: you' ve got the world on a string...
Vergeleken met huur dienen enkele voordelen te worden aangestipt. Initieel speelt de zekerheid van een tweede verblijfplaats voor mensen die niet alleen naar dezelfde locatie willen terugkeren, maar ook nog eens naar hetzelfde appartement. Timesharing vermijdt dat men soms zeer lang op voorhand zijn vakantiebestemming moet vastleggen; huren mist de absolute zekerheid dat je het volgende jaar weer terecht kan in hetzelfde ressort. Bovendien is de aankoopsom recupereerbaar omdat de gebruiker zijn recht kan vervreemden.
Multi-eigendom biedt de gebruiker een luxueuze vakantie: niet alleen wordt de kwaliteit van het leven verhoogd doordat men -gratis of tegen sterk verminderde prijs- gebruik mag maken van de aanwezige faciliteiten (strand, zwembad, tennis- of golfbanen, sauna, groenstroken, solarium, fitnessclub,...), tevens treft men steeds een volledig gemeubeld ressort aan, wat aankoop of nodeloos vervoer van bv. huishoudgerei vermijdt.
Voor sommige kopers fungeert het fenomeen als een investerings- of beleggingsmogelijkheid. Vandaag koopt men zijn timeshare aan tegen een vaststaande (en dus tegen inflatie beschermde prijs) in de hoop het -binnen pakweg vijf jaar- met winst van de hand te doen. In de praktijk durft dit wel eens in een financiële kater resulteren...
Ook voor de verkoper biedt de formule interessante perspectieven. Immers eenzelfde appartement is -tegen een groter totaalbedrag- meerdere keren verkoopbaar. Daarnaast is er de groeiende vraag op de markt omdat ook de vakantieganger met een modaal inkomen bereikt wordt: deze wil wél een tweede verblijfplaats, maar zonder de nadelen ervan (hoge investeringskosten, zware onderhoudskosten, het feit dat men gebonden is aan één locatie).
Finaliter vaart ook de lokale economie van het land waar het timeshare-project werd ingeplant wel bij het gebeuren. Middenstanders die een bedrijfje runnen dat afhankelijk is van toeristen, zien het hele jaar door volk over de vloer komen. De plaatselijke tewerkstelling wordt aangewakkerd door de creatie van nieuwe banen en last but not least: de overheid kan de staatskas spekken zonder dat dit gepaard gaat met een proportionele verhoging van de infrastructuur (nieuwe hotels) om gasten te herbergen. Het milieu ontsnapt aan een extra belasting.
Toch moet men ook oog hebben voor de negatieve aspecten van het begrip. Het onpersoonlijk karakter van de formule wordt vaak als storend ervaren. Men is geen heer en meester van zijn vakantieverblijf, de koper kan er geen persoonlijk cachet aan geven. Veranderingen op eigen initiatief zijn uit den boze (nadeel in vergelijking met kopen in volle eigendom). Ook speelt altijd een zekere argwaan bij de koper: anderen krijgen het genot van 'zijn' goed. Wie zijn ze en gedragen ze zich wel zoals het hoort?
Ten tweede beschikt de koper niet altijd over een even duidelijk beeld betreffende de extra kosten (kosten van beheer, instandhouden vakantieverblijf, onroerende voorheffing) welke flink kunnen doorrekenen. De omvang van de lasten neemt -bv. gelet op de slijtage van het goed- niet af, maar toe. De kostenberekening verschilt(17)trouwens van deze in Frankrijk(18) waar men kijkt naar de reële kosten, althans voor wat 'les charges liées à l'occupation' betreft. In België(19) daarentegen wordt aan elke periode een waarde toegekend, rekening houdend met de duur van het verblijf en met het seizoen. Dit leidt er toe dat drie maanden winter in vergelijking met één maand zomer goedkoper zullen zijn in België (laagseizoen) en duurder in Frankrijk (hogere kosten door verwarming). Ook al zorgt de ruilorganisatie dikwijls voor een gunsttarief, de reizen naar de verschillende vakantieverblijven moeten door de koper zelf worden bekostigd. Op zijn vakantiebestemming aangekomen, moet men zelf koken of elke dag op restaurant gaan: vol pension bestaat meestal niet.
Ten derde moet de onvrijheid bij het plannen worden gesignaleerd. De koper is gebonden door wat hij kocht: als het hem ergens bevalt, kan hij er niet langer blijven dan de gekochte periode.
Een laatste negatief element betreft de soms zeer agressieve verkoopmethodes van bepaalde dubieuze firma's. De koper tast dikwijls in het duister omtrent de aard van zijn recht (cf. Hoofdstuk II). Ook is het opletten geblazen voor kleine lettertjes in bepaalde contracten die mensen, onder het mom van een vakantie-enquête, een timeshare-contract aansmeren.
Na deze inleidende beschouwingen, wordt het onderwerp 'multi-eigendom' verder uitgediept in twee aparte hoofdstukken: het eerste evalueert de juridische omkadering in België en Frankrijk, het tweede behandelt de bescherming van de consument.
II. De jurist en zijn activiteit: de kunst van de kwalificatie
"Slechts het verhalend tot stand brengen van juridische werkelijkheid postuleert recht. Die gedachte is de jurist vreemd. Hij verbindt immers de zekerheid van alle recht met een ontologische basis die als het ware van buiten af gegeven is." Jan M. Broekman(20)
Eén van de prilste juridische vragen die bij de bestudering van het concept rijst, is de vraag naar de kwalificatie. Wat koopt de vakantieganger in spe eigenlijk? Wat is de aard van zijn recht: wordt hij -tezamen met anderen- werkelijk eigenaar van een bepaald goed of heeft zijn recht een ander karakter?
De Europese richtlijn betreffende timesharing(21) laat zich niet in met de juridische kwalificatie welke de verschillende Lid-Staten aan het begrip zouden moeten toekennen.(22) Trouwens, gelet op art. 222 EG-Verdrag, dient de regeling van het eigendomsrecht te worden overgelaten aan de Lid-Staten.(23) De classificatie van multi-eigendom roept -zowel in als tussen Lid-Staten- heel wat twistvragen op: er bestaat onenigheid over het juridisch raster dat het concept schraagt. Dit gebrek in eensgezindheid gaf aanleiding tot een ganse waaier van juridische constructies die allen, in meerdere of mindere mate, geschikt kunnen zijn. Een met Frankrijk rechtsvergelijkend overzicht...
A. De kwalificatie als het zakelijk recht par excellence, multi-eigendom als een bijzondere vorm van mede-eigendom
1. Constructie
Steeds gaat het bij timesharing over die rechtssituatie waarbij verschillende personen achtereenvolgens -gedurende een telkens weerkerende welbepaalde periode van het jaar- het exclusief genot of gebruik hebben van een goed. Bijvoorbeeld: mijnheer A koopt de maand augustus, mevrouw B de maand september, enz.(24) Probleem...zowel in België als in Frankrijk is de factor tijd nergens wettelijk ingecalculeerd. Tijd is geen gegeven waarop eigendom toepasselijk is in de zin van een steeds terugkerend tijdelijk recht op een zaak. Dergelijk steeds herlevend zakelijk recht (droit à ) bestaat niet.(25) Wat is dan de aard van het aldus door de multi-eigenaars verworven recht van 'delen in tijd' (timesharing)?
De oplossing die de Belgische rechtsleer aan dit probleem geeft, wijkt af van de Franse. Frankrijk verkiest 'multipropriété' te schuiven onder het vennootschapsrecht(26) en past resoluut voor de kwalificatie als mede-eigendom zoals deze in België gangbaar is.(27) Dit verschil is het gevolg van een fundamenteel andere interpretatie van het van openbare orde zijnde art. 815 B.W./C.civ.(28):
"Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven; en de verdeling kan ten alle tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst.
Men mag echter overeenkomen de verdeling voor een bepaalde tijd uit te stellen; zodanige overeenkomst kan voor niet langer dan vijf jaren verbindend zijn; maar zij kan vernieuwd worden.
Die overeenkomst kan aan derden worden tegengeworpen. Zij moet in de registers van de hypotheekbewaarder worden overgeschreven, indien zij op een of meer onroerende goederen slaat."
In België maakt men gebruik van de vrijwillige onverdeeldheid om multi-eigendom als vrijwillige mede-eigendom te construeren teneinde een oplossing te kunnen bieden aan het probleem van 'scheiding in tijd': "En Belgique, la multipropriété est une propriété fondée sur l'indivision conventionelle"(29)
De techniek van onverdeeldheid bekoort de Franse rechtsleer niet:
"Il est vrai que l'indivision peut être organisée et que cette organisation pourrait conduire à une division dans le temps de la jouissance de l'immeuble. Mais l'article 815 du Code civil, prévoyant la possibilité de demander le partage à tout moment, constitue un obstacle juridique incompatible avec la finalité même de l'opération"(30)
Hoe dient deze controverse te worden begrepen? Volgens de Franse redenering legden de opstellers van het Burgerlijk Wetboek een afkeer aan de dag t.o.v. de onverdeeldheid. Zij hadden daarbij echter slechts één soort onverdeeldheid voor ogen: de toevallige of gewone (typevoorbeeld: de erfrechtelijke onverdeeldheid). Inderdaad, deze vorm ervaren de meeste eigenaars terecht als een onprettige en onpraktische situatie waaruit ze zo vlug mogelijk willen ontsnappen door de verdeling van artikel 815 B.W. te vragen.(31) Verschillende personen worden onvoorbereid samengebracht in een hen opgedrongen toestand: ze hebben noch de onverdeeldheid gewild, noch de onverdeeldheid met juist die personen die hun deelgenoten blijken te zijn.(32) Gelet op de nadelen van een onverdeeldheid kreeg art. 815 C.civ. een algemene draagwijdte toebedeeld en transponeerde de Franse rechtsleer het op alle onverdeeldheden, ook de niet-hereditaire.
Artikel 815 C.civ. reikt dus verder dan de materie 'erfenissen' waarin het werd geplaatst. Enkel de verplichte of gedwongen onverdeeldheid (archetype: de gemene muur) ontsnapt aan haar ongebreidelde expansiedrang.(33) In tegenstelling tot de toevallige is de verplichte onverdeeldheid niet meer tijdelijk van aard. Bijgevolg wordt -omwille van de aard of bestemming van bepaalde goederen of omwille van de omstandigheden die de onverdeeldheid creëerden- de verdeling voor een zekere tijd uitgesloten.(34)
In feite kent men in Frankrijk slechts 2 grote categorieën onverdeeldheden: de toevallige (of gewone) waarop art. 815 C.civ. volledig toepasselijk is, en de verplichte (of gedwongen) die ontsnapt aan de toepassing van art. 815 C.civ. De toevallige onverdeeldheid omvat ook de gewilde(35) (of conventionele) hoewel beiden toch fundamenteel verschillend zijn: partijen wensen de vrijwillige onverdeeldheid en sluiten daartoe een overeenkomst teneinde de onverdeeldheid te organiseren en haar gebruikelijke hinder zo veel mogelijk te vermijden.(36) Volgens vigerend Frans recht ontkomt zij echter niet aan art. 815 C.civ. wat haar -omwille van voor de hand liggende praktische redenen- ongeschikt maakt als grondstof voor het wettelijk kader aangaande multi-eigendom. Immers de mogelijkheid dat een overeenkomst van onverdeeldheid (voor een maximale termijn van 5 jaar gesloten) niet zou worden hernieuwd en sommige deelgenoten de verdeling zouden vorderen, is manifest onverenigbaar met de stabiliteit die kandidaat-kopers hopen te vinden: "L'efficacité des conventions d'indivision est limitée à cinq ans (art.815 C.civ.) ce qui rend ce procédé peu pratique"(37)
Art. 1873 C.civ. voorziet een contract voor onbepaalde duur om de verdeling uit te sluiten. Dit levert wederom niet de gewenste stabiliteit op omdat de onverdeeldheid kan worden opgezegd als ze niet ongelegen komt of de deelgenoot te goeder trouw is.(38)
Met een boutade kan men besluiten dat de Franse theorie -door aan artikel 815 C.civ. een zo algemene draagwijdte toe te kennen- het kind met het badwater heeft weggegooid: aan een conventionele onverdeeldheid kleven immers niet dezelfde bezwaren als aan een toevallige...
Terwijl in Frankrijk grote eensgezindheid bleef bestaan over de interpretatie van art. 815 C.civ., verdedigden in België LAURENT en later ook DE PAGE met succes een andere zienswijze.(39) Hun nieuwe theorie steunden ze op volgende redenering(40): gelet op de plaats van art. 815 in het Burgerlijk Wetboek (onder hoofdstuk VI van titel I 'Erfenissen' van Boek III ) is de draagwijdte van het artikel beperkt tot de door de wetgever op die plaats geviseerde onverdeeldheden, nl. de hereditaire. Artikel 815 is -net als in Frankrijk- vatbaar voor uitbreiding, maar slechts tot die onverdeeldheden die een soortgelijk karakter (toevallig ontstaan en dus ongewild; ongeorganiseerd) vertonen als de hereditaire, nl. de toevallige onverdeeldheid.(41) De Belgische rechtsleer huldigt de opvatting dat art. 815 B.W. geen toepassing kan vinden op de conventionele onverdeeldheden, juist omwille van haar fundamenteel afwijkend karakter in vergelijking met de toevallige.(42)
Immers vooreerst zijn bij een conventionele onverdeeldheid zowel de toestand van onverdeeldheid als de personen der deelgenoten gewild. Een tweede verschilpunt betreft het al dan niet georganiseerd zijn van de onverdeeldheid: bij de gewilde werd de toestand in min of meerdere mate -naargelang de behoeften der partijen- voorafgaandelijk geregeld en fungeert de graad van organisatie juist als een voorafgaande voorwaarde voor het afsluiten van de overeenkomst van onverdeeldheid; de toevallige daarentegen is ongeorganiseerd: de deelgenoten hebben alleen oog voor hun individuele belangen. Waar de toevallige onverdeeldheid ten slotte geen bestemming kende en -gelet op de concurrerende belangen van de partijen- niet anders kon dan tenderen naar een verdeling, valt er wel een bestemming te onderscheiden bij de conventionele onverdeeldheid.
Deze bestemming omvat een dubbele gelaagdheid: collectief en individueel. Onder individuele bestemming verstaat men het motief waarom elke deelgenoot afzonderlijk heeft ingestemd met de onverdeeldheid (bv. om te investeren, om te kunnen ruilen, ...): ze heeft een subjectief karakter. De steeds noodzakelijke collectieve bestemming daarentegen behelst de reden waarom -objectief gezien- alle medecontractanten tezamen de onverdeeldheid aangingen (voor het bezitten van een vakantiewoning). De collectieve bestemming is een wezenskenmerk van de conventionele onverdeeldheid omdat ze bepalend is voor haar lot als geheel.(43) Uit deze fundamentele verschillen volgt dat de verdeling bij toevallige onverdeeldheden hét middel bij uitstek is om er uit te treden, terwijl het slechts een eerder hypothetische(44) mogelijkheid is bij conventionele onverdeeldheden. Daarom is art. 815 B.W. niet van toepassing op conventionele onverdeeldheden...
Lopen deze dan echter niet het risico een eeuwigdurend karakter te krijgen en een onbeperkte verbintenis in het leven te roepen? Uiteraard niet. DELVOIE(45) bewijst dat er geen sprake kan zijn van eeuwigdurigheid, veeleer is de onverdeeldheid van onbepaalde duur. Zo kan het onroerend goed teniet gaan of haar karakter als vakantieverblijf verliezen (de bestemming heeft geen reden van bestaan meer door bv. pollutie). Bovendien kan elke partij aan de toestand van onverdeeldheid in zijnen hoofde een einde maken door afstand te doen van zijn deel -hetzij aan deelgenoten, hetzij aan derden- zonder dat aan de collectieve bestemming in hoofde van anderen een einde hoeft te komen. Als de overeenkomst tot onverdeeldheid intuitu personae gesloten werd, is ze voor elke deelgenoot slechts gebonden aan de grenzen van zijn leven. Ten slotte kan de overeenkomst tot onverdeeldheid expliciet in een bepaalde duur voorzien of kan een onderling akkoord van alle deelgenoten de toestand van onverdeeldheid opheffen.(46)
De overeenkomst van gewilde onverdeeldheid fungeert zo als de stabiele fundering voor de constructie van multi-eigendom als vrijwillige mede-eigendom.(47) Inderdaad bij mede-eigendom wordt het eigendomsrecht verkaveld tussen verschillende personen (de mede-eigenaars) in abstracte breukdelen: ze hebben geen recht op een welbepaald concreet stuk van de zaak. De zaak zelf daarentegen blijft materieel en onverdeeld intact: ze is in onverdeeldheid.(48) Mede-eigendom kan m.a.w. steeds onverdeeldheid worden genoemd. Praktisch gezien wordt een vakantiewoning tegelijkertijd aan meerderen verkocht. Ieder heeft recht op zijn onverdeeld aandeel waaraan een exclusief cyclisch genotsrecht voor een welbepaalde periode van het jaar gekoppeld is.(49) De mede-eigenaars bezitten een rechtstreekse zeggenschap op de vakantiewoning die echter cyclisch in de tijd is beperkt (geregeld in het reglement van de timeshare): X heeft slechts het genot in januari, Y slechts in februari, enz. Zo biedt men in België een oplossing voor het probleem van 'scheiding in tijd'.
Op het eerste gezicht verzet niets er zich tegen dat multi-eigendom opgevat zou worden als een bijzondere vorm van mede-eigendom. Het is dan een conventionele onverdeeldheid met cyclische regeling van uitsluitend genot voor ieder der deelgenoten: "Zo gezien is multi-eigendom opgevat als werkelijke eigendom een juridisch sluitend geheel en kan de geldigheid van dergelijke overeenkomst niet betwist worden".(50)
Het resultaat van voorgaande denkoefening is dat in België 3 soorten onverdeeldheden (tegenover 2 in Frankrijk) aan de juridische oppervlakte drijven: de toevallige (waarop artikel 815 B.W. van toepassing is), de gedwongen en de gewilde (voor deze laatsten speelt artikel 815 B.W. niet).(51) Voor de gedwongen mede-eigendom wordt de uitsluiting van verdeling wettelijk geregeld door het dwingende artikel 577-2§9 B.W.(52) De Belgische rechtsleer leek zich nooit te storen aan de vraag of het wel mogelijk is om -naast de gedwongen mede-eigendom als bijzaak- een ander soort mede-eigendom te creëren waarop art. 815 B.W. (van openbare orde!) niet toepasselijk is...
In 1985 -bijna een perfect anagram met 815- haalde de stelling LECHIEN-PIRSON(53) de heersende meerderheidsopvatting onderuit. Beide auteurs(54) zoeken opnieuw aanknoping bij de traditionele Franse interpretatie die art. 815 B.W. een absoluut algemene draagwijdte toekent. In globo ontwikkelen zij hun pleidooi om art. 815 B.W. ook toe te passen op gewilde onverdeeldheden als volgt(55):
1) Artikel 815 B.W. werd in algemene termen opgesteld en voorziet nergens een beperking in haar toepassingsgebied: "Niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven; en de verdeling kan te allen tijde worden gevorderd, niettegenstaande enige hiermee strijdige verbodsbepaling of overeenkomst". Bovendien worden alle andere bepalingen onder hoofdstuk VI (Verdeling en Inbreng) geacht niet louter en alleen te gelden voor toevallige of hereditaire onverdeeldheden (exegetisch argument).
2) De wet van 8 juli 1924, die in België een algemene regeling voor mede-eigendom uitwerkte, had niet de bedoeling te innoveren en de gewilde onverdeeldheid een aparte plaats toe te kennen: deze vindt haar thuis onder de toevallige onverdeeldheid en bijgevolg geldt artikel 815 B.W.; de verdeling is enkel uitgesloten in het geval van artikel 577-2§9 B.W.
3) De wil van de zich in onverdeeldheid bevindende personen volstaat niet om artikel 815 B.W. zo maar terzijde te schuiven. Dit kan enkel in het kader van een wettelijke rechtsfiguur zoals de door LEVY MORELLE(56) bepleitte vereniging (cf. Afdeling 4).
Feit is wel dat de stelling LECHIEN-PIRSON de stabiele ondergrond van de conventionele onverdeeldheid herschept in een drassig moeras. Multi-eigendom gekwalificeerd als vrijwillige mede-eigendom biedt niet langer een juridisch onbetwistbare oplossing....
2. Evaluatie
Als men multi-eigendom kan kwalificeren onder de hoofding mede-eigendom, heeft dit belangrijke gevolgen. Mede-eigendom behoort immers tot de door de wetgever aangenomen limitatieve lijst der zakelijke rechten (numerus-clausus beginsel van de zakelijke rechten(57)). Een zakelijk recht maakt de positie van de timeshare-gebruiker aantrekkelijker dan wanneer deze slechts over een persoonlijk recht (zoals de Franse multipropriétaire) zou beschikken.
Zakelijke rechten verlenen een directe zeggenschap(58) over een bepaalde zaak en kunnen m.a.w. aan iedereen worden tegengeworpen. Ze hebben een tweepolig karakter (de titularis van het zakelijk recht en de zaak zelf): de tussenkomst van een derde is overbodig. Bovendien gaat een zakelijk recht steeds gepaard met een volgrecht en een voorkeursrecht(59) dat aan de houder toelaat het goed op te eisen waar en in wiens handen het zich ook moge bevinden. Het aandeel in mede-eigendom met periodiek genotsrecht kan perfect overgedragen, verkocht of verhuurd worden. Het dooft niet uit bij overlijden (overerfbaar). De multi-eigenaar kan het als hypothecaire waarborg aanbieden(60): zijn recht wordt dan aangewend als onderpand, maar weinig geldschieters zullen geneigd zijn een hypothecaire lening toe te staan (cf. infra).
Tot slot is het aandeel vatbaar voor beslag. (art. 1561 Ger. W. beperkt het beslag tot het onverdeeld aandeel, het onverdeeld goed zelf is niet vatbaar voor beslag door een privé-schuldeiser van een deelgenoot). Wel dient worden opgemerkt dat het beslag eerder een theoretische dan een praktische mogelijkheid zal zijn. De schuldeisers moeten -artikel 1561, al.1 Ger. W. in acht genomen- de overeenkomst van onverdeeldheid die werd afgesloten voor de vordering tot verdeling of voor de vestiging van de hypotheek eerbiedigen. Als artikel 815 B.W. van toepassing is op multi-eigendom (stelling LECHIEN-PIRSON) kunnen zij -in het beste geval na afloop van de heersende overeenkomst van onverdeeldheid (maximum vijf jaar)- deze verdeling bekomen; bij de stelling DE PAGE-LAURENT staan zij in de kou en kunnen ze alleen bewarend beslag(61) leggen: de debiteur verliest zijn eigendomsrecht niet, maar wordt beschikkingsonbevoegd.(62) Een oplossing(63) voor dit probleem ligt in een soort uitkoopregeling of door te bepalen in de overeenkomst van onverdeeldheid dat elk aandeel afzonderlijk verhandelbaar is. De schuldeisers kunnen nu op het onverdeeld aandeel beslag leggen en dit executeren zonder dat de onverdeeldheid voor de andere deelgenoten een einde neemt.
Een persoonlijk recht daarentegen verschaft de titularis enkel een aanspraak op een bepaalde gedraging (art. 1126 B.W.: geven, doen of niet doen) van een welbepaalde persoon. Alleen het bestaan van het recht moet erga omnes geëerbiedigd worden, niet de inhoud. Persoonlijke rechten kunnen dus niet worden afgedwongen van derden, noch door derden worden opgevorderd: zij gelden enkel inter partes.(64) In globo kunnen we stellen dat het persoonlijk recht minder zekerheden biedt dan een zakelijk recht (cf. infra).
Omwille van de kracht van het zakelijk recht heeft de Belgische rechtsleer een uitgesproken voorkeur voor een dergelijke juridische classificatie van multi-eigendom en dan nog wel het liefst als het meest volledige zakelijke recht, de eigendom.(65)
Toch zijn er ook nadelen verbonden aan de kwalificatie als vrijwillige mede-eigendom... Elke juridisch sterke formule heeft als equivalent een zekere complexiteit en stroefheid: hoe groter de zekerheid hoe minder de soepelheid. Die gedachte zal een constante zijn doorheen deze bijdrage. Vooreerst zijn de totstandkoming, overdracht en beëindiging van vrijwillige mede-eigendom eerder stroef. Het erga omnes karakter van het eigendomsrecht vloeit voort uit een voorafgaandelijke publiciteit. Teneinde de tegenwerpelijkheid tegenover derden te verzekeren wordt de overeenkomst tot het scheppen van mede-eigendom, alsook het contract om in onverdeeldheid te blijven, overgeschreven in het register van de hypotheekbewaarder (art.1, al.1 Hyp.W.).(66) Dit vooronderstelt een authentieke akte (art. 2, al.1 Hyp.W.).(67) Voor overdracht en opheffing van een zakelijk recht gelden dezelfde vereisten(68). Dit impliceert hoge transactiekosten: notariskosten, beschrijving, kadaster,...
Vervolgens zijn er de fiscale gevolgen: successierechten bij erfopvolging en een registratierecht van 12,5 % (art. 44 W. Reg.) bij verwerving ten bezwarende titel.(69) Als laatste en belangrijkste nadeel kan de grote onduidelijkheid over het toepassingsgebied van art. 815 B.W. worden aangestipt. Hiermee valt (art. 815 B.W. is toepasselijk op conventionele onverdeeldheden) of staat (art. 815 B.W. vindt geen toepassing op conventionele onverdeeldheden) de constructie van multi-eigendom als een vorm van mede-eigendom. Immers de al dan niet toepasselijkheid van dit artikel, blijkt bepalend te zijn voor de aard van het recht verbonden aan multi-eigendom: persoonlijk (Frankrijk) versus zakelijk recht (België). Gelet op de grote controverse in de Belgische rechtsleer (cf. supra) is het wenselijk dat de wetgever in de wet ter uitvoering van de richtlijn van 26 oktober 1994 de knoop doorhakt... Helaas lijkt dat -artikel 2.1 van het wetsontwerp indachtig- niet te gebeuren:
"...elke overeenkomst of groep overeenkomsten met een looptijd van tenminste drie jaar, waarbij, direct of indirect, al dan niet exclusief, een zakelijk recht of enig ander recht op het gebruik van één of meer onroerende goederen ontstaat of wordt overgedragen..."
B. De kwalificatie als beperkt zakelijk recht
Beperkte zakelijke rechten hebben, in tegenstelling tot eigendom, andermans zaak tot voorwerp. De Belgische rechtsleer onderscheidt drie modaliteiten: de zakelijke zekerheden (bv. pand), de zakelijke rechten met een beperkt genotsrecht (bv. erfdienstbaarheden) en de zakelijke rechten die een volledig genotsrecht op de zaak toekennen. Erfpacht, vruchtgebruik en recht van gebruik en bewoning behoren tot deze laatste groep.(70)
1. Constructie van erfpacht
Onder erfpacht begrijpt men het onroerend zakelijk recht dat voor een periode van maximaal 99 en minimaal 27 jaar het volledige genotsrecht toekent op andermans zaak onder verplichting de eigenaar een jaarlijkse vergoeding (canon) uit te keren(71). Erfpacht wordt beheerst door de Wet van 10 januari 1824 over het recht van erfpacht (hierna Erfpachtwet genoemd) welke -met uitzondering van het dwingende artikel 2 (m.b.t. de duur)- van aanvullend recht(72) is en dus slechts geldt als partijen niets zijn overeengekomen.
Ofwel is de bouwer van het onroerend goed ook de eigenaar en sluit hij erfpachtovereenkomsten met timeshare-kopers, ofwel is de bouwer zelf erfpachter(73) en worden de timeshare-kopers bijgevolg ondererfpachters. Steeds is er één erfverpachter en verscheidene erfpachters met een tijdelijk genotsrecht voor een steeds weerkerende periode.(74)
2. Evaluatie van erfpacht
Erfpacht heeft alle voordelen van een zakelijk recht. Het is tegenstelbaar erga omnes (ook bv. bij faillissement van de erfverpachter), overdraagbaar, overerfbaar, hypothekeer- en vervreemdbaar(75) (art. 6 Erfpachtwet), verhuurbaar, vatbaar voor beslag,... Wel dient erop te worden gewezen dat dit alleen geldt voor het recht(76) van erfpacht, uiteraard niet voor het voorwerp (de grond of de gebouwen die niet door de erfpachter zelf zijn opgericht) van dat recht.
Om tegenwerpelijk te zijn aan derden moet de akte van vestiging worden overgeschreven(77) (art. 1 Erfpachtwet juncto art. 1 en 2 Hyp.W.) wat uiteraard gepaard gaat met notariskosten en formalisme (cf. supra evaluatie kwalificatie als vrijwillige mede-eigendom): voor wat, hoort wat...
Een tweede nadeel situeert zich in de verregaande verplichtingen van de erfpachter. Art. 5 Erfpachtwet verplicht hem het onroerend goed(78) te onderhouden en de gewone herstellingen (cf. art. 605-606 B.W.) te doen. De eigenaar is tot geen enkele herstelling gehouden zodat bij grove herstellingen -die niet door het verzuim aan het gewone onderhoud van de erfpachter veroorzaakt zijn- pachter en verpachter een regeling zullen moeten uitwerken.(79) Misbruik van het genotsrecht of waardevermindering van het goed geven aanleiding tot verval van het erfpachtrecht(80) (art. 15 Erfpachtwet). Veel hangt dus af van de kwaliteit van het onderhoud of de aangewende zorg! Bovendien mag de gerechtigde geen wijzigingen aan het goed aanbrengen.(81)
Ten derde drukken fiscale verplichtingen op de erfpachter: hij draait op voor alle belastingen (art. 9 Erfpachtwet) en de registratierechten die eerder laag zijn (art. 83 W. Reg. voorziet 0,2 %).(82) Voorts betaalt hij de erfverpachter jaarlijks de canon die kan variëren. Principieel komen genotsverminderingen of zelfs het volledig ophouden van het genot niet in aanmerking voor vrijstelling van betaling van de canon.(83)
Vervolgens heeft het recht van erfpacht een tijdelijk karakter : bij het einde van de erfpachtovereenkomst keert het goed terug in het vermogen van de erfverpachter-eigenaar. De canon verzekert enkel een gebruiksrecht. Hypotheekgevers zullen een voorkeur hebben voor hypotheken op eigendom daar deze meer zekerheid bieden. Een stilzwijgende vernieuwing is onbestaand, het erfpachtrecht blijft -bij het verstrijken van de termijn- wél bestaan tot het uitdrukkelijk -naar willekeur van meestal de erfverpachter- wordt opgezegd (art.14 Erfpachtwet). M.i. is dit tijdelijk karakter niet echt een nadeel: minimum 27 jaar is een lange tijd, trouwens ook de Franse timeshare-vennootschappen kennen 'maar' een levensduur(84) van maximaal 99 jaar.
Als laatste en belangrijkste nadeel ontsnapt erfpacht waarschijnlijk niet aan art. 815 B.W.: het feit dat er meerdere erfpachters zijn, impliceert immers een onverdeeldheid.(85)
3. Vruchtgebruik sensu lato: de evaluatie verwerpt de constructie
Vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden (art. 578 B.W.). Met betrekking tot multi-eigendom gebeurt het volgende: een natuurlijke persoon of rechtspersoon behoudt de blote eigendom en de verkrijger van het multi-eigendomsrecht wordt vruchtgebruiker. Het vruchtgebruik kan dan wel een zakelijk recht zijn met alle gevolgen van dien, toch is het uiterst onbruikbaar bij multi-eigendom.
Het is nl. een regel van openbare orde dat het vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker.(86) Dit pleit contra de figuur van vruchtgebruik: wie weet immers wanneer zijn leven eindigt? Bij timesharing primeert stabiliteit. Ook ontsnapt vruchtgebruik niet aan het toepassingsgebied van art. 815 B.W. Steeds zal er meer dan één vruchtgebruiker zijn: "Wel bestaat er onverdeeld vruchtgebruik bij pluraliteit van vruchtgebruikers"(87)
Ook de sprekend op het vruchtgebruik lijkenderechten van gebruik en bewoning (art. 625 tot 635 B.W.) vinden terecht geen genade in de ogen van de rechtspractici. Hun tijdelijk (ze eindigen ook bij de dood van de titularis van het recht: art. 625 juncto 617 B.W.) en intuitu personae karakter (principiële onmogelijkheid tot overdracht onder de levenden of verhuring (art. 631 juncto 634 B.W.), onmogelijkheid van hypotheek, beslag of bruikleen herleiden deze constructie tot een louter theoretische mogelijkheid.(88)
Ook Frankrijk(89) zweert de formule van de beperkte zakelijke rechten af wegens -globaal genomen- drie redenen:
Vooreerst kunnen zakelijke rechten kunnen niet in de tijd worden verdeeld in die zin dat het recht elk jaar weer opflakkert. 'Partager dans le temps' kan enkel via persoonlijke rechten worden verwezenlijkt.
Bovendien zijn deze zakelijke rechten beperkt in de tijd: ze eindigen bij de dood (uitzondering: erfpacht). Dit strookt niet met de door de timesharekoper verlangde stabiliteit. Daarom moet men kiezen voor een vennootschap met rechtspersoonlijkheid.
Ten slotte is er de hele problematiek rond art. 815 C.civ. Als men poneert dat dit artikel op elke vrijwillige onverdeeldheid toepasselijk is, moet men dit gegeven consequent doordenken.
Deze opmerkingen lijken me voldoende aanleiding te geven het Franse 'multipropriété' eens aan een nader onderzoek te onderwerpen...
B. De kwalificatie als persoonlijk recht bij de vennootschap met rechtspersoonlijkheid
1. Constructie
Met de kwalificatie als vennootschap belanden we bij het in Frankrijk gebruikelijke regime. Daar een zakelijk eigendomsrecht verdeeld in de tijd niet mogelijk is en artikel 815 B.W. als een zwaard van Damocles boven elke vrijwillige onverdeeldheid zweeft, zocht de Franse rechtsleer haar heil in het vennootschapsrecht.(90) De wetgever sluit het zakelijk recht uit(91), artikel 1 van de wet van 6 januari 1986(92) (hierna Wet N° 86-18 genoemd) laat hieromtrent aan duidelijkheid niets te wensen over:
"...aux associés auxquels n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des dispositions de la présente loi."
Anders dan in België zijn de Franse juristen altijd blijven vasthouden aan de algemene draagwijdte van art. 815 C.civ.(93) Dit kan probleemloos: immers door aan de vennootschap rechtspersoonlijkheid te verlenen, ontneemt men art. 815 C.civ. -in die gevallen- haar bestaansreden. Het concept rechtspersoonlijkheid houdt in dat men het samenwerkingsverband tussen verschillende personen dat een vennootschap uitmaakt, als afzonderlijke juridische entiteit, erkent. De vennootschap wordt dus op zichzelf een rechtssubject en is bijgevolg drager van rechten en plichten.(94) De multi-eigenaars groeperen zich als vennoten. Het is de vennootschap die eigenaar wordt van het vakantieverblijf, de vennoten verwerven aandelen op grond waarvan zij gerechtigd zijn tot een periodiek privatief genotsrecht op het ressort dat de vennootschap ten behoeve van haar aandeelhouders exploiteert.(95) In hun hoofde leidt de vennootschapsconstructie derhalve tot niet-juridische eigendom.(96) Daar enkel(97) de vennootschap -als afzonderlijke juridische entiteit- eigenaar is, is er geen sprake van een onverdeeldheid tussen de vennoten. Op die manier bouwt de Franse rechtsleer eigenlijk zelf een ontsnappingsroute in op op haar eigen leer dat art. 815 C.civ.een algemene draagwijdte heeft ...
Anders dan de naam 'multipropriété'(98) doet suggereren, verwerft de 'multipropriétaire' geen zakelijk recht, maar een persoonlijk en roerend recht: hij is aandeelhouder in de echte zin van het woord.(99) LEVY MORELLE(100) verwoordt het treffend: " le multi-propriétaire est donc un actionnaire et non plus un copropriétaire ".
Of om ARDUIN(101) te citeren: "'multipropriété' betekent derhalve: eigendom van aandelen in de vennootschap die eigenaar van het onroerend goed is". Om verwarring over de aard van het recht te vermijden is het beter veeleer te spreken over 'la jouissance d'immeubles à temps partagé'(102) of van 'la division dans le temps de la jouissance des immeubles' dan van 'multipropriété' (meest gebruikelijke terminologie) of 'propriété spatio-temporelle' (welke de officiële(103) benaming is). Elke verwijzing naar 'eigendom' wordt ten andere verboden (Art. 33 in fine Wet N° 86-18).
De vennoot is houder van een aantal aandelen in een zogenaamde 'société civile(104) d'attribution', welke als doel heeft het ter beschikking stellen van haar vermogen (het onroerend goed) aan haar aandeelhouders. Dit is wezenlijk verschillend van een normaal vennootschapsdoel (winst). Naast de gebruikelijke prerogatieven (stemrecht in de algemene vergadering, ...) geniet de aandeelhouder steeds van een 'recht van gebruik en bewoning' gedurende een welbepaalde periode.(105) Art. 8 Wet N° 86-18 eist een aandelentabel (tableau d'affectation des parts ou actions) welke een aantal aandelen toekent aan het goed. De waarde van de aandelen is afhankelijk van de karakteristieken van de vakantiewoning, de duur en de gebruiksperiode.(106)
Door het gebruik van aandelen wordt een mouw gepast aan het probleem van 'scheiding in tijd'.(107) Ze kunnen onderling worden gewisseld of in een ruilbeurs worden gedeponeerd.
Vóór de Wet van 6 januari 1986 ontbrak elke specifieke wetgeving en moest men zich behelpen met bestaande wetgeving, zoals de Wet van 16 juli 1971.(108) Art. 5 ('sociétés ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'immeubles en vue de leur division par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance même si elles n'ont pas pour but de partager un bénéfice') leverde de wettelijke basis voor een timeshare-vennootschap.(109) Dit bleek echter niet te volstaan (gebrekkige regeling om te kunnen uittreden, onvoldoende consumentenbescherming) zodat de Wet N° 86-18 uiteindelijk een juridisch statuut voor timesharing in het leven riep.(110) Zij creëert geen autonoom kader, maar past de bestaande wetgeving aan.(111)
2. Toepassingsgebied van de Wet N° 86-18
Het toepassingsgebied van de Wet N° 86-18 voorziet in een drievoudige beperking (art.1, al.1 Wet N° 86-18). De wet vindt enkel toepassing als aan drie cumulatieve voorwaarden(112) is voldaan:
1. Het moet gaan over een vennootschapsvorm; andere juridische kaders vallen buiten haar toepassingsgebied(113), maar zijn niet verboden.(114)
2. De vennootschap heeft als doel enkel onroerende goederen ter beschikking te stellen aan haar aandeelhouders die bovendien hoofdzakelijk bestemd zijn voor bewoning. Dit vormt een bron van discussie: volgens COLLART-DUTILLEUL(115) dient 'à usage principal d'habitation' letterlijk te worden begrepen (ten minste 50% van de totale oppervlakte dient voor bewoning), terwijl BOSGIRAUD(116) een pleidooi voert voor 'la théorie de l'accessoire' (zodra er sprake is van enige bewoning, gaat het automatisch over 'usage principal d'habitation'). Deze haard van onenigheid is niet van enig belang ontbloot bij timeshare-projecten met ruime faciliteiten (golfterreinen, tennisbanen, winkels, restaurants,...).
3. Aan de vennoten mag slechts een persoonlijk recht worden toegekend, elk zakelijk recht is uit den boze. In dat opzicht beschermt art. 33 Wet N° 86-18 (het is verboden uitdrukkingen (documenten, advertenties,...) te gebruiken die de vennoten aanbelangen met de term 'propriétaire' erin) de consument(117): deze mag niet worden misleid of verward. Hij moet duidelijk weten waar hij aan toe is, daarom:
"le terme de multipropriété appartient à l'histoire, l'expression de 'jouissance à temps partagé' doit lui être préférée ".(118) Uit wat voorafging weten we dat dit persoonlijk recht een in de tijd wederkerend karakter heeft dat aan een aandeel wordt vastgekoppeld.
Verder omschrijft art.1, al.2 Wet N°86-18 de voornaamste doelstellingen(119) van een timeshare-vennootschap: het construeren van gebouwen ten behoeve van de vennootschap, het aanschaffen van gebouwen of rechten ten aanzien van een onroerend goed (zakelijke rechten maar wél in hoofde van de vennootschap, niet in hoofde van de vennoten) of het verbeteren en restaureren van verkregen gebouwen. De vennootschap kan een perceel grond aanschaffen waarop zij door derden een gebouw laat oprichten of een gebouw kopen dat nog opgetrokken moet worden, in aanbouw is of reeds voltooid is.(120)
Art.1, al. 3 Wet N°86-18 vermeldt een bijkomende doelstelling: de administratie van de onroerende goederen en de verwerving en het beheer van hun roerende elementen conform de bestemming van de onroerende goederen. Het maatschappelijk doel kan zich eveneens uitstrekken tot het leveren van diensten.(121) Franse multi-propriété wordt in heel Europa te koop aangeboden en verkocht.(122)
3. Rechten en plichten van de vennoten in de Wet N° 86-18
Vooreerst beschikken zij over het recht om genot te hebben van het vakantieverblijf gedurende een welbepaalde steeds weerkerende periode van het jaar. Dit recht heeft 'la même nature juridique que les parts sociales ou actions auxquelles il est attaché', dus roerend en persoonlijk.(123) Bijgevolg kan een aandeelhouder zijn rechten slechts uitoefenen door tussenkomst van de vennootschap.
Krachtens art. 23 Wet N° 86-18 mogen de vennoten hun onroerend goed verhuren(124) tijdens de periode welke zij gerechtigd zijn, wat de mogelijkheid tot participatie aan een ruilbeurs(125) inhoudt. Elke andersluidende statutaire clausule wordt voor niet geschreven gehouden.
De vennoot mag -na de voltooiing van de vakantiewoning- zijn aandeel overdragen(126) (art. 20 Wet N°86-18) hetzij met een onderhandse hetzij met een authentieke akte waarop duidelijk vermeld wordt dat slechts de hoedanigheid van vennoot en niet deze van eigenaar wordt overgedragen. Deze overdracht moet de vennootschap wel tegenwerpelijk gemaakt worden, anders wordt de overdrager nog altijd als aandeelhouder beschouwd en blijven ook zijn plichten lopen. Eén van de belangrijkste bepalingen omtrent de consumentenbescherming is ingeschreven in art. 20, al. 4 Wet, N°86-18 wat de overdrager een informatieplicht jegens de verkrijger oplegt, vergelijkbaar met de informatieverplichting van de verkoper in het Europese regime (cf. infra). De verkrijger krijgt hierdoor inzicht in de aard van zijn recht, heeft aanwijzingen hoe de kostenberekening gebeurt en weet of de overdrager nog schulden heeft openstaan bij de vennootschap. Het reeds aangehaalde art. 33 Wet N°86-18 garandeert de koper in welke vorm van publiciteit dan ook een recht op duidelijkheid betreffende de aard van zijn recht en zulks op straffe van misleidende reclame.(127) Bij de overdracht van aandelen van een gebouw in oprichting spelen specifieke beperkingen(128) (art. 22 Wet N°86-18 ) die wederom een uiting zijn van een zorg tot bescherming van de zwakke partij, de consument.
Finaliter geeft art. 13, al. 4 Wet N°86-18 de aandeelhouder het recht de jaarlijkse algemene vergadering bij te wonen en het stemrecht uit te oefenen.(129)
Op het domein van de plichten spelen uiteraard de klassieke verplichtingen van elke aandeelhouder (aandelen volstorten, deelname in het verlies,...). Daarnaast moet melding gemaakt worden van drie specifiek voor timeshare-vennootschappen opgelegde bepalingen:
Ten eerste wordt de koper geacht pro rata bij te dragen in de kosten voor de aanschaf van bouwgrond of voor de constructie of restauratie van het vakantieverblijf wanneer de vennootschap een beroep op hem doet (art. 3 Wet N° 86-18). Deze bijdrage vormt het correlaat van het 'recht van gebruik' waarover de aandeelhouder beschikt. Ze is de enige inkomstenbron -naast de bijdrage in de kosten uiteraard- van de vennootschap die het onroerend goed niet kan verhuren of verkopen voor periodes die niet gedekt zijn door een aandeel.(130) De bijdrageplicht is onderhevig aan een dubbele beperking(131): noodzakelijk voor het doel van de vennootschap en pro rata ten belope van het aandeel van de koper in het kapitaal.
Ten tweede betaalt de aandeelhouder mee voor de kosten van beheer en onderhoud(132) (art. 9 Wet N° 86-18). Deze omvatten de kosten voor het onroerend goed (opgesplitst in de algemene kosten (charges communes) enerzijds en de kosten verbonden aan zijn specifiek gebruik en genot (charges liées à l'occupation) anderzijds) en de kosten met betrekking tot de vennootschap. Tot de algemene kosten draagt hij bij naargelang de duur , de periode in het jaar en de staat van de vakantiewoning (art. 9, al. 2 Wet N°86-18), tot de woonkosten daarentegen maar slechts in functie van zijn reëel gebruik (art. 9, al. 3 Wet N°86-18). Zo zullen deze ontbreken als de koper geen gebruik maakt van zijn ressort; bemerk opnieuw de sterke uiting van bescherming jegens de consument. Beide categorieën dekken kosten i.v.m. verwarming, liften, plaatsbeschrijving, onderhoud groenstroken, enz. In de kosten 'relatives au fonctionnement de la société' (art. 9, al. 4 Wet N°86-18) deelt de gerechtigde naargelang zijn aantal aandelen in het kapitaal van de vennootschap. Deze soort omvat allerlei posten die specifiek met de organisatie van de vennootschapsstructuur te maken hebben, zoals bv. kosten van beheer. Het gehele kostenregime is aanvullend recht(133) wat slechts toepassing vindt als partijen niets anders zijn overeengekomen. Over het karakter van deze wet in het algemeen, kan als stelling naar voor geschoven worden dat de regels met betrekking tot de organisatie van het onroerend goed en de inwendige vennootschapsstructuur als dwingend recht worden beschouwd.(134)
De aandeelhouder die of de bijdrageverplichting of de kostenverplichting aan zijn laars lapt(135), loopt het risico dat zijn aandelen opgeschort of publiekelijk verkocht worden.
Ten derde beperkt art. 4 Wet N°86-18 de aansprakelijkheid van de aandeelhouders: deze moeten een eventueel verlies slechts dekken ten belope van hun individuele inbreng.(136)
4. Evaluatie van de vennootschapsformule in het algemeen
De denkpiste van de kwalificatie onder het vennootschapsrecht kent in België weinig bijval.(137)
Belangrijkste juridisch bezwaar is het persoonlijk karakter van het verworven recht. Persoonlijke rechten bieden minder zekerheden dan zakelijke: geen directe heerschappij over het goed (enkel een recht op de vennootschap die het goed in eigendom heeft en zo a.h.w. als een buffer tussen aandeelhouder en zaak fungeert), niet hypothekeerbaar(138), geen bescherming tegen vervreemding van de vakantiewoning door de vennootschap , bij haar eventueel faillissement(139) loopt de aandeelhouder het risico in de kou te blijven staan,... . In Frankrijk is het recht van de timeshare-gebruiker overerfbaar, maar slechts zolang de timeshare-vennootschap bestaat(140) (maximaal 99 jaar).
Hoewel de Franse Wet N°86-18 de consumentenbescherming op een behoorlijke wijze behartigt, is haar toepassingsgebied eng. Enkel de vennootschapsformule ressorteert onder haar toepassingsgebied, op andere constructies hebben haar bepalingen geen betrekking.
Daarnaast zijn er bezwaren van praktische aard. Vooreerst kan men zich de vraag stellen of de vennootschapsstructuur zó ideaal is voor gerechtigden die uiteindelijk niets anders willen dan een vlotte vakantieformule. Als vennoot worden ze geconfronteerd met rechten en plichten, zoals deelname aan de algemene vergadering en het volstorten van kapitaal, die hen dikwijls het idee geven veeleer deelnemers te zijn aan een of andere fiscale operatie dan vakantiegangers.(141)
Globaal genomen kunnen we stellen dat het Belgisch vennootschapsrecht zich veel minder goed leent als omkadering dan het Franse dat met de invoering van de Wet N°86-18 echt op maat van timesharing is gesneden.
De Franse 'société civile d'attribution'( burgerlijke maatschap) bezit rechtspersoonlijkheid(142), de Belgische niet(143), wat impliceert dat er geen afgescheiden vermogen is en de vennoten -door schuldeisers van de vennootschap- onbeperkt op hun eigen vermogen kunnen worden aangesproken.(144) In Frankrijk is dat niet zo, wat nog eens impliciet bevestigd werd door art. 4 Wet N°86-18 dat de aansprakelijkheid van de vennoten tot hun inbreng beperkt.
Bovendien ontbreekt bij een Franse 'société civil d'attribution' het voor een vennootschap essentiële winst(verdelings)oogmerk (cf. art. 5 Wet 16 juli 1971): de koper is eerder geïnteresseerd in een -aan zijn budget aangepaste- vakantieformule dan in een eventuele winstverdeling uit exploitatie of verkoop.(145)
Vervolgens gelden er in Frankrijk aangepaste belastingsregels waardoor de timesharevennootschap van een gunstiger fiscaal regime kan genieten.(146)
Ten slotte zou wanneer de vennootschapsformule in België toepassing zou vinden dit impliceren dat de uitgifte van aandelen aan het toezicht van de Bankcommissie of de Minister van Financiën (voor aandelen in niet-communautaire vennootschappen) is onderworpen.(147)
De formule kent ook haar charmes. Zeker in Frankrijk, waar de alternatieven welig tieren, is de keuze voor de vennootschapsvorm er een die aansluit op een bestaand en genoegzaam bekend wettelijk kader.(148) Daar er geen onverdeeldheid tussen vennoten voorhanden is, zijn de problemen aangaande het toepassingsgebied van art. 815 B.W./ C.civ. van de baan. De verminderde zekerheid (want persoonlijk recht) correleert met een verhoogde vlotheid: vlotte aankoop en overdracht van aandelen (cf. de vormvrije cessie van art. 1690 B.W.), geen registratierechten noch notariskosten. Hier dient wel een nuance te worden aangebracht: de aandeelhouders-oprichters zullen wel geconfronteerd worden met de stroefheid gepaard gaande met de oprichting van een vennootschap.
Als men toch via een vennootschapsformule wil werken, lijkt de coöperatieve het meest aangewezen.(149) Zij is perfect verzoenbaar met het winstbegrip: haar belangrijkste doelstelling bestaat erin aan de vennoten toe te laten om in hun hoedanigheid van verbruiker besparingen (onrechtstreeks vermogensvoordeel) te realiseren.(150) Bovendien kan men opteren voor de C.V.B.A.-vorm (art. 141 Vennootschappenwet) waardoor de vennoten slechts aansprakelijk zijn ten belope van hun inbreng. De vennoot beschikt wel slechts over een persoonlijk(151), maar geen zakelijk recht (de coöperatieve is eigenaar): hij is een schuldeiser van de rechtspersoon.
De classificatie als coöperatieve vennootschap illustreert treffend dat men in België niet onontkoombaar vastkleeft aan het zakelijk recht, net zoals trouwens ook in Frankrijk andere dan persoonlijke rechten de kop durven opsteken, bv. la nouvelle propriété.(152)
Uit de vergelijking België-Frankrijk onthouden we dat -omwille van een fundamenteel verschillende interpretatie van art. 815 B.W./C.civ.- een verschillende oplossing aangereikt wordt om het probleem van 'scheiding in tijd' te benaderen welke ook resulteert in een gans verschillende aard van het cyclisch wederkerend genotsrecht van de timeshare-gebruiker: zakelijk versus persoonlijk. Hoewel deze geaardheid de gangbare mening vormt in beider doctrines, is ze niet absoluut, getuigen daarvan zijn de coöperatieve vennootschap en la nouvelle propriété.
D. De kwalificatie als vereniging: Belgische en Franse opvattingen verenigd?
1. Constructie
Via de verenigingsfiguur probeert men het voornaamste nadeel van de kwalificatie als mede-eigendom ( de eventuele toepassing van art. 815 B.W.) te vemijden, zonder echter haar sterke punten (een zakelijk recht) prijs te geven. Om deze omkadering te realiseren, beroept men zich op art. 1107 B.W., art. 1134 B.W. (de overeenkomst strekt de partijen tot wet), art. 27 G.W. (vrijheid van vereniging) en art. 2 Wet 24 mei 1921 tot waarborging van de vrijheid van vereniging.
De vereniging zonder winstoogmerk wordt afgewezen omdat zij -anders dan de feitelijke vereniging- over rechtspersoonlijkheid beschikt welke de onverdeeldheid tussen de leden teniet doet. Bovendien komt het actief bij ontbinding niet aan de vennoten toe, maar dient het een bestemming te krijgen die zoveel mogelijk overeenkomt met het doel van de vereniging (art. 19 V.Z.W.-wet).(153) De V.Z.W. is dus niet geschikt als kader voor multi-eigendom.
De iure gaat het hier om een vereniging zonder rechtspersoonlijkheid, door de rechtspraak soms als een onbenoemde overeenkomst betitelt(154), die niet wordt beheerst door de regels van titel IX (Vennootschappen) van Boek III van het B.W. Wel zijn het haar statuten -emanatie van de wilsautonomie- die de wet van de partijen uitmaken(155):
"Alwie, op zijn aanvraag, lid wordt van een vereniging, verbindt zich, door zijn toetreding, zich te onderwerpen aan het regelement dier vereniging..." (art. 2 Wet 24 mei 1921).
Een vereniging sensu lato(156) is een georganiseerde en min of meer duurzame groepering van mensen en middelen ter verwezenlijking van een gemeenschappelijk doel. Bij multi-eigendom bestaat dat doel in de organisatie van het gebruik en het beheer van een onroerend goed in mede-eigendom. In mede-eigendom? Inderdaad, vermits de vereniging niet over rechtspersoonlijkheid beschikt, heeft ze geen afgescheiden vermogen(157) en zijn het in dat geval de leden die de onverdeelde eigenaars zijn van het goed. Tegelijkertijd zijn zij ook gebonden door de verenigingsovereenkomst (statuten). De vereniging onderscheidt zich van de vrijwillige mede-eigendom door zich niet te hechten aan een bepaald goed, maar aan een bepaald doel! Algemeen wordt in de rechtsleer aangenomen dat de leden van de vereniging de verdeling niet kunnen vorderen zolang niet eerst tot haar ontbinding werd beslist (in beginsel bij eenparigheid) of de overeengekomen duur is verstreken of het gemeenschappelijk doel is weggevallen.(158) De onverdeeldheid duurt dus zolang de vereniging bestaat. De duur van deze laatste is onbepaald; elk van de leden heeft het recht om uit te treden wanneer hij dat wenst:
" ...te allen tijde kan hij uit de vereniging treden mits inachtneming van het reglement: elke reglementsbepaling waardoor deze vrijheid zou worden opgeheven, wordt voor niet bestaande gehouden." (art. 2 Wet 24 mei 1921)
Door het uittreden of overlijden van een lid wordt geen afbreuk gedaan aan de rechten van de overige leden (art. 1865 B.W. poneert geen algemeen rechtsbeginsel, het geldt enkel voor vennootschappen, niet voor verenigingen). Wel ontstaat er -t.a.v. dat specifieke lid- een toestand van gewone onverdeeldheid(159), geregeld door het gemeen recht der onverdeeldheden. Volgens LEVY MORELLE(160) is de 'association' een wettelijk geregelde uitzondering op art. 815 B.W.
In Frankrijk wordt deze constructie ongetwijfeld met argwaan bekeken, de algemene draagwijdte van art. 815 B.W. indachtig. Wanneer LECHIEN en PIRSON stellen dat "la tendance (om de verdeling uit te sluiten) nous semble d'exclure cette application tout comme en Belgique"(161) fronst menigeen de wenkbrauwen... M.i. vergalopperen beide auteurs hier zichzelf. Volgens het oude hylemorfisme van Aristoteles bestaan dingen altijd tegelijkertijd uit vorm en inhoud: LECHIEN en PIRSON kijken blijkbaar alleen naar de inhoud, zonder de vorm in overweging te nemen. Inderdaad, art. 815 B.W./C.civ. wordt uitgesloten in het vennootschapsregime, de verleiding is ongetwijfeld reusachtig om dit principe ook toe te passen op de verenigingen sensu stricto. Wel mag niet uit het oog verloren worden dat de uitsluiting van de verdeling (inhoud) verankerd ligt in de fictie van de rechtspersoonlijkheid (vorm): in Frankrijk kan men perfect de verdeling negeren -ondanks het op het eerste gezicht algemene toepassingsgebied van art. 815 B.W./C.civ.- omdat er tussen de vennoten doodeenvoudig -ten gevolge van de rechtspersoonlijkheid- helemaal geen onverdeeldheid voorhanden is: enkel(162) de vennootschap is eigenaar. Van een vereniging van België en Frankrijk in de verenigingsfiguur is helemaal geen sprake!
2. Evaluatie
Bij de kwalificatie als vereniging genieten de multi-eigenaars van dezelfde voordelen als bij kwalificatie als vrijwillige mede-eigendom: hun recht is een zakelijk recht(163) met alle gevolgen van dien (volg- en voorkeurrecht, overdraagbaar, overerfbaar, verkoop- of verhuurbaar, vatbaar voor hypotheek en beslag). Twee nieuwe voordelen duiken op...
Enerzijds wordt -in de visie van LEVY MORELLE- de vereniging van het toepassingsgebied van art. 815 B.W. uitgesloten. Anderzijds hoeft men voor het 'beheer en de organisatie van het gebruik' geen aparte(164) rechtsfiguur (vereniging of rechtspersoon) meer in het leven te roepen, vermits dit kadert onder de doelomschrijving van de al bestaande vereniging...
Aan de ommezijde van de medaille 'zakelijk recht' geldt wederom de al vroeger vermelde stroefheid en complexiteit die de totstandkoming, overdracht en beëindiging ervan tekenen. Ook dezelfde fiscale implicaties (successierechten, registratierechten ten belope van 12,5%) melden zich present.
Ten derde zal de vereniging -als een lid uittreedt- minder leden tellen die echter wel dezelfde kosten moeten tornen. Hoe meer leden uittreden, hoe hoger de kostprijs per hoofd. Aan dit probleem valt echter statutair wel een mouw te passen door het recht om uit te treden te koppelen aan de verplichting zijn deel te doen overnemen door andere of nieuwe leden. De modaliteiten betreffende het recht van terugtred kunnen verschillen, alleen aan het fundamentele recht zelf mag niet worden geraakt.(165)
De vereniging bezit geen rechtspersoonlijkheid zodat alle leden rechtstreeks en onbeperkt aansprakelijk zijn voor de schulden van de vereniging. Eén van de grote voordelen van een vennootschapsstructuur betreft de beperking van de aansprakelijkheid tot die activiteiten die in het kader van de vennootschap worden uitgevoerd. Buiten vennootschap bestaat die mogelijkheid niet: schuldeisers kunnen beslag leggen op alle(166) goederen van hun debiteur (art. 7 en 8 Hyp.W.).
Het is de grote verdienste van professor STORME(167) te hebben gewezen op de grote inconsequentie in de stelling LECHIEN-PIRSON:
"Het lijkt mij toch wel enigszins bij het haar getrokken te stellen dat in het kader van een vereniging art. 815 B.W. terzijde kan worden gesteld, om reden dat de vereniging een wettelijke rechtsfiguur is. Immers, de feitelijke vereniging wordt door ons recht niet geregeld - enkel wordt de vrijheid van vereniging grondwettelijk erkend en nader geregeld in de wet van 24 mei 1921."
Een verder doordenken van deze opmerking vormt het laatste en meest fundamentele nadeel van het verenigingskader. Het siert m.i. LECHIEN en PIRSON oog te hebben gehad voor het gegeven dat het van openbare orde(168) zijnde art. 815 B.W. niet zo maar terzijde kan worden geschoven door de wilsautonomie der partijen die overigens dikwijls schijn zal zijn omdat de sterkere partij haar wil doordrukt, maar enkel binnen een wettelijke rechtsfiguur.(169) De terechte opmerking van STORME trekt a.h.w. de stop uit het bad, sterker nog: er is nooit een stop geweest... . Niets verzet zich ertoe art. 815 B.W. toe te passen op de vereniging, omdat deze simpelweg geen wettelijke uitzondering op art. 815 B.W. is! LEVY MORELLE schendt volgens mij zijn eigen stelling dat de wilsautonomie art. 815 B.W. niet aan de kant kan schuiven. Wat gebeurt er eigenlijk in een vereniging?? Een vereniging injecteert a.h.w. haar doelgebondenheid (organisatie van gebruik en beheer) in het zakelijk recht van haar leden teneinde de klip van de verdeling te omzeilen. Wat is de doelgebondenheid anders dan een contract en wat is een contract anders dan een neerslag van de wilsautonomie der partijen?
"Cela (de niet-toepasbaarheid van art. 815 B.W.) est, et cela reste vrai en matière d'associations non réglementées, parce qu'il y existe une même raison fondamentale de décider: le contrat de mise en commun, emportant la volonté d'affectation des biens et séparant radicalement, à ce titre, l'association de l'indivision"(170)
Conventionele onverdeeldheid of vereniging .... What's in a name ? Als art. 815 B.W. toepasselijk is op de conventionele onverdeeldheid -omdat partijen er zogezegd niet contractueel van kunnen afwijken- dan is het artikel ook toepasselijk op de vereniging.
Het bindmiddel tussen de hiervoor besproken constructies is een merkwaardige vaststelling... Waarom is de mede-eigendomsclassificatie zo precair? Omwille van het floue toepassingsgebied van art. 815 B.W. Waarom is de kwalificatie als bv.erfpacht minder geschikt? Wederom wegens dezelfde reden. Wat schort er aan de vennootschapsformule? Het onaangepaste Belgisch regime. Wat belet de vereniging hoogtij te vieren? De afwezigheid van een wettelijke basis om art. 815 B.W. uit te sluiten.
Het huidige Belgisch wettelijk kader presenteert zich als ongeschikt om timesharing zakenrechtelijk te regelen. Een oplossing zoeken buiten een wettelijk kader lijkt niet wenselijk: het recht van de timesharegebruiker zal -het numerus clausus beginsel der zakelijke rechten indachtig- altijd persoonlijk van aard zijn. De mondialisering van het fenomeen in acht genomen, is het interessant terug te kunnen vallen op een wettelijk bestaande en genoegzaam gekende formule.
Het kernprobleem m.b.t. tot de kwalificatie situeert zich ongetwijfeld rond het toepassingsgebied van art. 815 B.W. M.i. is het niet logisch dat een artikel wordt toegepast op situaties waarvoor het niet geschreven werd. Niemand zal het openbare orde karakter van art. 815 B.W. betwisten voor nalatenschappen, dit is echter ook de enige situatie die de opstellers van het wetboek voor ogen stond. In de loop der decennia nam onze maatschappij een enorme ontwikkeling en ontstonden tal van 'samenwerkingsverbanden' waarvoor de toepassing van art. 815 B.W. nefast is. Timesharing levert ons hiervan een goed voorbeeld.
Door de stelling LECHIEN-PIRSON is de -sinds LAURENT en DE PAGE bestaande- stilzwijgende consensus onherroepelijk en definitief verbroken... Enkel een wettelijke ingrijpen kan uitkomst bieden: het recht moet de feiten inhalen!
Juristen zijn analogisten par excellence... Praktisch gezien lijkt het mij het meest opportuun dat men voor de niet-wettelijk geregelde vrijwillige mede-eigendom een uitzonderingsregime opstelt dat ontsnapt aan art. 815 B.W. (a.h.w. de grondwet voor toevallige mede-eigendom), zoals dat vroeger al gebeurde voor gedwongen mede-eigendom ten titel van bijzaak (zie art. 577-2§9 B.W.).
III. Een Europees uitgewerkte consumenten-bescherming en haar Belgische vertaling
A. Het huidige beschermingsmechanisme: de W.H.P.C. (Wet Handelspraktijken)
Timesharing heeft een zekere graad van beruchtheid(171) verworven door onoirbare verkoopspraktijken... In de precontractuele fase worden kopers bijvoorbeeld regelmatig met agressieve verkoopstechnieken geconfronteerd en d.m.v. onjuiste of onvolledige informatie omtrent het aangebodene misleid. Een bepaald type ressort wordt gepromoot, maar in werkelijkheid koopt men er een ander van inferieure kwaliteit. Of een al gekocht project wordt niet gerealiseerd of verder afgewerkt. Is de koper in spe zich terdege bewust van de aard van zijn recht en de gevolgen die daaraan kleven? Weet hij bijvoorbeeld dat hij bij faillissement van een timeshare-vennootschap met lege handen kan achterblijven? Gehaaide verkopers brengen potentiële kopers in een zodanige stemming (luxueus kader, een lekker dineetje, cadeautjes, als je nu tekent kan je nog net van een fikse korting genieten naar aanleiding van de laatste dag van onze speciale aktie,...) dat deze vaak zonder veel nadenken, tot aankoop van een timeshare overgaan. Gekocht is gekocht... Dikwijls realiseren mensen zich pas na enige bezinning dat ze zich iets hebben laten aansmeren waaraan ze eigenlijk geen behoefte hadden... Quid?
Biedt de wet van 14 juli 1991(172) (hierna afgekort W.H.P.C.) een bruikbaar kader ter bescherming van timeshare-gebruikers? Allereerste vraag die men zich steeds moet stellen m.b.t. een reglementering, is de vraag naar haar toepassingsgebied. Art. 1 W.H.P.C. in acht genomen, lijkt de onroerende sector aan haar toepassingsgebied te ontsnappen: onder produkten worden lichamelijke roerende zaken begrepen wat resulteert in de uitsluiting van de verkoop van onroerend goed.(173) Ook timeshare-constructies onder vennootschapsvorm komen niet in aanmerking (artikel 1 W.H.P.C. in fine).
Algemeen wordt echter aanvaard dat diensten die 'met onroerende goederen verbonden' zijn -zoals bv. reclame- toch onder haar toepassingsgebied ressorteren.(174) Deze uitbreiding vindt steun in de parlementaire voorbereiding en in ministeriële verklaringen en wordt geargumenteerd door een vergelijking te maken met diensten, aangeboden door 'des agences immobilières'. Van deze wordt algemeen aanvaard dat de W.H.P.C. erop van toepassing is.(175) Zo verbiedt art. 23 W.H.P.C. bepaalde (misleidende) vormen van reclame(176) waarvoor de consument een beroep kan doen op de vordering tot staking. Daarnaast verplicht art. 30 W.H.P.C. de verkoper de consument nuttige en behoorlijke inlichtingen te verschaffen aangaande de 'met het onroerend goed verbonden diensten', niet m.b.t. het onroerend goed zelf.(177)
Art. 86 W.H.P.C. behandelt de verkopen die buiten een onderneming werden gesloten. Dikwijls brengen prestigieuze hotels of andere aangename kaders consumenten in een roes waarbij ze gemakkelijk te verleiden zijn: gewiekste verkopers profiteren daarvan om kandidaten onmiddellijk te doen kopen. Art. 89 juncto art. 91 W.H.P.C. beteugelt deze praktijken: de koper geniet een bedenktijd van 7 dagen, te rekenen van de dag volgend op de ondertekening van het contract gedurende dewelke hij d.m.v. een aangetekend schrijven kosteloos van zijn aankoop kan afzien. Pas na deze bedenktijd is het contract gesloten. Andere technieken (bv. consumenten opbellen met de mededeling dat ze zomaar een prijs hebben gewonnen en dat ze deze mogen komen afhalen teneinde hen dan tot aankoop te verleiden) vallen dan weer buiten het toepassingsveld van de W.H.P.C.(178)
Besluitend kan worden gesteld dat de W.H.P.C. -zelfs na haar uitbreiding- onvoldoende verfijnd is om de timeshare-gebruiker een afdoende bescherming te garanderen (enkel 'verbonden diensten' omschreven door het ministeriële antwoord van destijds, als sanctie komt enkel schadevergoeding in aanmerking (geen nietigheid van de koop)).(179)
De W.H.P.C. moet tezamen met haar overeenkomende richtlijn(180) worden gelezen welke wél overeenkomsten betreffende onroerende goederen tussen een professionele verkoper en een gebruiker in ogenschouw neemt. Koop van onroerend goed (vakantiewoningen in het bijzonder naar aanleiding van de agressieve verkoopmethoden) is ingrijpend in het leven van een consument. Daarom heeft men geopteerd hem nog een extra bescherming te bieden in de richtlijn van 26 oktober 1994.
B. Een recht voor morgen: bespreking van de richtlijn 94/47/EG en het Belgisch wetsontwerp tot omzetting ervan
1. Toepassingsgebied
Ten gevolge van het bestaan van richtlijnen is de consumentenbescherming inzake timesharing op Europese leest geschoeid. Artikel 189, al. 3 EG-Verdrag definieert een richtlijn als volgt:
"Een richtlijn is verbindend ten aanzien van het te bereiken resultaat voor elke lidstaat waarvoor zij bestemd is, doch aan de nationale instanties wordt de bevoegdheid gelaten vorm en middelen te kiezen."
Een richtlijn is een niet rechtstreeks toepasselijke(181) gemeenschapsnorm: de Lid-Staten moeten haar beoogd doel via het nationale recht verwezenlijken en zolang dat niet gebeurd is, heeft ze -in beginsel- geen rechtstreekse werking. Na de omzetting in het interne recht wordt de richtlijn a.h.w. overbodig: haar bepalingen bereiken de particulieren via het nationale recht. Ook voor timesharing werd een richtlijn uitgewerkt.
Art. 2 van de richtlijn van 26 oktober 1994(182) (hierna richtlijn genoemd) omschrijft een timeshare-overeenkomst als een "overeenkomst die direct of indirect te maken heeft met de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van een of meer onroerende goederen". Hieronder moet worden begrepen iedere overeenkomst die:
a) een looptijd heeft van tenminste 3 jaar
b) en waarbij tegen betaling van een bepaalde totaalprijs
c) een recht wordt verkregen om gedurende een bepaalde of bepaalbare periode per jaar (minstens één week)
d) één of meer onroerende goederen te gebruiken
Enkele karakteristieken verdienen een nadere beschouwing. Naast een bepaalde periode is er ook sprake van een bepaalbare periode: dit opent de deur voor de zogenaamde 'floating-systems'(183) waarbij -veeleer dan een welbepaalde week (bv. de vijfde week van het jaar)- een eerder vage gebruiksperiode (bv. een week in de zomer) wordt verschaft. De richtlijn heeft het enkel over het gebruik van een onroerend goed dat a fortiori voor bewoning bestemd is; roerende goederen (computers) evenals onroerende goederen zónder woonoogmerk (kantoren, groepspraktijken van dokters) worden dus van haar toepassingsgebied ratione materiae uitgesloten. De richtlijn beschermt zowel de al bestaande als de nog op te trekken woningen.
Over de aard van het recht spreekt de richtlijn zich niet uit: "... een zakelijk recht of enig ander recht..." Trouwens deze bevoegdheid komt, gelet op art. 222 EG-Verdrag, enkel toe aan de Lid-Staten.(184)
Ratione personae vallen enkel de 'vervreemder' (natuurlijke persoon of rechtspersoon) in het kader van zijn beroepsuitoefening en de niet professionele 'verkrijger' (alleen natuurlijke persoon) onder het toepassingsgebied van de richtlijn. Enkel consumenten die van een professioneel handelende vervreemder verkrijgen, worden beschermd.(185) De overdracht van een timeshare door een consument aan een andere consument, de overdracht door beroepsverkopers buiten hun professionele activiteit, de verwerving door een rechtspersoon of de verwerving door een beroepskoper vallen buiten de werking van de richtlijn (a contrario redenering uit art. 2 richtlijn).
Ratione loci geldt de richtlijn enkel principieel als het onroerend goed gelegen is in een lidstaat van de Europese Unie.
Ten slotte kan een particulier zich maar beroepen op de richtlijn ééns de gestelde termijn waarbinnen haar bepalingen in de nationale rechtsorde moeten worden omgezet, verstreken is (toepassingsgebied ratione temporis). Art. 12 richtlijn bepaalt hieromtrent:
"De Lid-Staten doen de nodige wettelijke en bestuursrechtelijke bepalingen in werking treden om uiterlijk 30 maanden na de bekendmaking in het Publikatieblad van de Europese Gemeenschappen, aan deze richtlijn te voldoen."
Concreet betekent dit dat de richtlijn moest worden omgezet vóór 29 april 1997. Op het moment van dit schrijven is er nog steeds geen wet voorhanden. Bovendien treedt -volgens art. 21 van het Belgische wetsontwerp van wet tot omzetting van de richtlijn (hierna wetsontwerp genoemd)- de Belgische wet pas in werking op de eerste dag van de vierde maand die volgt op de bekendmaking ervan in het staatsblad...
Dikwijls is een of andere lidstaat te laat(186) met de omzetting van een richtlijn. Deze laattijdige omzetting kan niet rechtvaardigd worden door een beroep te doen op moeilijkheden van interne aard(187), noch mag ze aanleiding geven tot het opschuiven van de datum waarop aan de -door de richtlijn opgelegde- verplichtingen moet worden voldaan.(188) De vraag rijst welke werking haar bepalingen in tussentijd hebben. Richtlijnen zijn niet rechtstreeks toepasselijke gemeenschapsnormen. Dit sluit echter de rechtstreekse werking bij een niet tijdige omzetting niet a priori uit vermits ook een te laat omgezette richtlijn particulieren rechten kan verschaffen. Deze kunnen niet worden afgedwongen tegenover particulieren(189) (geen horizontale rechtstreekse werking), wel tegenover de overheid(190) (wel verticale rechtstreekse werking) die aansprakelijk is voor de schade veroorzaakt door het gebrek aan tijdige omzetting.(191)
Wel moet -volgens het Francovich-arrest- aan drie voorwaarden voldaan worden: ten eerste moet het door de richtlijn voorgeschreven resultaat de toekenning van rechten aan particulieren inhouden, vervolgens moet de inhoud van die rechten met een voldoende zekerheid kunnen worden vastgesteld en ten slotte moet er een oorzakelijk verband bestaan tussen de niet (tijdige) omzetting en de geleden schade.(192) Naar mijn mening zijn dit - het hoge nauwkeurigheidsgehalte van de richtlijn m.b.t. particulieren indachtig - geen onoverkomelijke voorwaarden...
Gelet op art. 11 richtlijn, staat het de Lid-Staten vrij de verkrijger een verderreikende bescherming te bieden dan deze door de richtlijn verzekerd, zonder evenwel zijn verplichtingen te verminderen. Aangaande het toepassingsgebied ratione materiae maakt het wetsontwerp van deze mogelijkheid gebruik. Art. 2.1. bracht de jaarlijkse periode waarin het onroerend goed ter beschikking wordt gesteld terug van minstens 1 week naar minstens 2 dagen.
2. Rechten en plichten: het hart van de consumentenbescherming
In het spoor van de doctrine(193) maken we een onderscheid tussen de pré-contractuele, de contractuele en post-contractuele fase.
a. precontractuele fase
Voorafgaand aan het tekenen van de timeshare-overeenkomst dient de verkoper aan ieder die het vraagt een document te overhandigen dat -ondubbelzinnig, gedetailleerd en volledig- elke noodzakelijke informatie waarover de koper moet beschikken bevat(194) (art. 3.1.richtlijn). Naast een algemene beschrijving van het goed krijgt de potentiële koper een goed zicht op andere voor hem essentiële elementen (gedetailleerde omschrijving van het goed, informatie over de aard van zijn recht, specifieke regels voor vakantiehuizen in aanbouw, gegevens omtrent gemeenschappelijke voorzieningen en diensten en de voorwaarden om er gebruik van te mogen maken, prijs, grondslag kostenberekening, het recht om uit de overeenkomst te treden -de zogenaamde cooling-off-periode- de wijze waarop het onderhoud, de administratie en het beheer worden geregeld en de identiteit van vervreemder en eigenaar). Dit document wordt opgesteld in een taal die de eventuele koper kan begrijpen (art. 4, al. 2 richtlijn). Bovendien vermeldt elke vorm van reclame steeds dat zo'n document bestaat en waar men het kan bekomen (art. 3.3 richtlijn en art. 6§3 wetsontwerp). De informatieverplichting uit art. 3.1 richtlijn wordt omgezet door art. 5 wetsontwerp dat bepaalt dat het document gratis is. Steeds gaat het om een aan de verkoper opgelegde verplichting in de pré-contractuele fase: de ondertekening van de timeshare-overeenkomst is geen voorwaarde voor de toepassing van art. 5. De richtlijn en het wetsontwerp stellen dit impliciet: 'ieder die informatie wenst' (respectievelijk 'bij elk aanbod') i.p.v. 'aan de koper'.
Art. 6.§1. wetsontwerp bepaalt dat elke informatie uit het document een integrerend deel vormt van de overeenkomst en regelt de wijzigingen in de omstandigheden (omzetting van art. 3.2 richtlijn).
Art. 6§2. wetsontwerp biedt de verkrijger een ruimere keuzemogelijkheid betreffende de taal dan in art. 4, al. 2 richtlijn het geval is: de taal van de verkrijger (die hij het best beheerst) respectievelijk de taal van de staat waar hij woont of onderdaan is.
Art. 6§4 wetsontwerp biedt, daar waar de W.H.P.C. in gebreke bleef, wel een mogelijkheid om de 'telefoonpraktijken' te beteugelen.
b. contractuele fase
Eerste vaststelling luidt dat alle informatie vervat in het document uit de precontractuele fase integrerend deel uitmaakt van de overeenkomst (art. 6§1 wetsontwerp ter uitvoering van art. 3.2 richtlijn). Dit heeft voor gevolg dat nog enkele uitbreidingen toegevoegd worden die minder geschikt zijn om in een eerder algemeen aanbod vervat te zitten:
a) Periodes van uitoefening van het recht
b) Limitatief karakter van de lasten
c) Ruilmogelijkheden en kosten
d) Datum en plaats van ondertekening (195)
De overeenkomst moet op straffe van nietigheid schriftelijk worden opgesteld. Opnieuw voorziet het wetsontwerp in bijkomende bescherming voor de consument: de vermelding betreffende het terugtredingsrecht moet vervat zijn in een aparte en vetgedrukte clausule die -op straffe van nietigheid- op de voorzijde van de overeenkomst wordt aangebracht (art.7 in fine wetsontwerp). Art. 7 h) in ogenschouw genomen, maakt het Belgische wetsontwerp komaf met de 'floating-systems' (cf.supra: punt h) beoogt een welomlijnde en bepaalde periode aan te duiden.
Art. 4 wetsontwerp (de omzetting van art. 8 richtlijn) voorziet dat elke clausule die de rechten van de verkrijger, voorzien door het wetsontwerp, beperkt of die de verkoper vrijstelt van elke aansprakelijkheid van rechtswege nietig is. Dit wijst erop dat deze bepaling van openbare orde is.
c. post-contractuele fase
De waarborgen omtrent een goede informatieverstrekking kunnen aan kopers van timeshares echter geen waterdichte bescherming bieden tegen de agressieve verkoopmethoden van sommige vervreemders. Ondanks de (theoretisch) goede voorlichting kan het gebeuren dat een consument een timeshare koopt, terwijl hij daar achteraf spijt van krijgt.(196)
In overeenstemming met art. 5 richtlijn voert art. 9 wetsontwerp twee mogelijkheden in waardoor de verkrijger -d.m.v. een aangetekend schrijven- afstand kan doen van zijn overeenkomst:
a)Hij kan zich -zonder reden- terugtrekken binnen 10 werkdagen volgend op de dag van de ondertekening van de overeenkomst (art. 9§1.1 wetsontwerp). De afkoelingsperiode laat de verkrijger toe zijn verbintenis beter te beoordelen, daarom mag in die tijdsspanne geen enkele vorm van betaling (of voorschot) worden geëist of aanvaard (art. 9§3 wetsontwerp). Deze bepaling is trouwens de omzetting van art. 6 richtlijn. De verkrijger heeft een langere bedenktijd dan in de richtlijn waar het om kalenderdagen gaat.
b) De verkrijger heeft eveneens de mogelijkheid om uit de overeenkomst terug te treden als deze niet de informatie bevat zoals voorzien in art. 7 wetsontwerp, binnen een termijn van 3 maanden volgend op de dag van de ondertekening van de overeenkomst. Wie van dit recht gebruik maakt, moet binnen de 10 dagen volgend op de kennisgeving worden terugbetaald voor de eventueel betaalde sommen (art. 9§4 wetsontwerp).
Aan de uitoefening van de rechten uit a) en b) is geen enkele betaling van kosten noch vergoeding verbonden (art.9§2. in fine wetsontwerp), wat wederom het 'recht op bezinning' in de verf zet.
Als men weet dat de meeste potentiële kopers tijdens vakanties worden benaderd, kan men zich de vraag stellen of de termijn uit a) niet te kort is. Immers de kans om juridisch of fiscaal advies in te winnen wordt door de korte bezinningstermijn fel ingeslonken. Ongetwijfeld moet deze opmerking worden genuanceerd: in a) gaat het -i.t.t. b)- over de 'modelovereenkomsten' waarbij de kandidaat-koper al een zeer duidelijk beeld omtrent zijn toekomstige rechtssituatie voor ogen heeft.
De termijn van 10 dagen begint pas te lopen wanneer de informatie aangegeven onder art. 7 wetsontwerp is verschaft, d.w.z. bij de ondertekening indien alle informatie dan reeds is verschaft, eerst bij de mededeling ervan wanneer dat later gebeurt, de termijn begint wél in ieder geval te lopen 3 maanden na de ondertekening.(197) Bovendien is het de datum van de verzending van de herroeping die bepalend is, niet de datum waarop de vervreemder kennis krijgt van deze herroeping.
De koper die met de verkoper een kredietovereenkomst had afgesloten om de vakantiewoning te financieren kan als hij rechtmatig uit de overeenkomst treedt ook uit de kredietovereenkomst treden zonder boetes verschuldigd te zijn (art. 10 wetsontwerp ter uitvoering van art. 7 richtlijn).
Art. 11 voorziet in een nieuwigheid t.o.v. de richtlijn: de verkrijger mag de verkoper niet per wissel- of orderbriefje betalen. Ook met art. 12 wetsontwerp klinkt een nieuwe stem: de verkoper moet voldoende waarborgen aanbieden om bij insolvabiliteit zijn verplichtingen t.o.v. de verkrijger te verzekeren.
3. Een bijzondere consumentenbescherming in verband met het Internationaal Privaatrecht (IPR)
Timesharing is een internationaal gebeuren. Het is dan ook niet te verwonderen dat in een overeenkomst regelmatig gestipuleerd wordt dat buitenlandse rechtsregels de relatie tussen partijen zullen beheersen. Dit is perfect rechtsgeldig. Art. 3 EEG-Overeenkomstenverdrag laat de partijen toe zelf het recht te kiezen dat tussen hen zal gelden, waarbij net zo goed kan worden geopteerd voor het recht van een niet-verdragsstaat (art. 2 EEG-Overeenkomstenverdrag).(198) Het hoeft geen betoog dat het in de praktijk zeer dikwijls de vervreemder zal zijn die het toepasselijke recht bepaalt... Quid nu als dit stelsel minder goed werd uitgewerkt en de verkrijger garanties ontzegt die hem volgens de richtlijn zouden toekomen?
Om hieraan te verhelpen voorziet art. 9 richtlijn dat ongeacht het toepasselijk recht(199) de verkrijger de hem door de richtlijn toegekende bescherming niet kan worden ontnomen als het onroerend goed zich op het grondgebied van een lidstaat bevindt. Art. 3§2 wetsontwerp verhindert in sommige gevallen de toepassing van de wetgeving van een ander land als dit regime de belangen van de Belgische verkrijger minder behartigt dan op het Europese forum minimaal voorzien werd. Welke zijn deze gevallen waarin de Belgische wet een vreemd -te weinig verfijnd- rechtsstelsel 'overruled'?
1) Als het vakantieverblijf in België zelf ligt (art. 3§2.a) wetsontwerp)
2) Als het onroerend goed op het grondgebied van een andere Europese staat gelegen is welke de richtlijn niet (correct) heeft omgezet én de verkrijger zijn woonplaats in België heeft
3) Als het onroerend goed buiten de Europese Unie ligt en een speciaal aanbod (of reclame ervoor) in België werd gevoerd, op voorwaarde dat de verkrijger toen of bij het afsluiten van de overeenkomst hier zijn gewone verblijfplaats had.
Ligt het onroerend goed in de Europese Unie dan speelt minimaal de bescherming van de richtlijn t.o.v. de verkrijger. Quid als het onroerend goed zich buiten de Europese Unie situeert, en er geen aanbod of reclame plaatsgreep in België? Blijft de koper op het vlak van de consumentenbescherming niet in de kou staan daar de richtlijn ratione loci geen toepassing vindt op bv. de Bahamas?
De Belgische koper die bv. ten gevolge van een agressieve verkoopstechniek -bv. geen afkoelingsperiode- zich een kat in een zak liet aansmeren, kan zich tot de Belgische rechter wenden. Deze zal Belgisch IPR toepassen: het toepasselijk recht is -het criteria van de nauwste band indachtig- de lex rei sitae, het recht van de plaats van de ligging van het onroerend goed, i.c. de Bahamas (art.4.3. EEG-Overeenkomstenverdrag). Als de koper veel geluk heeft, verkrijgt hij een beschermde positie volgens het recht van de Bahamas. Daarnaast wordt hij beschermd door art. 7.2. EEG-Overeenkomstenverdrag:
"Dit verdrag laat de toepassing onverlet van de bepalingen van het recht van het land van de rechter die ongeacht het op de overeenkomst toepasselijke recht, het geval dwingend beheersen."(200)
Enkel de dwingende Belgische bepalingen kunnen worden ingeroepen... Anders dan in Nederland(201) bepaalt het Belgische wetsontwerp nergens dat het hier om dwingend recht gaat. Wanneer een wetsbepaling niets zegt over haar dwingend of aanvullend karakter, moet men haar formulering onder de loupe nemen: als zij door haar krachtdadigheid of absoluutheid elke afwijking uitsluit is zij van dwingend recht.(202) Dit is m.i. in casu zeker het geval (vb. art.5,7,9 Wetsontwerp).
4. Sancties op de niet-naleving van de wet
Volgens art. 10 richtlijn bepalen de Lid-Staten zelf welke gevolgen de niet-nakoming van de richtlijn heeft. In België opteerde men voor de vordering tot staking, de handelsrechtelijke doordruk van art. 1382 B.W. en voor strafbepalingen. Ook moet worden gewezen op de in de tijd beperkte mogelijkheid van ontbinding zonder dat deze met schadevergoedingen wegens terugtred gepaard gaat.
Tot slot werd een hoofdstuk gewijd aan de opsporing en vaststelling van de bij wet verboden daden (art. 16-18 wetsontwerp).
IV. Een poging tot beknopt besluit
Timesharing of om met haar Belgische variant multi-eigendom te spreken, presenteert zich als een relatief nieuwe formule waarbij verschillende personen achtereenvolgens gedurende een telkens weerkerende welbepaalde periode van het jaar het genot of gebruik hebben van bv. een vakantiewoning.
Voor een goed begrip van zaken moet er een onderscheid gemaakt worden tussen haar 'zakenrechtelijke' en 'verbintenisrechtelijke' aspecten. Deze laatsten kwamen op het Europese forum tot stand en worden bijgevolg gekenmerkt door een minimale uniformiteit. Omtrent de aard van het recht van de timeshare-gebruiker daarentegen, ontbreekt elke vorm van eensgezindheid zowel tussen Lid-Staten als internrechterlijk. In deze bijdrage werd treffend geïllustreerd dat dit het gevolg is van een gans arsenaal van juridische kaders die in aanmerking kunnen worden genomen om eenzelfde levensfeitelijke werkelijkheid te bestrijken. Toegespitst op de vergelijking België-Frankrijk werd aangetoond dat beide landen in de richting van een ander kader gedreven worden omwille van de gans verschillende opvatting over het oplossen van het 'probleem van de tijd'. Zo zit timesharing volgens de opvatting van de heersende Belgische doctrine verankerd in de figuur van de vrijwillige mede-eigendom, terwijl Franse juristen hun heil zochten in het vennootschapsrecht.
De exhaustieve beschrijving en uitdieping van elk mogelijk classificatiekader zou de omvang van dit seminariewerk ver overschrijden. Bovendien rijst de vraag of er überhaupt wel van exhaustiviteit sprake kan zijn: daar recht immer mensenwerk is, zullen er steeds creatieve juristen te vinden zijn die nog niet eerder beproefde kaders groen licht geven. Wel werd de grote tendens, die met elke kwalificatie onlosmakelijk verbonden is, in de verf gezet: de impliciete keuze tussen de zakelijke of persoonlijke geaardheid van het recht van de gebruiker.
In globo worden zakelijke rechten gekenmerkt door een streng formalisme. Dit wordt echter ruimschoots gecompenseerd door een niet te verwaarlozen zekerheid. Persoonlijk rechten zijn hiervan het perfecte spiegelbeeld: grote soepelheid, maar men is maar zo sterk als zijn contractspartij. Het hoeft geen betoog dat een zakelijk recht de consumenten een sterkere positie verschaft en dat het -vanuit hun oogpunt- verkieslijk is voor een kwalificatiekader te opteren dat tot dit resultaat leidt. De zekerheid is echter geen zekerheid omdat de onderbouw van de meeste zakelijke kwalificatiekaders gesteund is op de techniek van de vrijwillige onverdeeldheid welke het risico loopt te worden aangetast door een (te) strikte interpretatie van art. 815 B.W., stellend dat geen der deelgenoten verplicht kan worden in onverdeeldheid te blijven.
Omdat het consensusmodel definitief verloren lijkt, is een wettelijk ingrijpen noodzakelijk. Op dit moment kan multi-eigendom (de gerechtigde heeft een zakelijk recht) alleen onbetwistbaar worden geregeld door die regimes die art. 815 B.W. juridisch (appartementsmede-eigendom met die nuance dat niet alle ressorts appartementen zijn...) of feitelijk (la nouvelle propriété) uitsluiten.
Door de mondialisering van het concept namen ook de misbruiken toe. Daarom werd een harmoniserende richtlijn in het leven geroepen die de consument een optimale bescherming biedt. In een begrijpelijke taal moet elke voor hem belangrijke informatie uitdrukkelijk worden meegedeeld. Aldus wordt -in theorie- voorkomen dat de verkrijger knollen voor citroenen koopt. Ook geniet hij van een afkoelingsperiode waarin hij zich kan bezinnen over zijn eventuele onbesuisdheid.
Het Belgische wetsontwerp heeft de Europese minimumregels hier en daar wat verstrengd teneinde de koper een nog ruimere bescherming te kunnen garanderen (langere afkoelingsperiode, kortere minimumduur om onder het toepassingsgebied te ressorteren, het verbod om per wisselbriefje te betalen, een groter aantal inlichtingen in de contractuele fase, voldoende solvabiliteit in hoofde van de verkoper).
Law in the books is evenwel not law in action. Als deze bepalingen echt werkzaam kunnen annex zullen zijn, zullen donkere wolken aan de timeshare- (zevende?) hemel verdwijnen. Wel is het jammer dat de wetgever niet van de mogelijkheid gebruik gemaakt heeft om ineens de wettelijke lacune aangaande vrijwillige mede-eigendom op te lossen. Multi-eigendom... belangrijke lichtbakens werden uitgezet, maar het schip is de haven nog niet binnen...

1. Sommige van deze namen corresponderen met door projectontwikkelaars bedachte technieken. Ze worden beschermd door registratie in het handelsregister, zodat derden ze niet kunnen gebruiken om een bepaalde vorm van eigendom aan te duiden (A.A. VAN VELTEN, 'Time sharing van onroerend goed', W.P.N.R. 1977, 418; A.A. VAN VELTEN, 'Verkoop van periode-eigendom (time sharing van onroerend goed) en consumentenbescherming: een vrijwel onontgonnen gebied', T.Cons. 1991, 340).
2. A.A. VAN VELTEN, 'Time sharing van onroerend goed', 418
3. Een gebruiker betaalt uitsluitend voor de tijd dat hij gebruik maakt van een individueel niet te financieren computersysteem. De kosten van gebruik liggen een pak lager dan bij het kopen of huren van een computer waarvoor niet altijd werk is (R.J.A. ARDUIN, Timesharing: timesharing van onroerende goederen vergeleken, Deventer, Kluwer, 1993, 4; A.A. VAN VELTEN, 'Verkoop van periode-eigendom (time sharing van onroerend goed) en consumentenbescherming', 340).
4. P. BOUVIER, 'La multipropriété dans les législations et pratiques nationales', Rev.Not.B. 1986, 323; J. VAN DE VELDE, 'Timesharing: oude wijn in nieuwe zakken of een primeur' in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, timesharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, nr. 3
5. R.J.A. ARDUIN, o.c., 3; A.A. VAN VELTEN, 'Time sharing van onroerend goed', 417-418 (eerste kolom).
6. Juridische eigendom behoeft geen nadere uitleg, van economische eigendom is sprake als door iemand -die van een bepaald feitelijk aan hem geleverd goed (nog) niet de juridische eigenaar is- alle baten en kosten van dat goed, waardeveranderingen incluis, gedragen worden. Bij de kwalificatie onder vennootschapsstatuut (cf. infra) gaat het om economische eigendom, bij constructies m.b.t. zakelijke rechten daarentegen is de gerechtigde juridisch eigenaar (J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 6 in fine; A.A. VAN VELTEN, 'Economische eigendom van onroerend goed', W.P.N.R. 1980, 250 en 252).
7. R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht, Zakenrecht, Deel II.A., Gent, Story Scientia, 1984, 98
8. G. DELVOIE, 'Multi-eigendom: een nieuw rechtsbegrip met kwalificatieproblemen', R.W. 1972-1973, p. 1841, nr. 2
9. zie bijvoorbeeld H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, Leuven, Wouters, 1994, p. 119, nr. 7: "Multi-eigendom houdt in dat een gebruikseenheid gelegen in een vakantieoord of residentie in eigendom overgedragen wordt aan een aantal particulieren tezamen, die op grond van hun mede-eigendom elk slechts gedurende een beperkte, meestal nauwkeurig omschreven, periodisch weerkerende tijd van hun villa of appartement gebruik mogen maken". Multi-eigendom is bijgevolg die variant van timesharing die het fenomeen onder het concept 'mede-eigendom' plaatst.
10. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 2
11. zie telkens 'toepassingsgebied'
12. R.J.A. ARDUIN, o.c., 13; P. BOUVIER, l.c., 322; C. BOSGIRAUD,'Une société pour un habitat de loisirs: étude de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé', Rev.Dr.Imm. 1986, 151; F. COLLART-DUTILLEUL, 'Jouissance à temps partagé', Répertoire de droit civil, Dalloz, V, nr. 2; A. HERVIEU, La multipropriété ou copropriété dans le temps, Caen, 1971, 1; J. LEVY MORELLE, 'La copropriété partagée dans le temps. Indivision volontaire, société ou association' in La copropriété, Brussel, Bruylant, 1985, 53; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 1
13. J. LEVY MORELLE, l.c., 53
14. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 1 in fine
15. bv. Laguna Beach te Duinbergen zoals vermeld door E. DEPLANCKE, 'Multi-eigendom', Credoc, 1980, mei, p. 1
16. Compilatie uit R.J.A. ARDUIN, o.c., 4-5; BOUVIER, P., l.c., 322-323; M. DAGOT en P. SPITERI, 'A la recherche de la multipropriété', J.C.P. 1972, I, nr. 2481, nrs. 2-3; G. DELVOIE, l.c., nr. 3; E. DEPLANCKE, l.c., 3-4; R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., nr. 768, p. 97-99; J. VAN DE VELDE, l.c., 96-98; M. VILEYN, 'Het appartementenrecht en de mede-eigendom', T.P.R. 1983, 50.
17. J. LEVY MORELLE, l.c., 60
18. C. BOSGIRAUD, l.c., 162; F. COLLART-DUTILLEUL., l.c., nrs. 167-174
19. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 99
20. J.M. Broekman, 'Recht, Rechtsfilosofie en Rechtstheorie', 57.
21. Richtlijn 94/47/EG van 26 oktober 1994 betreffende de bescherming van de verkrijger voor wat bepaalde aspecten betreft van overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van onroerende goederen, PB. L., 1994, nr. 280, p. 83-87. Voor een verdere bespreking: cf. Hoofdstuk III.
22. H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, Leuven, Wouters, 1996, p. 108, nr. 77 in fine
23. G. BLOCKX, 'Timesharing van een onroerend goed: het voorstel van richtlijn betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in timesharing', Waarvan Akte, 1993, p. 35, nr. 5; A.A. VAN VELTEN, 'Het wetsontwerp inzake de koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken', W.P.N.R. 1996, p. 75, nr. 6
24. E. DEPLANCKE, 'Multi-eigendom', Credoc, 1980, mei, p. 1; J. VAN DE VELDE, 'Time-sharing: oude wijn in nieuwe zakken of een primeur', in Oude en nieuwe rechtsfiguren: erfpacht, opstal, onroerende leasing, timesharing, Antwerpen, Kluwer, 1990, nr. 2
25. R.J.A. ARDUIN, Timesharing: timesharing van onroerende goederen vergeleken, Deventer, Kluwer, 1993, p. 15; J. LEVY MORELLE, 'La copropriété partagée dans le temps. Indivision volontaire, société ou association' in La copropriété, Brussel, Bruylant, 1985, 55 en 58; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 6
26. Zie hoofdstuk II Afdeling 3
27. G. BLOCKX, l.c., nr. 4; G. DELVOIE, l.c., nr. 33; R. DERINE, F. VAN NESTE, en H. VANDENBERGHE, Beginselen van Belgisch Privaatrecht. Zakenrecht. Deel II. A., Gent, Story-Scienta, 1984, p. 101; C. MOSTIN, en B. FERON, 'le timesharing: une nouvelle forme de propriété? Analyse en droit belge et en droit comparé', Ann. Dr., 1994, nr. 34; M.E. STORME, Notarieel Zaken-en Kontraktenrecht, Leuven, 1996, 37; H. VANDENBERGHE, Zakenrecht, Leuven, Wouters, 1994, p. 140, nr. 80
28. R.J.A. ARDUIN, o.c., 58; E. DEPLANCKE, l.c., 1; G. DELVOIE, 'Multi-eigendom: een nieuw rechtsbegrip met kwalificatieproblemen', R.W. 1972-1973, nr. 8
29. M. TAVERNE, 'la multilocation, nouveau contrat 'sui generis', va-t-elle remplacer la multipropriété?', Rev.Not.B. 1984, 219
30. J.R. BOUYEURE en J.P. PELLETIER, 'Réflexions sur la jouissance d'immeubles à temps partagé (Propriété spatio-temporelle), Gaz.Pal. 1976, 541
31. H. VANDENBERGHE o.c., p. 119-120, nrs. 8-10
32. Zie ook G. DELVOIE l.c., nr. 21
33. Ibid., nrs. 9-10
34. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 120, nrs.11-12
35. G. DELVOIE, l.c., nr. 10; E. DEPLANCKE, l.c., 1.
36. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 139, nr. 75
37. M. DAGOT, en P. SPITERI, l.c., nr. 4
38. R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., p. 90, nr. 766 en p. 100, nr. 769; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 390, nr. 5
39. G. BLOCKX, l.c., nr. 4; G. DELVOIE, l.c., nrs. 13-14
40. G. DELVOIE, l.c., nr. 15; D. LECHIEN en R. PIRSON, 'L'article 815 du Code civil et l'indivision volontaire à titre principal', in La copropriété, Brussel, Bruylant, 1985, nr. 14
41. de erfrechtelijke onverdeeldheid geldt trouwens als het archetype van de toevallige onverdeeldheid
42. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge (hierna verkort geciteerd: Traité ), V, Brussel, Bruylant, 1975, nr. 1165 B., p. 1037: "ce qui distingue cette forme de copropriété de la copropriété ordinaire, c'est qu'elle est volontaire. Il en résulte cette conséquence essentielle que le partage est exclu, tant que dure la convention: l'art. 815 du Code civil qui dispose que nul ne peut être contraint de demeurer dans l'indivision, ne s'applique donc pas à la copropriété volontaire".
43. G. DELVOIE, l.c., nrs. 21-22
44. De noodzaak om aan de onverdeeldheid onverkort een einde te stellen doet zich normaliter niet gevoelen (niet te rijmen met de stabiliteit die multi-eigenaars willen en de collectieve bestemming).
45. G. DELVOIE, l.c., nrs. 28-31
46. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 139, nr. 76
47. R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., p. 102, nr. 769: "dit heeft voor gevolg dat in België art. 815 B.W. geen struikelsteen vormt om multi-eigendom als een vorm van vrijwillige mede-eigendom te konstrueren." Vrijwillige mede-eigendom deelt in dezelfde kenmerken als de onderlinge overeenkomst van conventionele onverdeeldheid: gewild en georganiseerd.
48. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 118, nr. 3
49. M. TAVERNE, l.c., p. 219: "...c'est-à-dire être vendu à plusieurs copropriétaires, chacun pour une part indivise à laquelle est rattachée le droit de jouissance privative et exclusive pour une période déterminée de l'année"
50. G. DELVOIE, l.c., nr. 33
51. Ibid., nr. 15; E. DEPLANCKE, l.c., 2; H. VANDENBERGHE, o.c., p. 119-121, nrs. 10,11 en 14; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 41
52. M.E. STORME, o.c., p. 40; H. VANDENBERGHE De nieuwe wet op de appartementsmedeëigendom, Leuven, Jura Falconis Libri, 1994, 13
53. D. LECHIEN en R. PIRSON, 'l'article 815 du Code civil et l'indivision volontaire à titre principal' in La copropriété, Brussel, Bruylant, 1985, p. 228-253
54. met in hun spoor LEVY MORELLE (J. LEVY MORELLE, l.c., p.57: "MM. Pirson et Lechien ont démontré magistralement..." en MOSTIN en FERON (C. MOSTIN en B. FERON, l.c., p. 32, nr. 55 in fine: "Nous croyons pouvoir nous rallier à ces auteurs pour conclure que l'article 815 s'applique en principe aux indivisions volontaires.")
55. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., p. 31-32; D. LECHIEN en R. PIRSON, l.c., p. 249-253
56. J. LEVY MORELLE, l.c., p. 63
57. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 18-19, nrs. 54-59
58. Bij timesharing is deze uiteraard beperkt door de collectieve bestemming en dus minder ruim dan bij gewone eigendom
59. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 20-21, nrs. 61-64
60. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 40
61. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., p. 23-24, nrs. 36-37; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 101
62. E. DIRIX, Beslagrecht, Leuven, Acco, 1992, p. 53-59, nrs. 88-107
63. M.E. STORME, o.c., p. 42
64. H. VANDENBERGHE o.c., p. 16-17, nrs. 45-50; W. VAN GERVEN, Verbintenissenrecht - leidraad bij de colleges, I, Leuven, Acco, 1993, 2
65. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 18, nr. 53: de andere zakelijke rechten hebben betrekking op andermans zaak , terwijl eigendom een zakelijk recht is op de eigen zaak.
66. H. VANDENBERGHE, Voorrechten en Hypotheken, Leuven, Wouters, 1996, p. 11, nr. 38; p. 17, nr. 63 en p. 18-20, nrs. 66-72
67. Ibid., p. 14, nr. 53
68. Ibid., p. 10, nrs.33-34 en p. 11, nr. 39
69. J. COUTURIER en B. PEETERS, Het Belgisch belastingsrecht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 1993, p. 498-500, nrs. 614-615
70. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 18, nr. 53
71. Ibid., p. 305, nr. 2; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 56
72. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 305, nr. 3
73. Art. 5 Erfpachtwet verleent de erfpachter het recht het goed te bebouwen: hij wordt eigenaar van de opgerichte opstallen, maar eens de erfpacht beëindigd, komen ze zonder vergoeding - behoudens andersluidende afspraken - toe aan de grondeigenaar (recht van natrekking, cf. artikel 8 Erfpachtwet)
74. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 57
75. de verkrijger draait -de leer van de kwalitatieve verbintenissen indachtig- op voor de jaarlijkse canon. (H. VANDENBERGHE, o.c., p. 309, nr. 23)
76. art. 6 Erfpachtwet: "..hij is bevoegd om zijn regt te vervreemden.."; H. VANDENBERGHE, o.c., p. 309, nrs. 21-23 en p. 310, nr. 26
77. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 61
78. Erfpacht is minder flexibel omdat het uitsluitend betrekking heeft op onroerende goederen (H. VANDENBERGHE, o.c., p. 306, nr. 4)
79. Ibid., p. 311, nr. 28
80. H. VANDENBERGHE, p. 314, nr. 47; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 65
81. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 65
82. L. WEYTS, Grondige studie van het registratie- en successierecht, Leuven, Acco, 1995, nr. 140
83. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 310-311, nr. 27
84. R.J.A. ARDUIN, o.c., p. 19
85. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., p. 36, nr. 61
86. H. VANDENBERGHE, o.c., p. 221, nr. 5; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 45. Haar karakter van openbare orde wordt verantwoord door te stellen dat de belasting van de eigendom door vruchtgebruik een economisch schadelijke toestand is aangezien én de vruchtgebruiker niet vrij kan beheren én de naakte eigenaar in feite machteloos is.
87. R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., p. 347, nr. 844
88. Ibid., nr. 911-912 en p. 100, nr. 769; J. VAN DE VELDE, l.c., nrs. 51-55
89. J.R. BOUYEURE en J.P. PELLETIER, l.c., p. 541 (tweede kolom); J. LEVY MORELLE, l.c., p. 58; D. SIZAIRE, l.c., Fasc. 390, nr. 56
90. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 76; M. DAGOT en P. SPITERI, l.c., nr. 5; G. DELVOIE, l.c., nr. 5; R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., p. 100, nr. 769; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 390, nr. 5
91. F. COLLART-DUTILLEUL, 'Jouissance à temps partagé (sociétés d'attribution d'immeubles), Répertoire de droit civil, Dalloz, V, nr. 133; D. SIZAIRE, 'Sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé', Juriscl., V°, Copropriété, vol. 3, Paris, Ed. Techn., 1991, fas. 392, nr. 2
92. Wet nr. 86-18, 6 januari 1986, "relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé", J.O., 8 januari 1986, p. 282
93. G. DELVOIE, l.c., nr .9
94. K. GEENS en B. TILLEMAN, Vennootschappenrecht, Leuven, 1996, nr. 133
95. M. DAGOT en P. SPITERI, l.c., nr. 5; G. DELVOIE, l.c., nr. 5; R. DERINE, F. VAN NESTE, en H. VANDENBERGHE, o.c., p. 99-101, nr. 769; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 392, nr. 2; M. TAVERNE, l.c., p. 220 (laatste alinea)
96. Cf. de in Hoofdstuk I. Afdeling 1 reeds aangehaalde theorie van VAN VELTEN
97. J. LEVY MORELLE, l.c., p. 59: "Cette société qui dispose de la personnalité juridique, est seule propriétaire de l'immeuble"
98. Deze term betekent etymologisch 'propriété de beaucoup' en werd als merk gedeponeerd. Cf. A. HERVIEU, La multipropriété ou copropriété dans le temps, Caen, 1971, p. 1, note (1) en p. 10; D. SIZAIRE, l.c., fasc., nr. 2
99. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 6; M. DAGOT en P. SPITERI, l.c., nrs. 4-5; R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., p. 101, nr. 769; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 390, nr. 1 en 13 en Fasc. 392, nr. 2
100. J. LEVY MORELLE, l.c., p. 55
101. R.J.A. ARDUIN, o.c., p. 13
102. J.R. BOUYEURE en R. PELLETIER, l.c., p. 641
103. R.J.A. ARDUIN, o.c., p. 13
104. meestal wordt deze 'civil'-vorm, te vergelijken met de burgerlijke maatschap, gehanteerd. (D. SIZAIRE, l.c., fasc. 390, nr. 26)
105. J. LEVY MORELLE, l.c., p. 59
106. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 118 en 120
107. J. GOLDSMITH, 'Droits de jouissance à temps partagé et 'timeshare': réflexions comparatives sur le système élaboré par la loi de 6 janvier et celui du club trustee', Gaz.Pal. 1993, 587: "les droits de jouissance à temps partagé sont representés par les parts ou actions de la société"; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 390, nr. 33: "L'organisation des attributions par périodes donne lieu à l'affectation aux groupes de parts ou actions de périodes de jouissance".
108. Wet N° 71-579 van 16 juli 1971, Dall.Sir., Lég., 1971, p. 317; C. BOSGIRAUD, 'Une société pour un habitat de loisirs: étude de la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé', Rev.Dr.Imm., 152; M. PEISSE, 'Un statut pour la multipropriété', Gaz.Pal. 1986, 86
109. Zie ook R.J.A. ARDUIN, o.c., p. 17; C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 77
110. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nrs. 5-7
111. R.J.A. ARDUIN, o.c., 17; C. BOSGIRAUD, l.c., 152 (laatste alinea). De Franse wet is geconcipieerd op maat van timeshare in appartementsgebouwen, maar niets belet dat ze ook op afzonderlijke vakantiewoningen kan worden toegepast (Zie in die zin ook R.J.A. ARDUIN, o.c., 31)
112. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nrs. 9-11
113. J.C. GOLDSMITH, l.c., p. 588 in fine; M. PEISSE, l.c., p. 89
114. D. SIZAIRE, l.c., nr. 7: "C'est ainsi que la loi votée sur le temps partagé ne retient que la formule de la société type d'attribution. Toutefois la voie de la multipropriété n'est pas totalement fermée"
115. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 32
116. C. BOSGIRAUD, l.c., p. 156 (tweede kolom)
117. M. PEISSE, l.c., 89; D. SIZAIRE, fasc. 390, nr. 9
118. C. BOSGIRAUD, l.c., p. 152
119. Ibid., p. 157
120. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nrs. 54-56 en 62-63
121. Ibid., nrs.36, 40, 43 en 53
122. R.J.A. ARDUIN, R.J.A., o.c.,, p. 14
123. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 138-140
124. ibid., nr. 150; M. PEISSE, l.c., 89; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 392, nr. 7
125. J.C. GOLDSMITH, J.C., l.c., p. 590
126. R.J.A. ARDUIN, o.c., 20; C. BOSGIRAUD, l.c., p. 160; D. SIZAIRE, fasc. 392, nr. 15-18; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 101
127. C. BOSGIRAUD, l.c., p. 159(laatste alinea)-160
128. Ibid., p. 160 (laatste kolom) en 161 (eerste kolom); D. SIZAIRE, l.c., fasc. 392, nr. 19 en 31
129. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 261
130. D. SIZAIRE, l.c., fasc. 392, nr. 9
131. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 160-161
132. C. BOSGIRAUD, l.c., 162; F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nrs. 168-177
133. Ibid., p. 162; F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 12 (a contrario redenering)
134. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 13
135. C. BOSGIRAUD, l.c., p. 161
136. Ibid., p. 162-163
137. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nrs. 71-74
138. Zie voor Frankrijk art. 2 Wet N°86-18; D. SIZAIRE, o.c., fasc. 392, nr. 5
139. R.F.H. MERTENS, 'Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau', W.P.N.R. 1995, nr. 6165, p. 49
140. R.J.A. ARDUIN, o.c., p. 19
141. J.C. GOLDSMITH, o.c., p. 593; J. LEVY MORELLE, o.c., p. 55
142. R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, o.c., 101; J. LEVY MORELLE, l.c., 55 en 59; D. SIZAIRE, l.c., fasc. 392, nr. 2
143. K. GEENS en B. TILLEMAN o.c., nr. 18
144. Ibid., nr. 131-132
145. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 71
146. F. COLLART-DUTILLEUL, l.c., nr. 53; D. SIZAIRE, l.c., fasc .394, nr. 54
Hoewel art. 35 Wet N°86-18 de fiscale transparantie (systeem waarbij de belastingheffing gebeurt bij de vennoten i.p.v. de vennootschap) uitdrukkelijk afzweert en de vennootschap normaliter onder de vennootschapsbelasting zou ressorteren, gebeurt dit in de praktijk niet. Door art. 239 octies CGI betaalt de vennootschap geen belasting zolang ze geen andere gelden ontvangt dan diegene die de aandeelhouders betalen tot vergoeding voor kosten van beheer en onderhoud.
147. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 73
148. J.C. GOLDSMITH, l.c., 593
149. M.E. STORME, o.c., 38; J. VAN DE VELDE, l.c., nrs. 73-94
150. K. GEENS en B. TILLEMAN, o.c., nr. 8 in fine
151. M.E. STORME, o.c., 38; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 74; A.A. VAN VELTEN, 'Enkele nieuwe rechtsvormen voor de verkoop en exploitatie van onroerend goed bestemd voor recreatieve doeleinden', W.P.N.R. 1985, 193
152. R.J.A. ARDUIN, o.c., 30; A.A. VAN VELTEN, l.c., 109-191. Een bouwonderneming verkoopt een vakantiewoning in volle eigendom aan een particulier die enig eigenaar wordt. Tegelijkertijd wordt onder de verkoop een huurovereenkomst geschoven: de koper verhuurt voor een aantal jaar voor perioden van telkens 10 à 11 maanden de vakantiewoning aan de verkoper, die de huurprijs in één keer betaalt (wordt in mindering gebracht op de koopprijs). De huurder gaat het goed nu -behoudens tijdens de periode die de koper voor zichzelf reserveerde- onderverhuren. Dit systeem biedt de koper zekere voordelen: a) de koper is eigenaar: na afloop van de huurovereenkomst krijgt hij de volledige beschikkingsbevoegdheid b) de koper-verhuurder geniet van een grote flexibiliteit: hij mag telkenjare als eerste opgeven tijdens welke weken hij het vakantieverblijf voor hem wil hebben, dit hoeft zelfs geen aaneengesloten tijdvlak te vormen c) de huurder betaalt alle kosten, dit is tegelijk ook het nadeel van de formule: gaat de huurder het ressort wel goed onderhouden?
153. J. LEVY MORELLE, l.c., 63-64; K. GEENS, en B. TILLEMAN, o.c., nr. 15; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 43
154. H. DE PAGE, Traité élémentaire de droit civil belge, I, Brussel, Bruylant, 1961, 657
155. Ibid., V, 1941, nr. 41, p. 65; D. LECHIEN en R. PIRSON, l.c., 234, nr. 5
156. Zie ook H. DE PAGE Traité, V, 1941, nr. 3, p. 14; K. GEENS en B. TILLEMAN o.c., nrs. 4-5
De vereniging sensu lato wordt onderscheiden van de vereniging sensu stricto (waarover deze afdeling handelt) en de vennootschappen. Beide verschillen van elkaar door het winstoogmerk van laatstgenoemde.
157. K. GEENS en B. TILLEMAN, o.c., nr. 132; D. LECHIEN en R. PIRSON, l.c., nr. 5, p. 234: "L'une des conséquences tirées de l'existende d'un tel contrat entre les membres de l'association est que les biens acquis par elles, dans le but de promouvoir l'association, étaient leur copropriété..."; LEVY MORELLE, J., l.c., p. 64: " , en absence de personnalité juridique, la propriété du patrimoine commun est indivise entre les associés ut singuli...".
158. D. LECHIEN en R. PIRSON, l.c., p. 235, nr. 5 : "..l'association, à laquelle il ne pouvait être mis fin, avant la dissolution du contrat d'association"; M.E. STORME, o.c., p. 41 bovenaan; J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 43
159. J. LEVY MORELLE, l.c., p. 66-67(eerste en voorlaatste alinea); J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 43 (p. 108 bovenaan)
160. Ibid., p. 57
161. D. LECHIEN en R. PIRSON, l.c., p. 235 nr. 5 laatste alinea
162. J. LEVY MORELLE l.c., p. 59: "Cette société qui dispose de la personnalité juridique est seule propriétaire de l'immeuble"
163. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 75
164. J. VAN DE VELDE, l.c., nr. 98
165. Ibid., nr.43
166. K. GEENS en B. TILLEMAN o.c., nr. 131
167. M.E STORME, o.c., 41
168. J. LEVY MORELLE, l.c., p. 56: "l'article 815 du Code civil qui touche indiscutablement à l'ordre public"
169. D. LECHIEN en R. PIRSON, l.c., nr. 14, p. 250 (voorlaatste alinea: "...par des dispositions légales spécifiques...); J. LEVY MORELLE, l.c., p. 57 ( "l'article 815 du Code civil s'applique à toutes espèces d'indivision y compris les indivisions volontaires, à l'exception des indivisions résultant des associations...")
170. H. DE PAGE, Traité, I,1961, nr. 34, p. 56
171. Zie ook R.F.H. MERTENS, 'Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau", W.P.N.R. 1995, nr. 6165, p. 49; A.A. VAN VELTEN, 'Verkoop van periode-eigendom (time sharing van onroerend goed) en consumentenbescherming: een vrijwel onontgonnen gebied', T.Cons., 1991, p. 343; A.A. VAN VELTEN, 'Het wetsontwerp inzake de koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken', W.P.N.R. 1996, p. 74-75
172. Wet van 14 juli 1991 betreffende de handelspraktijken en de voorlichting en bescherming van de consument, B.S. 29 augustus 1991
173. H. COUSY, Cursus Handels- en Economisch Recht, Deel II, Marktrecht, Leereenheid II. 4. Eerlijke mededinging, Leuven, 1994, nr. 9; C. MOSTIN en B. FERON 'Le timesharing: une nouvelle forme de propriété? Analyse en droit belge et en droit comparé', Ann.Dr., 1994, nr. 140; M.E. STORME, o.c., 75
174. C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 142 en p. 71-72, voetnoten 203 en 206; M.E. STORME, o.c., p. 75
175. "la doctrine s'accorde également pour admettre que cette activité est soumise à la loi" (C. MOSTIN en B. FERON, l.c., nr. 142 (in voetnoot)
176. Voor een goede illustratie zie C. MOSTIN en B. FERON l.c., nr. 148 ("Propriété pour la vie dans le monde entier")
177. Ibid., p.76, nr. 152
178. Ibid., nrs. 153-157
179. Ibid., nr. 143 (eerste alinea) en 158
180. Richtlijn betreffende de onregelmatige bedingen in verbruikersovereenkomsten van 5 april 1993, PB. L., 1993, nr. .95/29
181. Rechtstreekse (of directe) toepasselijkheid betekent dat de gemeenschapsnorm zonder omzetting ten gunste of ten laste van de rechtssubjecten wordt toegepast (typevoorbeeld: verordeningen). Onder rechtstreekse of directe werking verstaat men de inroepbaarheid van de norm met het oog op het afdwingen van rechten en plichten. Zie ook K. LENAERTS en P. VAN NUFFEL, Europees Recht in hoofdlijnen, Antwerpen, Maklu, 1995, nrs. 614,676 en 681
182. Richtlijn 94/47EG van 26 oktober 1994 betreffende de bescherming van de verkrijger voor wat bepaalde aspecten betreft van overeenkomsten inzake de verkrijging van een recht van deeltijds gebruik van onroerende goederen, PB. L. 1994, nr. 280, p. 83-87
183. R.F.H. MERTENS, 'Bescherming van kopers van timeshares op Europees niveau', W.P.N.R. 1995, nr. 6165, p. 50
184. G. BLOCKX, 'Timesharing van onroerend goed: het voorstel van richtlijn betreffende de bescherming van de koper bij overeenkomsten inzake gebruik van onroerende goederen in timesharing', Waarvan Akte 1993, nr. 5; A.A. VAN VELTEN, 'Het wetsontwerp inzake de koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken', W.P.N.R. 1996, p. 75, nr. 6. VAN VELTEN twijfelt echter of dit veelgebruikte argument wel juist is: volgens hem moet art. 222 EG-Verdrag enkel worden gezien als het verbod om nationalisaties onder het toepassingsgebied van het verdrag te brengen en sluit het niet zozeer een harmonisatie van het eigendomsrecht op communautair vlak uit (A.A. VAN VELTEN, 'Verkoop van periode-eigendom (time sharing van onroerend goed) en consumentenbescherming: een vrijwel onontgonnen gebied, T.C.R. 1991, p. 345)
185. R.F.H. MERTENS, l.c., p. 50
186. België zal al te laat zijn met de omzetting. Immers als de wet bv. al op 17 januari 1997 in het B.S. verschijnt, zal ze pas in werking treden op 1 mei 1997.
187. bv. de prioriteit die men geeft aan bepaalde andere rechtstakken of allerhande vertragingsmanoevers van de timeshare-lobby
188. K. LENAERTS en P. VAN NUFFEL, o.c., nr. 680
189. tenzij hij die rechter via een richtlijnconforme uitlegging van het nationaal recht kan laten gelden: de rechter is dit trouwens -gelet op art. 5 EG-Verdrag (gemeenschapstrouw)- verplicht. Zie ook Ibid., nr. 689
190. particulieren moeten de niet omgezette richtlijn niet kennen; de overheid moet ze wel kennen omdat ze tot haar gericht is en ze gen voordeel uit haar verzuim mag halen (nemo auditur turpitudinem suam allegans). Zie ook Ibid., nr. 683-684
191. Dit alles leidt ertoe dat deze particulieren niet dezelfde rechten genieten als particulieren in een lidstaat die wel tot correcte omzetting overging. Voor een voorbeeld van deze leer: cf. het arrest Paola Faccini Dori (H.v.J., 14 juli 1994, zaak C-91/92).
192. K. LENAERTS en P. VAN NUFFEL, o.c., nr. 691
193. G. BLOCKX, l.c., p. 36-37; R.F.H. MERTENS, l.c., p. 50; M.E. STORME, o.c., p. 76-78
194. G. BLOCKX l.c., nr. 10
195. M.E. STORME, o.c., p. 77
196. R.F.H. MERTENS, l.c., p. 51
197. M.E. STORME, o.c., p. 77
198. H. VAN HOUTTE, Internationaal Privaatrecht, Leuven, Acco, 1996, 52-53. Het EEG-Overeenkomstenverdrag is steeds toepasselijk ongeacht nationaliteit of woonplaats van de contractspartijen (geen ratione personae-vereisten).
199. Het toepasselijk recht dat wordt overeengekomen of uit collisieregels naar voor komt.
200. H. VAN HOUTTE, o.c., p. 11, 52 en 52.3
201. A.A. VAN VELTEN, 'Het wetsontwerp inzake de koop van rechten van gebruik in deeltijd van onroerende zaken", W.P.N.R. 1996, nr. 7 in fine: "de ontwerp-titel wordt afgesloten met een bepaling dat het hier dwingend recht betreft."
202. W. VAN GERVEN, Beginselen van Belgisch privaatrecht, Algemeen Deel, Gent, Story-Scientia, 1987, nr. 26